随着房地产市场的发展，商品房预售大幅增长，个人成为购房主体，商品房预售环节中预售合同约定面积与竣工实测面积之间发生误差的现象普遍存在，由此引发的预售商品房面积缩水问题已成为购房人投诉的一个热点。产生商品房预售面积缩水的原因是什么？如何准确把握套内建筑面积计价的含义？本报特约市国土房管局一处处长姜才原先生的文章，以飨读者。

　　■面积缩水根本原因市场超常发展又不规范

　　多年来商品房预售面积缩水问题的产生，较根本的原因在于商品房市场不成熟与房地产业超常发展之间的矛盾。

　　造成二者不一致有以下四种原因：开发企业开始预售商品房后，会因市场需求而变更建筑设计方案；工程建设过程中的施工误差、竣工测量中测绘误差的客观事实；商品房测量规范中有关共用建筑分摊面积的确定及分摊原则的理解不一致；测绘作业人员的疏忽以及测绘工作程序的不严密导致计算错误。

　　■实行套内建筑面积计价的四种积极意义

　　套内建筑面积明确、直观、实在，一目了然,有利于交易双方的成交，购房人可自行测量和核实；易于测量。而套内建筑面积测量的方法简单、成本低，易于测量；减少商品房预售的面积纠纷；创造一个公正、公平、公开的市场环境。

　　■实行套内建筑面积计价不会导致房价上涨

　　实行“套内建筑面积”计价卖房，可能会给人一种北京市房价上涨了的假象，但这只是一个表面或技术上的问题，因为用不同的计量单位———建筑面积与套内建筑面积计价，本身就没有可比性,所以无法比较房价是否上涨。房价是否上涨受房地产市场供求关系的影响，与调整计价方式无关。

　　■分摊面积从总的趋势来说不会缩水

　　头先，规划局对住宅公共部位的设计、竣工验收等方面有严格技术规范，会依法维护购房人对共用建筑分摊面积甚至不分摊的共用建筑面积的法定权益。其次，目前的房地产市场已不是卖方市场，市场竞争越来越激烈，购方越来越关注品质，改小共用建筑分摊面积反而会影响商品房的出售。第三，按套内建筑面积计价预售商品住宅，为使购房人防范“分摊面积”缩水的风险，《办法》第三十五条规定，房地产开发企业在预售商品住宅之前，必须公示有资质的测绘单位出具的商品房预售面积测绘技术报告书和被分摊的共用部位的名称、用途、所在位置、面积等。

　　■房产相应共用部位、共用设备的产权归购房人

　　《办法》中规定：房地产转让时，相应的共用部位、共用设备的权利份额一并转让；按照国家和本市规定可以单独转让的地下停车库等附属建筑物、构筑物不随同转让的，应当在房地产转让合同中载明；没有载明的，视为一并转让。

　　■物业管理费、供暖费收取标准不会提高

　　按套内建筑面积计价调整的是住宅的预售方式，并没有规定商品房合同中只约定套内建筑面积而不约定建筑面积，相反，商品房合同除要约定套内建筑面积外，仍要约定建筑面积和分摊建筑面积，而且房产证中仍注明建筑面积，所以并不影响目前物业管理费、供暖费按“建筑面积”标准收取。

　　■契税、公共维修基金不会受影响

　　契税、公共维修基金的收取是按商品房总价的一定百分比计算的。由于总房价款与调整计价方式没有直接关系，所以购房人缴纳的契税、公共维修基金数额不受影响。

　　■两类商品房其计价方式可由购卖双方协商确定

　　2003年12月1日前取得商品房预售许可证的、2003年12月1日以后新取得商品房预售许可证的非居住类商品房，其计价方式可由购卖双方协商确定，即当事人可以选择按套内建筑面积计价，也可以选择按建筑面积或按套（单元）计价。政府鼓励当事人选择按套内建筑面积计价。

　　■去年12月1日以后取得预售许可证的住宅须按套内面积计价

　　2003年12月1日以后新取得商品房预售许可证的住宅，必须按照套内建筑面积计价，即经济适用住房、普通住宅、公寓及其他高端住宅等居住类房屋的预售，都必须按套内建筑面积计价，按套内建筑面积结算房价款。

　　■去年和今年商品房预售许可证号列号规则

　　2003年市国土房管局核发的商品房预售许可证号为京房售证字(2003)376号及以后的证号，以及2004年核发的商品房预售许可证号为京房售证字(2004)001号及以后的证号的住宅都必须实行套内建筑面积计价。根据市国土房管局抽查了解的情况，房地产开发企业均能认真执行套内建筑面积计价的规定。

　　■按套内面积售房的新合同出台

　　前不久，市国土房管局对建设部、国家工商行政管理总局《商品房购卖合同》中套内建筑面积计价、套内建筑面积确认及差异处理、交付期限、前期物业服务、物业服务的内容和本物业业主临时公约等内容作了调整，方便房地产开发企业和购房人按照套内建筑面积计价签订商品房购卖合同。

　　■经济适用住房套内面积售房两项注意

　　为做好经济适用住房套内建筑面积计价的衔接工作，市国土房管局及时发出《关于商品住宅实行套内建筑面积计价的通知》，对2003年12月1日以前，市发改委、建委已经对经济适用住房按建筑面积确定基准价格，但在2003年12月1日以后取得预售许可证的，必须按建筑面积和套内建筑面积两种方式同时计价，并按总价款较低的方式结算，以保障购房人的利益不受损害。改变目前对经济适用住房按建筑面积确定基准价格的做法，直接按套内建筑面积确定基准价格，就能使经济适用住房做到只按套内建筑面积计价，不搞双重计价标准，避免产生纠纷。

　　■文/市国土房管局　姜才原

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