花招1　 无效出售

　　购房时，防范销售方将已经抵押的房屋擅自出售。开发商将已取得商品房预售许可证的房屋，预先抵押给银行，并在房地产交易管理部门办理了抵押登记。在没有取得抵押权人同意的情况下，将房屋出售。

　　风险：由于开发商已经在房地产交易管理部门办理了抵押登记，所以购房者所购购的房屋将不能在交易管理部门办理合同登记和产权登记，购房者所购房屋权益不能得到优先保护。

　　花招2　　多次出售

　　购房时，防范销售方将已经出售的房屋再次出售。开发商对已经出售的房屋，不及时到房地产交易管理部门办理登记，而是隐瞒已经出售的事实，再次将房屋出售给另外的购房者。

　　风险：由于房屋被开发商两次或多次出售，购房者所购房屋会出现多个权利人。只有已经到交易管理部门办理了合同登记的购房者，其购房权利才能得到保证。

　　花招3　　分零销售

　　购购商铺时，要防范那些采取售后包租、返租或给予固定回报方式高价分零销售的行为。

　　销售方往往以提供固定年回报、原价（或增值）回购、承诺无（低）风险投资等方式，分零销售大厅式百货商场、人防工程、各种酒店式公寓和办公楼。在与购房者签订购房合同时，再私下以另外公司名义（比如，以下属物业公司名义）与购房者签订委托租赁和经营协议，并承诺给予回报。有的还直接与购房者签订出售收益权合同，实行非法集资。

　　风险：购房者可能会面临以下四大风险。头先，可能被欺诈，开发商骗取投资者高价购房，一旦达到目的，就携款逃匿。其次，开发商融资或变相融资以后，将资金用到别的项目上，开发商的资金链就可能断裂。第三，商铺分零产权进行销售，必然业主众多，注定其结构差异很大，很可能无法形成统一的市场氛围，导致回报成空。第四，分零销售导致投资者往往以获取利益为目的，对所购商品房位置往往不能确定，或销售时虽有具体位置，但在实际中无法具体使用，而且连房屋所有权证也无法办理。

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