一、夸大建筑面积再“按套内面积计价”

　　华南御景园发展商所玩弄的就是典型的“按套内面积计价法”。商品房销售通常按建筑面积作价的，20多年来已形成业内惯例。因商品房实用率一直没有具体的指导标准，建筑面积的测算方式复杂难于确认，按建筑面积销售的方法经常由于发展商在公摊面积上使出的“手段”而给消费造成损失。为此，近年来各地的商品房销售格式合同都出现了“按套内面积计价法”的选择性条款，旨在保护消费者利益。

　　发展商利用该格式合同某些不太严谨的“漏洞”，在销售过程中以建筑面积作宣传，销售作价时故意“胀大”房子的建筑面积压低“单价”吸引购家，而到签合同时又以“套内面积作价”提高单价。到办房产证实测面积时，建筑面积出现大误差，发展商对大“缩水”的“建筑面积”却“按合同约定”不赔偿业主损失。

　　二、大户型巧膨胀

　　另外一种是对一些户型在销售时故意将面积作小，降低整套价格吸引购家，而实测时面积却往往胀大，而且差额还巧妙地刚好在国家规定的3%误差左右。一套200平方米的房子为例，购家到较后就得多掏6个平方米的价钱。如果房价不幸贬值的话，购家的损失就更大。

　　三、按套作计法

　　还有一种更绝的方式是销售时“按套作计法”。如近期刚开始销售的东山某盘，楼盘所派发的资料上每个户型都列有建筑面积和实用面积，销售人员以均价8000元/平方米起作宣传吸引购家，内部认购时签的认购书也列明了每套房子的建筑面积和总价。

　　但到签合同的时候，发展商代表却告诉“准业主”所有房子一律“按套计价”，以合同价格为每套的较终价格，不管日后实测面积有没出入，发展商不退不赔也不会要求业主多交钱。这看起来似乎是一个避免日后面积纠纷麻烦的约定，实质上却剥夺了业主的选择自由。

　　四、“公摊面积”玩花样

　　一位在某知名发展商负责工程的周先生告诉记者，就算是按“建筑面积作价”的房子，发展商在面积上能玩的手法也不少。通常商品房面积都由两部分组成，一是“套内面积”，二是“公摊面积”。“套内面积”因为是实实在在有眼见为证，国家的相关规定也较为严格，业主拿起尺子来一测就清楚，因此不容易“做假”。而“公摊面积”却因为计算方法复杂，业主们又难以自己复核而成为发展商们大做“手脚”的“漏洞”。通常来说，发展商在“公摊面积”上常玩弄的手法主要有以下三种：

　　一是增加公共建筑的内容，将原本没有或不该列入的建筑列为公摊范围，如将独立烟囱、烟道、油罐、水塔、储油（水）池、储仓、车库，及地下人防干、支线等建筑构件或建筑物内外的操作平台、上料平台，及利用建筑物的空间安置箱罐的平台，还有层高在2.2米以内的技术层、夹层、地下室、半地下室、深基础地下架空层、坡地建筑物吊脚架空层等面积都列入公摊面积；二是在不增加公共建筑数量的前提下，将测量面积人为加大；第三是调高公摊系数，在不改变实测公摊面积的前提下，增加每户的公摊面积。

　　事实上，这几种方法经常被发展商交叉使用。而值得玩味的是，因为房产证上的实测面积较后都要由土地或房管部门属下的测绘机构较后核定，发展商在建筑面积的“猫腻法”如果想较后成事实，都必须得到土地、房管部门属下的测绘机构认可或配合。

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