购，还是不购？

爱恨交织地房产投资路

房子，购还是不购？这是个问题。而且，这个问题困扰刘先生很长一段时间了。事实上，三年前，刘先生有过一次不算成功的投资经历。据刘先生介绍，2004年，他以折后价2680元/平方米的价格购购了蓝湾俊园169平方米复式楼。

刘先生致电记者说，"这不算是成功的投资，我的确从中没赚多少钱"。他说这句话让记者很是惊讶，回头再来看蓝湾俊园周边的房子--左边的金都汉宫均价在11000元/平方米往上走，右边的锦江国际均价在9000-12000元/平方米，后边的华润置地凤凰城每平方米摸至8500元/平方米，就连该片区较便宜的玉桥新都也打出了6800元的高价。而刘先生是以2680元/平方米的价格购进，怎么算都是赚钱的购卖。

根据刘先生讲述，2005年，蓝湾俊园二手房在中介市场上的确已经挂到4000多元甚至是5000元每平方米，而他选择折中价，以4500元/平方米的价格在2005年9月份挂出，结果直到2006年4月份才找到购家，而且是在心理价位一降再降，直到3100元/平方米才勉强出售，较后以净赚4.8万元脱手。

"这还是赶在06年的二手房交易契税政策出台之前出售的，如是在政策生效之后卖掉，恐怕是'颗粒无收'。"刘先生总结房产投资的经验：挂牌价格是一回事，成交价格又是一回事。战略上是可能获利，但是战术上短期套现难度比较大，更多的是"纸上富贵"。

再一次让刘先生动了购房投资的念头是在今年6月，在刚刚过去的5月30日的股市跳水中，刘先生基本上把从这一轮牛市赚的钱还给了"市场"，亲身经历让他更深刻地记住这句话："股市有风险。"

相对而言，楼市一个样，跳跃式的涨价让刘先生原本平静的心"蠢蠢欲动"起来。刘先生咨询的是，现在是不是购房子的时机？房子，购还是不购？

购，还是不购？不是刘先生一个人的问题，事实上，这是近日来广大市民问得较多的问题。而该问题不仅本部门的房地产记者被人问上好几次，不少房地产从业人员也对记者透露，几乎认识的朋友都要向他们问上好几次。

南京银坤武汉公司高层王飞认为，对于这轮让人惊讶而又略带恐惧的房价疯狂，业内流行的解释是"供不应求"。意思是，武汉新房源的供应量远远跟不上需求的增加速度，导致价格曲线在需求量大增的情况下急速上升，直至到达新的供需平衡点。

而日前，传出上海静安区一套房子3天暴涨50万的消息，不仅在上海的大街小巷里掀起不小的波澜，同样，如此具有冲击力的涨幅对武汉市民也还是影响不小。于是，记者带着这个问题，采访了相关的经济学专家、地产界相关人士以及读者。

购，经济"操纵"下的稳健投资

购不购房？尤其是在当前不断加息以及投资多元化的背景下，到底适不适合购房？22日，"2007年度武汉晨报十佳创业人物"评选启幕'财富二世'研讨会在华润置地凤凰城举行，记者借机把这一问题抛给一位不愿透露姓名的嘉宾，他思考了很久，然后反问记者，为什么央行要加息？这说明经济发展过快，国家希望以此手段稳定经济发展。

该嘉宾笑言补充道，不论是在国际市场还是中国市场上，加息并不表示打击经济，它只是国家动用调节宏观经济的手段。就我国动用利率角度来讲，央行并不是只会动用加息政策，比如，为拉动内需，从2001年开始到2004年，先后减息18次。换句话说，央行也会根据需要，随时减息。

针对这话题，武昌区沿江某项目相关负责人认为，从经济的角度考虑，大致可以从四方面进行分析：，中国每年的GDP是以约9%的速度在增长，武汉GDP则以约12%的速度在增长，从理论上来说，这意味着房价将以12%的幅度增长才能与经济增长持平，当购购者持有房产5年之后，应该有76%的增值空间才是正常的；

，当前，人民币在升值，从汇改之前的8.11：1，升值到目前的7.51：1，这也意味着以人民币标价的资产在增值，房产作为不动产自然也会"水涨船高"式的增值。

第三，以8月份的CPI为例，我国CPI高达6.5%，以前可以花100元购的物品，现在需要106多元，这说明物价在涨，人民币对内贬值，从保值的功能来讲，我们也可以去购具有保值功能的产品。众所周知，保值功能较好的产品莫过于黄金和房子。黄金价格已从2002年的80元/克涨至05年的110元/克，目前拉升至180元/克。量子基金的创始人吉姆·罗杰斯甚至认为黄金要涨到2000美元/盎司（不考虑人民币升值因素，相当于480元/克），因而相信房子也还会有一定的上升空间；

第四，商品期货在涨价，比如石油从前几年的50元/桶涨到日前的82美元/桶，与此同时，铜、铝都在大幅度涨价，目前美元刚刚减息，美元继续贬值，石油仍在上涨，所有的这些可能传导到国内的商品市场，造成住房开发成本的提高，进而推高房价，从这个角度来讲，消费者可以持有一定的房产在手中。

"相对来说，投资房产是比较安全的。" 上海华阜房地产谘询有限公司武汉分公司总经理徐金财是一位台湾人。出生60年年代的他见证了台湾楼市、股市30年来起起伏伏的发展历程。

徐金财介绍，台湾房价是随着台湾经济起飞而迅速拉升的，那是在70年代初期。这样的上升势头一直持续到83年的石油危机。随后，房价也跟随下滑。之后，政府制造了不少利多，房价在86年左右又回升……起起伏伏，可谓是几经风雨。

"股票可能归零，而房子永远不会归零。" 徐金财总结，在这30年的发展里程中，比如，当房价由10000元涨至15000元，当它下跌的时候可能跌到12000元，而当它再起飞的时候就到了16000元。而股票就不同了，他很有可能归零，血本无归。徐金财永远不会忘记，当年他的一位同事以1200台币/股购下的股票，在熊市时每股跌到100台币还卖不掉。

"从投资理财的角度讲，对老百姓专业要求较低的是房产投资。"针对投资这一话题，徐金财建议，在个人如何投资组合的规划上应强调高中低的风险与回报的组合，多运用自有资金少贷款，不要去承担自身无法承担的风险投资。

不购，中国 是"政策市"

2007年9月16日，易宪容博士现身省图书馆举行的"大家讲坛"上的一番言论"房地产市场亦是一个高风险市场，不会只涨不跌"，让现场许多观众热血沸腾，会后，听众涌上讲台，试图与易宪容博士交流房价何时会跌，普通市民何时购得起房子。

在这其中，赵先生特别引人注意。细心地赵先生收集了近年来的每次宏观调控政策，他甚至将此做了详细地分类，按照经济角度，自2004年以来的9次加息，以及每次加息的影响；按照政策角度，从"国六条"到"国八条"，再到如今的"24号"文件。

赵先生告诉记者，他从2004年就计划准备购房，当时，武汉房价进入一个快速上涨期，不少人就质疑，以武汉普通市民的收入水平来看，武汉的房价还低吗？ 再考虑到父母含辛茹苦凑齐的购房钱，他总觉得心有所不甘，万一，房价要是跌了怎么办？不曾料到的是，在这短短三年里，房价不仅没有下跌，相反，一直呈直线上升，当时购三房的钱现在只够付购三房的头付。

面对这样的高房价，赵先生表示，更不会购房了，因为每一次房价大幅飙升都意味着风险的进一步聚积。在央行的不断加息下，房贷占收入比重大大高于50%，当有生活发生变化，收入难以支付房贷时，曾经积攒多年心血购下的房子或将不属于他们自己。他认为在这场类似于股市的"击鼓传花"游戏中，必然会有一部分人在高位接盘而成为牺牲品。不幸接到较后一棒的人有可能输得很惨。

赵先生表示，他依然坚信中国楼市是"政策市"，总有，政府会推出一批让他以及类似他这样的普通市民"够"得着的便宜房子。而事实上，促使他迟迟未下定购房子的除了房价的飞涨外，更大的原因是，自2004年后，国家不间断的宏观调控让他一次次看到希望。

"中国是政策市，三轮调控涉及到了财税政策、货币政策等，乃至行政手段也上阵了，我相信政府较终会控制住房价。"赵先生满怀信心，尤其是"24号"文件指出，住房是重要的民生问题，不仅把住房保障的放在了廉租房建设上，而且对廉租房建设的资金来源、开发方式、套型面积进行了具体规定。

为什么就一定要去当"房奴"呢？中国社会科学院金融研究所博士易宪容是极力"唱衰"楼市的，他认为从短期来讲，提高利率是抑制房价虚高的出路。利率作为一种十分温和的宏观调控工具，它的作用并非动一点或一次性调整就能够起有多少作用的，而是只有利率上升到一定量，其作用才能够真正的显示出来。他预计中国的利率水平也随之变化10次以上，大概是10%以上，中国住房的消费者及投资者之间的影响会更大。

"如果真加息到了10%，也就说把钱存进银行就有了10%的收益，这样有什么不好呢？"光谷一火爆在售项目相关负责人笑言：成功的投资大师与失败投资者的区别就在于，成功投资师讲保住资本作为投资策略的基石，而失败投资者先进的投资目标是"赚大钱"，结果常常连本钱都保不住。不如顺应政策，坐收10%的储蓄收益。

武汉华中科技大学一位不愿透露姓名的教授告诉记者，目前不少地方传出，二套房房贷头付将提高到四到五成。倘若提高头付，而又在不断加息的情况下，购房所需资金量增大，意味着长期持有的成本在增加，而房价已在一个高位时，它的涨幅越来越小，房子升值空间自然也就越来越小，当成本增加和涨幅曲线交融，从而达到临界点基本平衡时，长期来说将影响投资收益。

记者手记

购不购房，一元多解方程式

"2007年度武汉晨报十佳创业人物"评选启幕'财富二世'研讨会后，记者再次将"要不要购房"抛给"财富二世"们。他们笑言，若要讲究投资组合，则是按个人喜好与对标地的熟悉度进行规划与资金的运用调度。

"财富二世"们称，在投资上，尽可能用自有资金去投资。在投资中讲究三分法，即一份存定期存款，一份活用，一份用来风险投资。例如，投资基金、债券、房产、股票等等，可以根据自己的熟悉程度以及专业程度进行投资，但尽可能不要融资。

"购不购房，不是一元一次方程式，而是一元多解方程式。"不论是经济学教授、地产界相关人士、或是"财富二世"们，在记者的采访中，他们都传达一个观念，闲钱购房，组合投资，才是家庭理财的永<

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