投资的概念就意味着用投入的成本换取收入。在房产投资中，大部分投资都是通过租金的形式回收的。采用合理的方法进行分析，对于投资行为十分重要。

的分析主要看率和投资回收周期两个参数。率反应的是短时期内投资价值的大小。而投资回收周期将对所投资的物业进行长期考验，直到投入的成本全部回收的那天，计算回收时间的长短。前者侧重短时期内的投资效果，后者更多的考虑资金的时间价值，从回收周期的角度体现投资的价值。

以位于东三环双井桥西北侧的富力城为例。目前富力城三期在售均价为10500元/平方米，主力户型为140～180平方米的三居。如购购142平方米的三居，总价为149万元。参照目前富力城的实际租赁价格，三居的月租金在8000元左右。下面将分别按照房款一次付清和头付三成其余二十年按揭两种投资方式进行分析。

投资方案一：

一次性付清房款后进行出租，租金按8000元/月计算。

采用租金回报率分析法：月租金×12/总价

这个公式考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，但没有考虑全部的投入和支出，如契税、物业管理费等费用，也没有考虑资金的时间成本，因此可以简单计算租金的年回报率，但不适用于计算按揭付款的投资方案。

依照这个公式，可以计算年约为6.4%

　投资方案二：

头付三成，其余做二十年按揭，租金按8000元/月计算。

这样投资者付出头付款约为44.7万元，月均还款7068元。

采用租金回报率法：（月租金－月供）×12/头付款

这种计算方法考虑了租金、月供和前期的主要投入，可以简单分析按揭付款投资方案的年。

依照这个公式，可以计算出投资方案二的年约为2.5%。同样依照这个公式，如果采用七成三十年按揭购购此房，月供只需5802元/月，年则可达到5.9%。

从以上分析来看，采用不同的投资方案对投资的回报有很大影响。房产投资的成本主要是购房的头付款和购房所需的税费。通常来看，将头付款降低、贷款年限拉长，可以减轻月供的压力，并能够让投资的前期投入降低，从而获得较高的。但银行贷款额越高、贷款年限越长，需要付出的利息更多，并加大了市场风险。相反，提高头付比例、缩短贷款时间，虽然会增大月供压力，降低，但贷款成本相对较低。

今年以来，政府都在抑止房地产的短线投机行为。但从中长线来看，目前房产投资的年回报率普遍在5%左右，房地产仍是较安全的投资产品之一。

但投资与风险是并存的，投资必然面对风险。虽然风险无法规避，但可以在投资项目的选择上降低风险。需要注意的有以下几点：

分散投资成本，在资金允许的情况下选择更多的投资项目，降低投资风险；

选择率高的项目，但要合理预测高回报能维持的时间；

不要盲目选择投资热点区域，应选择具有的区域；

不要为了追求高回报而忽视成本。

　　　　　(作者：中原房地产经纪公司)