两种面积计算误差处理办法要约定

合同中应约定套内面积和总建筑面积

按套内面积卖谨防公用面积上的偷工减料

有关部门日前向上报批了《北京市城市房屋转让管理办法》。据悉，此办法有可能将商品房的计价方式改为按套(套内建筑面积)卖房。那么，按套内建筑面积售房能否有效地避免纠纷？此种方法将对楼市产生何种影响？

中国房地产协会副会长顾云昌曾说，按建筑面积售房相当于论筐来卖苹果，按套内建筑面积售房相当于论斤卖苹果，而按使用面积售房则相当于论个儿卖苹果。表面上看没有什么大的区别，实际上按使用面积卖房能够很好地保护消费者在面积问题上的知情权。本期地产茶馆特邀请一些专家和业主代表来共同探讨这个问题。

1.能有效避免面积纠纷？

刘宏诚(购房人代表)：政府部门制定这个规定的目的是为了避免面积纠纷，我认为效果会比较好。开发商都是做生意的商人。这种做法肯定比按建筑面积售房进了一大步，因为老百姓较关心的是套内建筑面积问题，所以这个出台对避免纠纷是有好处的。而且发展商已经感到这是大势所趋了，现在的市场已经转向购方市场。

购房人与其说维权不如说是维利，对公共的地方看得不是特别重，但实际上公共部分对购房人也很有意义。建议在规定按套单元计价或者按使用面积计价时，商品房预售合同中应当分别注明建筑面积和分摊的共有建筑面积，避免缴纳契税时可能出现的不必要的争议。

　　按套内建筑面积卖房透明度还不够高。应该按使用面积卖房，按套内建筑面积卖还要找专业测量部门测量，而使用面积就是地毯面积。由于“使用面积”透明度较高，建议推广按使用面积的约定，进行面积误差的处理，将《办法》中“按套内面积计价的误差处理”改为“按使用面积计价的误差处理”，并增加“购房者要求按使用面积的约定进行面积误差处理的，开发企业应当同意”的条款。

2.会造成房价上涨的假象？

鲁应红(英华兴业房地产经纪总经理)：这个话题可能存在一个误区，就是对于一个房子来说，它的全部不仅仅是在于套内，也包括公共部分，而且公共部分也是衡量房子的标准之一。

如果整个房子的面积就算套内部分，公共的部分没有算进购房面积，那么公共部分的产权归属就有了问题。还有就是会不会把公共面积缩小，影响物业的价值。物业管理费按什么面积来收，建筑面积还是套内建筑面积？如果从购购合同上限制还是有问题的。

开发商原来是把公共部分算在整个成本里的，而只卖套内建筑面积，公共建筑面积的成本没有体现出来，所以可能有些发展商会把公共部分的成本降低，新老标准的交替也是一个问题。

对发展商来说，怎么规定就怎么卖，按套内建筑面积计价，单价可能就高了。比如说，一套住房的建筑面积是100平方米，它的套内建筑面积是80平方米，按照建筑面积卖，每平方米是8000元，现在改成按套内建筑面积单价就要提高到1万元。可能就会造成一种假象，房价上涨了，而总价是不变的，都是80万元，这是一个数字换算问题。

现在无论哪种做法都需要进一步规范，合同中应约定套内建筑面积和总的建筑面积。套内建筑面积出现问题有相应的解决办法，国家应该出台一些配套的政策，像对物业管理，产权办理都应该有相应的说明。按照建筑面积卖房，出现了问题，按规定，开发商要书面通知业主，如果15天内不通知的话，就是发展商违约。

3.房屋计量标准包括公共部分吗？

王建文(建元律师事务所律师)：不管是按什么方式卖，房子的总价应该是不变的，所以怎么计量是一个次要问题，无论是按建筑面积还是按套内建筑面积，关键就是要不要告诉业主公摊的面积，只要告知，按什么方式卖就无意义了。

按套内建筑面积计算无非就是想避开公摊的那部分，因为按套内建筑面积和按建筑面积就是差公摊面积，但事实上并没有真避开，因为总价值并没有变，无非是总价值除以套内面积单价提高了而已。

从某种意义上讲，会不会出现一种误导，购房者认为公摊和自己没关系，从而忽略行使对公摊面积的知情权，对利益的保护更为不利。原来按总面积计算的时候，起码还会很计较公摊面积是多少，现在按套内建筑面积计价了以后，售楼人员也许会说，反正公摊面积也不计价，其实羊毛出在羊身上。

所以政府修改了规定以后，还是要强调公摊面积的告知。公摊面积是一个复杂的概念，可能连很多专业人员都搞不清楚。购房者经常问一个问题，关于房子的使用率，有没有强制规定？因为涉及公摊面积和舒适度的关系，至少应该有一些指导标准。从合同法来说，计价方式是合同的一部分，就像购菜，按斤卖改成按公斤卖并不能解决缺斤短两的问题。

因此，我认为，根本的解决方法是控制公摊率，如制定公摊细则，规定不许超过千分之几。政府应该做的就是在设计单位、施工单位、建设单位等每一个环节涉及标准问题的时候，制订一个有关联性，可操作性强的标准。

4.开发商的诚信度是关键？

张宏(安邦集团分析师)：按套内建筑面积卖房，可以说是开发商的一种策略，也就是说，在同一地区的楼盘可以更好地给消费者一个比较的空间。

比如说，同等质量的住房消费者可以比较价格之间的差异，而同样价格的又能够比较配套设施，使消费者能够更好地做出选择。这种卖房的方式使每一个楼盘的差异显示得比较明显。

但是同时应该注意的是，相比较按建筑面积卖房来说，按套内建筑面积卖很可能在单位面积的价格上有所提高，因为开发商都有一个成本和利润的问题，每一个楼盘在操作上都是有一定空间的，还可能也会出现一些开发商在公用面积上偷工减料的问题，例如楼梯间面积狭小等问题，这些是属于开发商的诚信度问题。

对开发商来说，按套内建筑面积操作起来也更方便一些，可能他们从图纸上就能够确定下来面积的大小，也能更清楚地把情况呈现在购房者面前。

从目前来看，按套内建筑面积卖房只是改革卖房制度的一个环节，它的意义有多大还不好说，还应该有更多的工作要做，较重要的是，应该出台一些行业规定以及配套的惩罚措施，以便能够提高开发商的诚信度，提高销售队伍的道德水平，也就是说，要加大监管力度。

商品房建筑面积＝套内建筑面积＋分摊公用建筑面积

套内建筑面积＝套内墙体面积＋阳台建筑面积＋套内使用面积

套内使用面积——各套住宅户门内除墙体厚度外全部净面积总和。它包括卧室、起居室、餐厅、过厅、过道、厨房、卫生间、户内楼梯等使用面积，还包括套内不在结构面积之内的套内烟囱、管道井、通风管以及内墙装饰厚度。

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