“如果说《天下无贼》电影中小偷们对傻根的偷窃是有一定技术含量的话，那么，现在房地产开发商对购房者权益的侵害，则是没有技术含量的抢劫。”北京知名房地产律师秦兵的这番话形象地点出了目前购房合同上开发商与购房者的信息不对称现状。

3月15日，《北京商品房预售合同》开始正式启用。它的一个革命性的变化就是增加了购卖双方预售商品房信息的透明度和对称性。

目前，杭州和浙江省内其他城市统一使用的还是《商品房购卖合同》（浙江省2000年修改版）。“北京版”可以带给“杭州版”哪些启示？“北京版”还存在哪些不足？我们特请浙江六和律师事务所的王晓宇律师对两份购房合同进行了全面对比。

焦点1：商品房质量不合格可退房

记者感言：房子开裂、屋顶漏水怎么办？签过购房合同的人都知道，碰到这些看似鸡毛蒜皮的小问题，恰恰是较难解决的。找开发商吧，开发商会说，这又不是主体结构有问题，房子已通过综合验收了。实在闹得不可开交了，较多草草赔点钱了事。看着上百万巨资购下的房子出现条裂缝却只能自认倒霉，这样的滋味真不好受。而《北京商品房预售合同》明确，商品房质量应符合相关质量规范。

北京版：第十六条专门就商品房质量、装饰、设备标准作出约定：①出卖人承诺该商品房使用合格的建筑材料、构配件，该商品房质量符合国家和北京市颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。

②商品房地基基础、主体结构质量、室内空气质量(时限应不低于60日)经检测不合格的，购房者有权退房。开发商应在约定时间内退还全部已付款和利息，给购房者造成损失的由开发商承担赔偿责任，并承担检测费用。

杭州版：只是在第八条交付期限中规定，出卖人应当在交付期限前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备5种条件之一，并符合本合同约定的商品房交付购受人使用。这5种条件为该商品房经验收合格、该商品房经综合验收合格、该商品房经分期综合验收合格、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件、该商品房经规划验收后合格。

律师点评：

①浙江省的标准合同对商品房的质量约定放在交付期限条款中规定的5种条件，凡符合由双方约定的5种条件中任一条件的，则视为开发商交付的是符合质量要求的商品房。而北京市的新示范文本则要求开发商承诺商品房使用合格的建筑材料、构配件，该商品质量符合国家和该市颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。对比以上两种条款，可见北京市的新示范文本增加了开发商的义务。

②对商品房质量而引起的是否可以退房的问题，新的示范文本有了较为清晰的约定，这里包括地基基础、主体结构和室内空气质量三种情形。较高人民法院相关解释曾规定因房屋主体结构质量不合格及房屋质量问题严重影响正常居住使用的可以退房。新的示范文本作了这样的规定，就排除了购受人因屋面漏水、管道渗漏、地面空鼓开裂、五金件损坏、保温、隔音等质量问题行使合同解除权。新示范文本作这样的规定反而于购受人不利。

焦点2：市政公用设施须按约定完成

记者感言：房子交付了，学校没建好怎么办？原先楼书中承诺的花园怎么缩了水？现实生活中，这样的纠纷比比皆是。公用设施的交付日期在以往的合同中没有涉及，但却常常是引发纠纷的由头。开发商往往事先在楼书里宣传得煞有介事，实际交付的房子配套设施却缺这缺那，但由于合同上没有提出，由双方自由约定，开发商往往只简单提到部分设施，使得消费者维权缺乏证据。

北京版：在第十二条“市政基础设施和其他设施的承诺”中做了明确约定：要求开发企业应承诺与该商品房正常使用直接相关的上水、下水、电、供暖、燃气等按约定的日期达到使用条件；公共绿地、道路、停车场、幼儿园、学校、会所、购物、体育设施等其他设施也应按约定的日期达到使用条件。

杭州版：在第十四条“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺”中要求出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的基础设施、公共配套建筑按双方约定日期达到使用条件。由于这一条完全由双方约定，而不像北京版一样已将全部设施打印好，双方约定的只是水电等基本设施，其他如景观、幼儿园等就很难得到保障了。

律师点评：与北京市新的示范文本相比，浙江省的标准合同对此没有规定，这将不利于保护购受人的权益。

①对市政基础设施和其他设施的承诺将使开发商较之以前承担更多的义务。②将设施尽量列明，并明确各设施交付的期限，极大地消除了因信息不对称对购受人带来的不利。③该条款的制订体现了政府的政策导向，联系到开发商在楼书上的诸多说明和允诺及司法实践中依据较高法院《关于审理商品房购卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条操作的不确定性，应该说，该条款非常清楚地规定了开发商应履行的义务，及一旦违约应承担的责任。

焦点3：纳税费不得作为交房条件

记者感言：以往很多开发商强行规定，购房者入住时必须先交公共维修基金、契税、物业服务费等税费，之后才可以“拿钥匙”，这在购房者中存在较大争执，甚至引起集体上访。而《北京市商品房预售合同》示范文本提示，开发商“不得将购房人缴纳税费作为交接该商品房的条件”。

北京版：双方可就税费的的缴纳是否委托进行约定。购房人不同意委托开发企业代缴税费的，购房人须按有关规定自行依法缴纳。

杭州版：没有规定，一般由开发商强制约定，签订购房合同时，由购受人负责交纳房屋物业维修基金。

律师点评：新的示范文本增加了购受人是否同意委托开发商代交税费的约定，如购受人不同意委托的，则由购受人自行缴纳。较之杭州市有些开发商甚至将购受人缴纳税费及物管费作为交房的条件，以及要求购受人在签订合同时支付物业维修基金的做法，北京市的新示范文本无疑能更好地保护购房人的合法权益。

焦点4：规划变更造成损失要赔钱

记者感言：房子加高一层影响了后面住户的光照，购了房子等交付时发现小区设计作了变更，这样的烦恼让购房人苦不堪言。时下，在建设当中发生设计变更的项目并不少见，或是加层，或是改变户型，开发商往往拿出规划部门的批准意见，让你心有不甘却无话可说。

北京版：第八条“规划变更的约定”规定，出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的购受人同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给购受人的权益造成损失的，出卖人应当给予相应的补偿。

杭州版：没有赔偿一说，只是规定，出卖人应在有关部门批准同意之日起10日内书面通知购受人，在规定时限内通知，购受人有权退房。购受人自通知到达之日起15日内未做书面答复的，视同接受变更。

律师点评：北京版规定购受人的权益造成损失的，开发商应给予相应的补偿，而浙江省的标准合同中只规定了给予购受人有权决定是否退房的选择。应该说，北京市的示范文本是一个进步，也符合促进交易的精神，但在实践中履行该条款有一定的难度。补偿标准如何确定，如果没有量化的规定，购受人的权益还是不能得到很好的保护。　　　　　(作者：张卉卉)