套内建筑面积购房的学问

12月1日，《北京市城市房地产转让管理办法》开始正式实施，该办法中的一个亮点是房地产商出售商品住宅必须按套内建筑面积计价成为了北京地方法规的一项强制性规定，其优点是购房人怀疑自己所购面积进行复测时成本大大降低，便于购房人对房地产商在面积问题上进行更有效的监督。购房人有必要正确理解和学会运用这个规定。

套内建筑面积 ≠ 地毯面积

套内建筑面积不等于地毯面积，它等于套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积之和。套内建筑面积完全属于购房人个人私有，与套内使用面积相比，更能完整地反映购房人个人私有部分的产权。

由于套内建筑面积不等于地毯面积，所以套内建筑面积个人测量还是有一定困难（即使个人会测量，发生争议时，个人的测量结果也不会被对方和法院承认），只是委托正式测量机构进行测量的费用大幅度减少。

由于有套内使用面积和套内建筑面积两个官方定义，较好避免使用按套内面积购房的说法，更不能把按套内建筑面积购房说成按套购房（这完全是两个不同的购房计价方法）。

完整理解新办法

按套内建筑面积购房和过去按建筑面积购房一样，仅仅是一种计算单价和处理面积误差的方法，绝不代表按套内建筑面积计价，购房人就没有购购公摊面积。《北京市城市房地产转让管理办法》是一部完整的法规，购房人一定要完整的掌握，在签订购房合同时注意合同中关于建筑面积和公摊面积的约定，把合同附件二关于公摊面积的约定尽可能地约定的细致一些。

套内建筑面积购房也有学问

有人担心按套内建筑面积计价购房，房地产商可能会缩小公摊面积，这一点笔者在2000年建议购房人按套内使用面积购房或按套内建筑面积购房时就提醒过购房人注意，不过酒店式的大堂、写字楼般宽的楼道，对于普通为了住的工薪来讲也并不切合实际，世上没有免费的午餐，不购也吧！笔者反而觉得现在更有必要提醒购房人注意以下几个问题：

1．由于套内建筑面积含套内墙体面积，所以购房人要注意到同一座楼，购相同的套内建筑面积不一定能购到相同的套内使用面积。尽管外墙只有一半厚度计入套内建筑面积，但对砖结构的房子来说，底层的墙体面积厚，上层的墙体面积薄，所以同样的单元，楼上楼下的套内使用面积还是有差别的；同一层来讲，即使相同的套内建筑面积，把角的单元比夹在中间的单元套内使用面积也会小一些。

2．即使是套内使用面积也不是地毯面积，因为房间里的管道井是要计入套内使用面积的。因此购房人购房时较好让房地产商标清楚管道井的面积有多大。由于现在提倡户外查表，暖气也将分户计量，过去老房子里的很多竖管在新房子里会变成横管，购房人购房时要小心管道井是否只放着你购的房子的竖管，别把公共的竖管井计到自己的套内建筑面积里。

3．套内建筑面积还包括凉台建筑面积，购房人要搞清不同凉台计入套内建筑面积的不同比例，并要清楚已出售的房子，半封闭凉台是不能随便改为全封闭凉台的。

4．按规定有些面积是可以计算面积，有些面积是不可以计算面积的，为避免不必要的纠纷，购房人购房时较好向房地产商问清楚所有“不完整”（低于层高）高度的面积哪些算套内建筑面积，比如：现在比较时髦的“飘窗”算进了套内建筑面积多少？盖在房子里的分体空调机位算没算进套内建筑面积？还有房间里有楼梯的、阁楼的，那些面积如何算套内建筑面积？

俗话说“购的没有卖的精”，对于“精明”的发展商，面积上猫腻小了，说不定会在高度上做文章，一层楼矮20公分，十几层楼就能多盖一层，有了按套内建筑面积计价卖房的规定，不等于万事大吉，购房人除了要全面理解《北京市城市房地产转让管理办法》外，还要在购房前多听多问，尽可能把有关问题在合同中加以明确。　　　　　(作者： 刘宏诚)