《北京市城市房地产转让管理办法》昨天公布，目的在于解决目前房地产市场购卖双方存在的面积计算、规划变更等主要纠纷——

销售面积：一律按套内面积计算

如果还让开发商在按建筑面积、套内建筑面积和套计价三种销售方式中自选，开发商势必倾向于选择对自己有利的按建筑面积销售方式，这样还会出现业主和开发商关于面积的纠纷。由于现在公摊面积没有一定的计算方式，而且公摊部位种类繁多，购房人弄不清楚泵房、变电室等共用部位的位置和面积情况，也就无法得知摊入自己房子的公摊是否准确。而按套内建筑面积，购房人基本上可以从图纸上看出面积情况。因此，该办法中规定，预售商品住宅一律实行按套内面积计价。

退房条件：误差比完全值超出３％

该办法规定，预售商品房按照套内建筑面积计价的，预售合同中载明的预售的套内建筑面积与实测的套内建筑面积发生误差的，按照合同约定的方式处理。合同中未作约定或者约定不明的，按照下列规定处理：（一）面积误差比完全值在３％以内（含３％）的，根据实测面积结算房价款；（二）面积误差比完全值超出３％的，预购人有权退房。

现在经常发生的面积纠纷是，交房时，购房人发现尽管面积没变，可套内面积变小了，公摊面积加大了。这项规定，就是不让公摊面积掺和进来，制止开发商在公摊面积上做手脚，使套内面积“缩水”。

规划改变：须书面征得预购人同意

开发商经常改变规划，给购房人造成一些影响。对此，该办法如何规定？该办法中规定了两条，头先，房地产开发企业应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证的规定建设商品房，不得擅自变更。其次，确需改变规划内容的，必须书面征得受影响的预购人同意，并取得规划行政主管部门的批准。

售房订金：应抵作房价款或返还

现在有些开发商在卖房时，私自规定订金不退，是否合理？有些开发商要求购房人在签合同之前，交一万元或不等的订金，如果购房人不购房，就不退还这笔钱。对此，该办法规定，房地产开发企业在签订合同前收取预付款性质的费用的，在签订预售合同时，所收费用应当抵作房价款，未能签订合同的，房地产开发企业应当向预购人返还所收费用。

预售房：开发商不得进行抵押

很多开发商出售被抵押的房子，并故意隐瞒抵押情况，造成了一些纠纷，如何防止这种情况发生？

一般开发商将房子抵押给银行，销售时只履行征求银行同意的程序。该办法规定，预售已抵押的商品房，房地产开发企业应当通知抵押权人，并要将抵押情况告知预购人。而且明确规定，房地产开发企业不得将已预售的商品房进行抵押。　　　　　(作者：莫春 王一宁)