购房、卖房违约成本是多少？专家表示，购房分为看房、下定、签约、过户、交房等诸多环节，而在每个环节所发生的违约情形，其成本也不一样。

　　同时有不少违约事项为事先约定，赔偿额度并没有固定标准。因此即使是对于类似的违约情形来说，赔偿的额度可能会不一样。
　　

　　那么，在房屋购卖过程中的各个环节违约所产生的成本到底有多大？本刊记者特地对此进行详细调查了解，以期让读者对此有个全面的认识，并避免因自己的疏忽而承担高额违约成本。

　　
　　违约行为时有发生

　　
　　违约现象时有发生，尤其是在房价快速上涨阶段，这种现象更为常见。

　　
　　近日，记者在浦东川沙镇上采访时得知，几乎所有的卖家同时选择违约终止购卖过程。某中介公司业务员徐小姐告诉记者，有卖家即使有可能赔偿18万元之巨，但仍然不为所动，坚持中断购卖过程。这里之所以发生违约现象，主要是因为房价受迪士尼落户而飞涨，就如在今年夏天南汇并入浦东之后，南汇不少二手房卖家也曾出现大量毁约情形一样。

　　记者从上海美联物业了解到，为了赶上年底优惠政策末班车，近期二手房市场交易量大增，11月份单月成交量接近今年较高峰。交易活跃加之价格坚挺，使得部分房东有产生惜售心理，于是在交易过程中要求提价而导致交易中断，进而导致违约情形的发生。

　　
　　违约成本细细算

　　
　　不管是故意还是无意，一旦发生违约情形，就要承担违约责任。

　　
　　上海联业律师事务所主任律师王展表示，在不同的环节发生违约情况，所要承担的违约责任并不一样。如收取定金之后违约与签订《购卖合同》之后违约相比，后一种情况所要负担的成本要大一些。

　　
　　那么，每个环节违约成本到底有多大，我们不妨结合实际案例来进行详细解析。专家介绍说，违约多发环节主要集中在下定、签约、过户、交房等环节，在此也主要介绍这几种违约情形以及所要负担的成本。

　　下定阶段：多为双倍返回定金

　　
　　此阶段购卖双方都有可能会产生违约情形，卖家眼见房价上涨心里不平衡，而购家则会见到房价下跌而后悔，这是产生违约的原因所在。

　　
　　【案例1】胡先生与中介签订了《居间协议》，并收取了购家朱女士3万元定金，但在随后的时间里房价再次上涨，胡先生发现之前约定的95万元总价偏低，于是要求涨至102万元。对方不同意，胡先生单方中断购卖过程。

　　
　　【解析】王展表示，对于卖家而言，收取定金之后卖家违约，通常要承担的违约责任是双倍返还购家定金。如上述案例中的胡先生，他必须返还朱女士6万元。此外，中介公司付出了相应的劳动，也应该得到合理费用补偿，如通讯费、交通费等等，参照已有的判例，一般以两、三千元居多。

　　
　　如果购家在此阶段毁约，则其支付的定金为卖家没收。如上述案例中朱女士提出终止购卖过程要求，则她无权要求退回定金。同时，朱女士也要补偿中介公司相应的合理费用，具体与卖家相同。

　签订合同阶段：负担成本

　　
　　《购卖合同》签订之后，购卖关系确立，此时违约将要承担巨大的违约责任。

　　
　　【案例2】要是卖家存心为难，石女士近40万元头付款可能一个子也收不回来。石女士想购一套总价为140万元的两房，支付40万元头期款之后，因为资金链出现问题，而又无法申请到按揭贷款，只好作罢。卖家见她确实遇到了困难，于是象征性地收了一些违约金，终止了购卖过程。

　　
　　【解析】王展分析认为，签订《购卖合同》之后，购卖关系已经成立，此时发生违约行为，所要承担的责任。不过这其中要分根本性违约和迟延性履行违约两种情况。

　　
　　对于根本性违约而言，违约成本可达总房价的30%。根本性违约是指解除《购卖合同》，不管对卖家还是购家来说，所承担的违约金为总房价的20%～30%。如一套总价为300万元的上海市公寓，卖家违约之后可能要赔偿购家百万元。

　　除此之外，违约方还需向中介公司支付佣金。王展表示，《购卖合同》签订之后，购卖过程完成大半，中介公司理应取得相应报酬。而根据现有的实际判例，违约方要承担双份佣金，如上述案例中，以上海房屋购卖各1%的佣金收取办法，石女士需付出2.8万元。不过一般情况下，因为考虑到尚未付出全部服务，中介公司不会全额收取。而如果协商不成进入诉讼程序，违约方还有会被对方要求承担律师费、讼诉费等，这也会得到法院的支持。

　　
　　这里还需注意的是，购卖双方有可能会碰到迟延履行违约情况。对卖家而言，有可能是提前还款不及时，导致不能在规定时间内无法及时办理下一步过户手续，因此造成违约。在这种情况下，卖家要承担的违约责任是每逾期，向购家支付总房价的万分之五作为违约金。而对购家而言，也有可能会因为资金无法及时到位而拖延交易时间，如按揭贷款办理不及时等，也需要承担违约责任，具体标准与卖家相同。不过购家如果无法及时解决资金问题，那么超过一定期限之后，如一般规定为半个月，可能面临合同解除，并承担赔偿总房价20%～30%的高额违约责任。

　　
　　过户阶段：消极怠慢会挨罚

　　
　　卖家疏忽可能会造成违约情形的发生，当然也要承担相应的责任。

　　
　　【案例3】迟先生在规定的过户时间内未能及时提供相关材料以配合购方办理过户手续，同时也未向对方作任何解释，虽然在半个月后较终完成了过户手续，但对方还是向他提出了赔偿要求。

　　【解析】专家解释，这也属于迟延履行范畴，需承担相应的违约责任。一般情况下，卖方因为疏忽而违约的情形较为多见。对于这种情况而言，一般会在合同中约定，以每逾期，支付已收款的5%或者总房价的万分之五作为违约金。当然，如果逾期天数超过15天，可能转变成根本性违约，将面临解除合同、并承担相应的责任尴尬局面。

　　
　　交房阶段：早点交房少麻烦

　　
　　交房不及时，以及户口不能及时迁出，都会形成违约并付出代价。

　　
　　【案例4】郑女士因为没能及时购好房，因此不得不拖后一个月交房。当她把钥匙交给对方拿到较后一笔尾款时，却发现少了将近1万元。

　　
　　【解析】王展表示，在交房过程中，如果晚交房或者不能及时迁出户口，会形成违约责任。根据目前合同约定，一般情况下，每逾期，支付总房价的万分之五作为违约金。如果晚交房超过一定期限，有可能会面临合同解除的局面。

　　注意留出弹性空间

　　
　　专家提醒说，有些违约责任的约定存在相应的弹性空间，达到相应条件后，违约责任会突然放大。这是购卖双方需要注意的地方，避免因为无意中的过失而给自己带来巨大损失。

　　如拖延过户时间，在一般情况下虽然只是以罚息作为处罚手段，但超过一定时间之后如半个月，对方便有权解除《购卖合同》，如在房价上涨的今天，购家没能及时过户，一定要事先与卖家协商并保留相关证据，以免给对方留下空子。弹性空间主要存在于付款、办理过户手续、交房等几个环节，购卖双方一定要把握好时间节点。

　　此外，还有不可忽视的问题是赔偿实际损失问题。如果双倍返还定金还不能弥补购家的损失，购家可以要求赔偿实际损失。比如购家支付了10万元定金，卖家不想卖房而违约，只同意双倍返还定金20万元，而此时房价实际上涨了35万元，如果购家再购同样的房子，需另行多支付15万元的差价。那么此时购家可要求卖家赔偿差价损失，也就是按照实际损失来索赔，也就是说，卖家所要承担的赔偿金额可能达到35万元，而不是双倍定金20万元。

　　另外一个不可忽视的问题就是约定内容。如果《居间协议》或者《定金协议》已明确了房产购卖的主要条款，则可视为《购卖合同》，购家有权要求卖家继续履行该合同。这些条款主要有，价格、房屋位置、付款时间、过户时间、交房时间等。不过，大多数《定金协议》或者《居间协议》都不全部具备上述条款，因此不能视为《购卖合同》。

五招帮你挑上海外围房

　　文前提要：市房价不断走高，加之供应量不断萎缩，在外围置业将成为众多购房者的选择。但外围区域地段价值远低于市，因此如何才能购到保值功能较强的物业，成为购房者所要面临的一个问题。

　　越来越多的人开始选择在外围置业，那么如何使得不动产也具备相应的保值、增值功能，是购房者必须认真面对的问题。

　　随着市房价不断上涨，加之供应量的日渐，可以预见，未来市区域的商品住宅价格会不断推高而使得购房成本大幅增加，这对于大多数自住需求来说，在外围置业已是更为现实的选择。

　　不管是自住还是兼顾投资，都需要强调不动产的保值、增值功能。而现实问题是，外围区域的房产在这方面能力恰恰偏弱。那么，如何才能做到更好地做到这点呢？

　　外围置业成常态

　　小林较终选择在宝山西城区购购力一套两房。小林的购房预算头付为40万元，可以购一套总价为130万元的房子。较开始他以为在中外环线间能够购到一套两房，但经过实地考察之后却发现自己错了。随着房价的上涨，中外环线间的大部分新房价格已经接近20000元/平方米，少数还要超过这个水平。虽然以这样的预算可在该区域购购一套工房，但考虑到是新婚用房，他还是放弃了。

　　较终，小林选择了交通条件已有很大改善的宝山西城区。虽然

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