长期以来，面积缩水、涨水、公摊不合理等的面积问题一直是商品房交易中纠纷较多、购房人投诉率较高的问题。为了解决这一问题，切实保护购房人利益，北京市人民政府颁布了《北京市城市房地产转让管理办法》（以下简称《办法》）明确规定，自2003 年12月1 日起，北京市预售的商品住宅应按套内建筑面积计价。《办法》颁布以后，许多读者纷纷向本刊咨询与商品房面积有关的各种问题。为此，本刊从法规解释、公摊面积、合同及违约责任、测绘、相关费用、新《办法》指向等几个方面，对与商品房面积有关的50个问题进行了详细解答，希望对广大读者正确了解、把握、适用新政策有所帮助。

A 关于涉及新《办法》的相关解释

1.为什么《办法》要规定预售商品住宅实行以套内建筑面积计价？

主要是为了方便购房人测量所购房屋的面积，并确定所购房屋的实际面积与《商品房购卖合同》约定的面积大小是否相符及误差率大小。在《办法》颁布之前，我国的相关法律规定，商品房销售可以按建筑面积计价，也可以按套内建筑面积计价，还可以按套（单元）计价。于是，许多开发商在预售商品住宅时采用按建筑面积或按套（单元）计价的方式进行，由于这两种方式在检验开发商实际交付的房屋面积与《商品房购卖合同》约定的面积是否相符时，购房人都要无一例外的测量公用分摊建筑面积，而公用分摊建筑面积又由于计算方式复杂、计算难度较大、费用较高等原因而使得单个购房人很难独立完成，不利于切实保障购房人的合法权益。为改变这一状况，《办法》明确规定，预售商品住宅实行以套内建筑面积计价。这样，购房人就可以绕开公用分摊建筑面积这一难题，能够比较方便地测量所购房屋的套内建筑面积，并据此判断开发商是否侵犯了自身的合法权益。

2.预售商品住宅实行以套内建筑面积计价是否会引起商品住宅价格的变动？预售商品住宅实行以套内建筑面积计价会引起商品住宅单价的变动，即商品住宅单价会提高。但不一定会引起商品住宅总价的提高。因为以套内建筑面积计价，开发商会将公用分摊建筑面积的成本计入套内建筑面积，从而提高商品住宅销售单价，但同时，商品住宅的计价面积也不再包括公用分摊建筑面积，故而除开发商有意抬高总房价外，购房人实际负担的总房价款并不会提高，基本上应当相当于以前的总房价。至于商品住宅单价上升的幅度是多少的问题，除经济适用住房仍应由政府限价外，其它商品住宅的单价应由开发商根据成本及收益等进行独立核算、定价。

3.什么是套内建筑面积？

按照《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》第四条的规定，商品房的套内建筑面积是指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。即：套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积。

4.套内使用面积如何计算？

套内使用面积是套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积计算。按照建设部《住宅建筑设计规范》的规定，套内使用面积的计算按房屋是否为住宅适用不同的计算规范。其中，住宅的套内使用面积的计算方法为：①套内使用面积包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等分户门内面积的总和；②跃层住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；③不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；④内墙面装修厚度均计入使用面积。住宅之外的其他建筑或专有建筑套内使用面积的计算可参照住宅或按专用建筑设计规范的规定进行。

5.套内墙体面积如何计算？

套内墙体面积是指商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体。商品房的套内墙体分为共用墙及非共用墙两种。其中，共用墙是指商品房各套之间分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）。非共用墙是指专为商品房所有人或使用人使用的墙体。按照《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》的规定，商品房套内墙体面积的计算方法为：共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。

6.阳台建筑面积如何计算？

按照《建筑面积计算规则》的规定，阳台建筑面积按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中，封闭式阳台的建筑面积按其外围水平投影面积计算建筑面积；挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积；凹阳台按其净面积（含挡板墙墙体面积）的一半计算建筑面积；半挑半凹阳台的挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。

7.商品房销售可以按建筑面积计价吗？

可以。建设部《商品房销售管理办法》明确规定，商品房销售的计价方式分为三种，分别是按建筑面积计价、按套内建筑面积计价、按套（单元）计价。所以，商品房销售可以按建筑面积计价。但预售商品住宅的销售除外，《北京市城市房地产转让管理办法》明确规定，预售商品住宅自2003年12月1日起应按套内建筑面积计价。

8.什么是建筑面积？如何计算？

建筑面积是指外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备上盖、结构牢固，层高2.20m（含2.20m）的恒久性建筑。国家对于建筑物建筑面积的计算有着严格的法律规定，比如，关于建筑物玻璃幕外墙墙体是否计算建筑面积的问题，建设部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》明确规定，同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主体厚度计算；各楼层墙体厚度不同时，分层分别计算。根据建设部《商品房销售管理办法》的规定，商品房的建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。即，建筑面积＝套内建筑面积＋分摊共有建筑面积。

9.以套内建筑面积计价的预售商品房

进行转让时是否也必须以套内建筑面积计价？

不是。因为以套内建筑面积计价的预售商品房通俗地讲就是指开发商卖给普通购房人的用于居住的商品房，而如果购房人将该套住房进行转让，那么该住房已经变为二手房，不再是预售商品住宅，所以没有必要执行只有预售商品住宅才必须执行的以套内建筑面积计价的政策。

10.以套内建筑面积计价的房屋如何换算成以建筑面积计价？

很简单，用房屋总价款除以房屋建筑面积就可以了。比如，一套套内建筑面积为80平方米、建筑面积为100平方米的预售商品房总价为40万元，那么，按套内建筑面积计价，它的销售单价为每平方米5000元人民币；按建筑面积计价，它的销售单价为每平方米4000元人民币。

11.预售商品住宅实行以套内建筑面积计价后，购房人怎样才能更好地保障自己的公用分摊建筑面积部分的权利？

这个问题比较难。因为由于种种原因，购房人很难确切知道自己分摊的公用建筑面积数是否合理，也很难知道开发商交付的房屋的公用分摊建筑面积是否违约；同时，购房人也很难切实行使对公用分摊建筑面积的建设、使用的监督管理权利，因为这部分权利按照我国目前的法律、法规应当是由所在社区的业主大会或业主委员会行使的，单个购房人无法行使或决定。所以，预售商品住宅实行以套内建筑面积计

价后，如何维护购房人对公用分摊建筑面积的权利仍然是摆放在所有人面前的一个难题。

B 关于公摊面积

12.什么是公用建筑面积和分摊公用建筑面积？

公用建筑面积是指由整幢楼的产权人共同所有的整幢楼公用部分的建筑面积。公用分摊建筑面积是指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积。公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。未经全体共有人或业主大会依法定程序同意，任何人都不得侵占或改变全楼公用建筑空间原始设计的使用功能。

13.公用建筑面积的分摊原则是什么？

公用建筑面积分摊的原则有以下三点：①公用建筑面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。②为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。多次分摊公用建筑面积的，分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积，为各次分摊的公用建筑面积之和。③用建筑面积分摊后，不划分各套商品房分摊的建筑面积的具体部位，但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。

14.整幢楼的哪些公用面积可以分摊？

整幢楼的以下公用面积可以分摊：①大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道，变（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。②套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体面积水平投影面积的一半。

15.哪些建筑面积不应分摊？

不应计入公用建筑面积被分摊的部分有：①仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间。②售房单位自营、自用的房屋。③为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房。

16.开发商应当向购房人明示哪些公摊情况？

在预售商品住宅之前和商品房竣工之后，开发商应当向购房人明示下列分摊情况：①被分摊的共用部位的名称、用途、所在位置、面积；②参与分摊共用建筑面积的商品房的名称、用途、所在位置、面积、分摊系数 ；③不分摊的共用部位。这里需要说明的是，除法定情形外，开发商两次向购房人两次明示的内容应当一致，否则，购房人就可以依据《商品房购卖合同》的约定追究开发商的违约责任。

17.购房人应分摊的公用建筑面积是如何计算出来的？

根据建设部《商

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