二手房置业回归理性

为了抑制房价过快增长，打击房产投机炒作，今年上半年国家相继出台了一系列与房地产行业相关的宏观调控政策。从央行的几次加息、提高二次购房的头付比例到5月中旬七部委出台的新政；从土地供应、房屋开发结构、期房投机、交易环节等方面出手组合拳，而且将打击的对象明确为投机炒房者，力度之大，确实。这些政策对于大多以自住为目的的二手房市场也许影响不大。

但是，七部委《意见》中有关营业税的规定，却给二手房市场带来了一定的影响。

购房人曾与政策“赛跑”

今年5月11日国家七部委出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》，通知规定自2005年6月1日起，对个人购购住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购购普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购购非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购购房屋的价款后的差额征收营业税。

不少人说该《意见》的出台，对于目前蓬勃发展的楼市无疑是一颗重磅炸弹。记者从市房产交易及多家品牌中介公司了解到，受到国家七部委《意见》的影响，5月中下旬到房产部门办理产权交易登记的购房猛增——许多市民赶在6月1日之前购房、卖房。

中原物业的一位高端经理告诉记者，新税政出台后，在一段时间内对置业者构成了一定影响，在5月底，不仅前来购房的人猛增，部分投资者也急于将手中的房源脱手，楼市确实出现供需两旺的可人局面。

房产交易有关人员也说，七部委《意见》在交易市场上的反响特别大。5月中下旬的登记受理数目确实比往常多了不少，而前来咨询的市民也较平时多了许多。

深圳不少品牌中介的老总在接受记者采访时，回忆说，新政策对购房者短期出现了一些影响，较典型就是5月中下旬楼市出现了短期的所谓购房人与政策“赛跑”的购卖热。

住房投资者开始“扬长避短”

面对房地产新政的实施，不少住房投资者开始采取“扬长避短”的方式来改变投资取向。较为典型的是不少投资者变短线投资为长线投资，从而使大量高端房源涌入租赁市场。

据了解，地产新政出台前，深圳二手房市场销售表现较好，二手房交易量与房价均保持了较好的增长势头，然而，进入6月份后，特别是6月份，深圳二手房交易量呈现了一个明显的下滑趋势，深圳市国土与房管局的统计数据也表明，从今年1－6月各月二手房交易面积变动看，交易面积在3月份环比下降26.35％后，4月份大幅上升2.27倍，当月交易面积高达90.68万平方米。5月份，在国家有关税收调控政策的作用下，交易面积继续增长，达到104.73万平方米的高峰。6月份，随着新的税收征管政策的实施，二手房交易数量明显下降，当月交易面积为78.75万平方米，环比下降24.81％。

与此相对应的是，新政实施后，房屋租赁市场却表现红火，中原、中联、泛城、通泰、中天等中介的数据显示，6月份这些公司的租赁业务上升近四成。

业内人士解释说，国家宏观调控政策出台后，很多投资者普遍认为，对于高端住宅来说，目前的市场大环境并不适合低购高卖的短线投资，所以纷纷将手中的房屋出租，开始长线投资。

深圳中原副总经理王楚坤认为，从长远来看，“国八条”对于租赁市场的影响不会太大，因为目前深圳市场的投资性购房比例只占10％多点，而这些投资性购房者中，长线投资者还占了相当大的比例。

购房者对价格期望发生逆转

在深圳，购房热从火爆的一手楼市延伸到了二手楼市，加上深圳土地供应量的有限，二手楼的发展自然是显而易见的，深圳自2002年开始，二手楼交易已连续三年增涨35％，交易价格也年年上升，不少投资者或自住购房者都担心房价上涨，该出手时就出手。应该说，不少购房者在选择物业上，只要是心仪的，就很快会下定，不会把钱放在兜里，等着所谓降价后再购。

然而，自今年6月1日后，购房者的这种心态确实有了不少变化，在今年国家出台一系列的政策影响下，在深圳市国土、工商等部门关于联合整顿房地产市场的高压态势下，深圳不少购房者对房地产价格的期望相应发生了逆转，持币待购是相当部分购房者所采用的一种方式。

业内人士指出，政策调控所带来的影响是导致很多购房者持币待购的主要原因，他们认为，从购房者的角度来讲，持币观望者的数量达到了历史的高点，绝大多数房产投资置业者均采取持币待购的策略，一些原本打算在两三个月之内购房的客户纷纷推延自己的置业步伐，将购房计划至少往后顺延几个月甚至更长时间，以此静观房价的走势，希望以时间换取置业成本的缩减。

来自南山的汪先生毫无遮掩地告诉记者，他之所以推迟购房计划，是出于对二手房价要“下调”的考虑。他承认，新税政实施过去两个多月，深圳二手房价包括一手楼成交价并没有下调，相反还上升了，但政策相对市场而言有一个滞后期，根据一些专家的预测，有3个月至半年甚至更长时间的滞后效应，所以自己不急，还是等两个月再说。

相反，记者在采访中也得知一些购房者因为静观其变而延误了时机。福田的江小姐对自己没有及时下定感到有些后悔，她说本来计划6月份在景田片区购购一套二手房，房子也看好了，却遇到了新税政，不少朋友为此建议等候一阵子再说，理由是房价有可能要下调。但7月底，江小姐打算还是把房子先购下时，却告知已经卖了，而同一片区的二手房价不但没降，反而上升了。

市场细分出现“特殊购购人群”

新政的出台，在客观上使得相当一部分普通购房者处于“观望”状态，但市场细分，使得不少中介短期内将目光转移到所谓的“特殊购购人群”上。记者从多家中介公司了解到，新税政实施后，普通住宅消费市场出现短暂的业绩下滑，但豪宅市场却丝毫不受影响，世联、中原、创辉、世华等中介的二手豪宅甚至还出现火爆热销。创辉租售的区域总监告诉记者，6月份，很多豪宅放盘不到的时间就销售出去。

同样，形成这种局面与中介公司把高知识、高收入的“双高”人群作为主要对象不无关系，这位区监说，几乎所有想赚钱的眼睛都不会放过这一人群的“钱袋”，在各类型的商家看来，他们属于“坚挺型”消费者。

确实，深圳楼市中的这一购购人群尤其突出，这与深圳移民城市特点和政府打造高新技术产业所吸引的人才资源存在关联，这部分人群在过去一直被视为普通购房群体，正是新政的出台，使得这部分人群的市场细分进一步表现明显。

业内人士也指出，“双高”人群可以细分为两类，一是30岁以下年龄段的人群。正处在婚姻前期或是婚姻初期，同时作为这个时代的新生力量，他们不仅具有较高的学历和较高的收入，而且比较追求时尚，消费观念相对比较超前；二是年龄在30岁以上的人群，一般都是事业有成，也具有很强的购购能力。在购房行为上，既包括头次置业，也包括“改善型”的二次置业。

某房地产经纪公司的市场调查也显示，这部分人群一般都是事业比较成功、家庭条件较好、经济收入比较高；一般都已有一套甚至是两套住房，但是还想再购一套住房用以改善目前的住房条件；在二次置业时，他们会特别注意房子的居住舒适度以及为教育等生活配套问题，并逐渐从小户型向大户型转变。这部分人的置业升级，给平静的深圳楼市中带来了另类春天。

　　　　　(作者：曾圣华 余钟斌)