2004年将是北京二手房持续升温的一年。市场调查显示，以二手房为置业对象的人群主要包括3类：头次置业者、拆迁户以及投资客。考虑到不同置业人群的自身特点、置业目的以及居住需求都不尽相同，“我爱我家”专业人士对二手房购房者进行了细致分析，并为不同置业人群量身打造了置业计划。

　　头次置业人群宜头选一居室

　据统计，头次置业者以年轻白领居多，所占比例约在70%以上。因年轻白领工作时间较短，虽然收入中等偏上，但积蓄并不十分充足，所以头次置业的白领们大多受到资金限制。但是因为他们大多受过高等教育，有较高的生活品味，所以并不会因资金压力而降低对居住品质的要求。另外，年轻人生活状态还不十分稳定，发展空间比较大，这就意味着他们的头次置业大多为过渡性置业。那么，随着生活状态的改变以及资金实力的增强，再次置业的可能性极大。

　　置业专家分析认为，购房者资金实力较弱但要求居住品质高，头先，可选择房屋单价较高但房屋总价较低的繁华地段小居室户型，头选一居室。其次，因五环取消收费、**八通线开通等交通条件的改善，购购郊区二手住宅也不失为较好的选择。如：在CBD区域工作的白领，可以选择通州作为居住地，不论是开车还是乘坐**，都可以满足交通便利的愿望。对应其积蓄少但月薪稳定的特点，可以申请二手房按揭贷款。因为是过渡性置业，所以此类二手房较好有保值，至少不能贬值。综合以上几个条件，专家建议头次置业者可以根据自身需求选择市区或交通便利的地段，如城铁、**、环路附近或所在公司附近，利用贷款手段购置市区大一居室或郊区交通便利地段的小两居用于自住，一旦再次置业，此类型二手房大多不会因贬值而对业主造成经济损失。

　　拆迁户较好购有装修的二手房

　　拆迁户在购房者中属于比较特殊的购房人群。他们购房的原因是原有居所被拆，而并非为了提高居住品质而再次置业。这使得拆迁人群在选择二手房时比较实际，目的性较强。而且拆迁户多为一家三口、多口，因此他们对房屋的使用功能要求较高，并且希望用手中固定的拆迁补偿款一次到位购置可以长久居住的稳定居所。另外，还要考虑到京城老住户生活习惯已形成，比较依赖现有生活环境等问题。

　　置业专家认为，因为拆迁户多为三口之家或三代同堂，所以购置两居室或三居室的二手房比较合适，二手房总价可根据拆迁补偿款的多少而定。而因补偿款数量的不同，城区的二手已购公房、央产权房、二手商品房等都可以在选择之列。拆迁补偿款的发放是根据拆迁房屋所属的户口数量、当地地价及房屋面积、质量等因素决定的，所以一般情况下，利用拆迁补偿款能够在当地或周边购购面积相当的二手房。由此，那些已经习惯当地生活环境的百姓便不用因为拆迁而打乱原有生活习惯。另外，如果拆迁户愿意搬到郊区，也未尝不可。那么这笔既定的补偿款，可以购置更大的房子或者省下钱来另作它用。专家提醒拆迁的百姓，为了能够尽快入住，较好选择有装修的二手房，并且所购房屋的建造年代较好比较近，以满足拆迁百姓希望长久居住的愿望。如果这笔拆迁款没有其他急用，那么购二手房时较好还是全额付款或支付高比例头付，毕竟按揭贷款需要付给银行较高的利息，对于日常收入不丰厚的拆迁百姓来说，依靠大笔贷款购房未免得不偿失。

　　投资客应注重二手房的地段因素

　　对于投资客来说，房地产市场可谓生机与危机共存，而与投资一手房相比，投资二手房风险就明显降低了很多。近来，京城百姓购购二手房进行投资的比例明显上升，投资形式是将所购房屋用来出租，以得到较稳定的收益。

　　投资型物业大致分为两种。其一是普通住宅，其二是公寓。专家认为，在北京租房的人大多是外地来京的打工一族，价格在800至3500元／月的中低档住宅仍是租赁市场的抢手类型。并且从不同居室的供求比例分析来看，一居室仍然是租赁热点，供不应求的局面短期还难以得到缓解。所以，如果购购普通二手房用于出租，那么较好还是购购大一居室。房屋带有简单装修的较佳，投资客就不必浪费时间和精力在装修上，即购即租，以达到尽快实现收益的目的。另外，投资型住宅的地段因素也尤为重要，在白领比较聚集的区域，如CBD、亚运村、中关村等地区以及交通便利的地段，如**环线、城铁13号线以及新开通的**八通线附近，一居室的需求格外旺盛。如果投资客没有时间料理出租事宜，也可以委托中介公司代理出租。

　　如果投资公寓用来租赁，所对应的租住人群主要是外企金领、商界成功人士以及外籍人士等，那么就要注重公寓周边的商业配套、娱乐环境等因素，如酒吧、咖啡厅、大型购物场所、高端超市等的分布状况。有关人士认为：月租金6000元以上的中高端物业市场整体价格近期明显走低，降幅约为10%到15%。那么，如果购购二手中高端公寓用来投资，一定要注重其价格因素。其现价至少应低于原售价的10%，这样靠其租金收益才有望获利。

来源：北京晚报

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