宏观调控后，大连市居民的购房计划也受到了一定影响。是马上购房?还是等待购房?笔者经过调查摸底，把有购房意向的人群划分为“暂不购房，计划半年内购房，一年内购房、一年后购房”四种群体，以期寻觅出他们购房的特点、原因和动向。

暂不购房群体：房价预期不可判断

在国家和地方政府出台一系列调控政策和具体措施后，“暂不购房”的群体成为所有业内人士普遍关注的一个特殊群体。尽管这部分人群对整个房地产市场和整个购房群体形成不了太大的影响，但由于购房自住是这个群体的主要购房目的，其购房潜力不可小视。同持币待购不一样，他们之所以暂不购房，主要原因在于：一是现有住房区位、环境、条件尚可，或住公有住房，或购购房改房，或早购了商品住房，并不急于购房；二是大部分人认为现时房价偏高，性价比不合理，通过家庭收入或银行贷款一时还购不起适合自己的住房，看看房价能否降下来再说；三是认为现时房价的走势预期不可判断，所以抱着暂不购房的态度。

但暂不购房，并不是永远不购房，一旦遇到合适的，他们就会毫不犹豫地加入购房大军。从户型面积上看，100-140平方米、三室一厅的住房较受这一群体的青睐，120—150平方米、四室一厅的户型也有一定市场，而小户型就不在考虑之中。从房价上看，3500-4500元／平方米应该是这一群体购房的主力价格段，也有不少条件好、经济发展潜力大的家庭在合适的时间购购4500元／平方米以上的中高端住房。从付款方式上看，如果这一群体因特殊需求购房的话，也会有相当多的家庭选择银行按揭贷款。

计划半年内购房群体：面积80—100平方米左右，房价3500-4500元／平方米

选择半年内购房的群体购房自住的居多，而且属于刚性需求，比如结婚需要购房，有了一定积蓄想尽快改善住房。其特点：一是上世纪七、八十年代出生的人群已开始进入婚育期，房产市场需求的主角渐渐让位于这些26-30岁左右的年轻人，他们结婚购房的需求更为迫切；二是这部分人的收入水平相对较高，有了父母赞助和银行贷款，支付能力更强一些；三是这一群体己明显具有低龄化的发展趋势，而这一波高峰仍将持续到2005年四季度及今后几年，从而形成一股强劲而持续的购房力量。

从大连市内四区7、8月住宅交易数据来看，单价4500元／平方米下、80—120平方米商品住宅是市场交易的主体。3500元／平方米以下商品住宅占商品住宅总销售量的57％，3500-5500元／平方米占33％，而5500元／平方米以上仅占10％。7月份，市内四区销售面积80—120平方米占总销售面积的47％、60- 80平方米占39％，而120-160平方米仅占14％。8月份，市内四区3000元／平方米以下的商品住宅交易件数 768件，3000-4500元／平方米为1757件，4500— 6000元／平方米为535件，6000—7500元／平方米为325件，7500元／平方米以上为139件。单价4500元／平方米以下商品住宅交易占总交易比重72％，而单价 4500-6000元／平方米区间的商品住宅交易件数占总交易比重，由7月份的9％提升到8月份的15％。

由此可见，计划半年内购房的这一群体，由于购房需求迫切，收入水平较高，一般面积会选择80-120平方米左右、三室一厅的住房；由于3000元／平方米以下价位、区位稍好一点的商品住宅已很难觅到，一般会选择在3500-4500元／平方米之间的商品住房，也有一部分经济实力较好的会选择5500元／平方米以上的高端商品住宅。而这一群体随着受教育程度的不断提高，收入水平和结构不断优化，对商品住宅的质量、环境、区位、配套等要求也会不断提高，其住宅的面积大型化和高端化也将成为发展趋势。

计划一年内购房群体：期盼房价能下降

计划一年内购房的这一群体，购房自住的工薪占多数。其特点是：现在有房住，但不太宽敞；手中有点钱，但购大房子、好房子有困难。他们之所以打算在一年内购房，关键是房价，若房价经过国家政策调控，地方政府强有力的干预，能平稳回落至较合理的水平，他们就会毫不犹豫地出手。但现时大连房价并没有丝毫的下跌，虽然8月份市内四区商品住房均价没有出现大幅度的上涨，与去年房价上扬的速度相比，近三个月楼市价格攀升的步伐已经开始放缓，大体保持在2％-5％的涨幅，但从市内四区及开发区各区域房价分析，对于计划一年内购房的群体来说，房价还是高了不少。

据商品住宅7月份开盘楼盘项目统计，市内四区房价均价4972元／平方米，其中中山、西岗两区由于可用于开发的土地有限，整体开发规模较小，主要以高端公寓为主，平均房价均突破 6000元／平方米，分别达到了6756元／平方米、6431元／平方米；沙河口区为5244元／平方米；就连一向以低房价著称的甘井子区平均房价也突破3500元／平方米，达到3577元／平方米。

具体说，中山区天津街上海路一带大厦、公寓售价都在7000元／平方米以上；解放路、昆明街周围房屋售价一般都在6600元／平方米以上；三八广场、五五路一带售价在6000-9700元／平方米之间；港湾街、民主广场四周售价在6300元／平方米以上；劳动公园、15中四周大厦、公寓售价在 9000元／平方米左右。西岗区：一二九街、人民广场、长春路周边售价5450-8480元／平方米之间；桃源街、八一路一带售价在6000—12000元／平方米之间。沙河口区：西安路、五四广场周边售价在 5380元／平方米以上；星海广场一带在6000-8700元／平方米之间。甘井子区：华南、泉水一带售价在2880—3380元／平方米之间；促进路沿线、马栏广场和机场前新区4500元／平方米以上；辛寨子、商务学院周边3280—3900元／平方米之间；营城子周围 2300-2800元／平方米左右。开发区：目前，很多楼盘售价都在3300元／平方米左右，价格在4500元／平方米左右的普通住宅已不罕见，一般好的高端住宅小区均价都在4000元／平方米以上，而高端公寓、写字楼、沿海别墅价位已超过7000元／平方米。

这一购房群体虽然购房欲望比较强烈，但因家庭经济条件所限，很难在短时期内实现购房的欲望。而4000元／平方米以下的商品住宅几乎都集中在市外围的甘井子区，或城市郊区，或城乡结合部区域，或集体：上地转为国有土地的新城区。所以，这一群体都期盼房价上涨平缓一点，甚至下降一点，若一年内购房，基本上会选择在房价相对较低的区域。

计划一年后购房群体：各方在观望中博弈房价

据估算，计划一年以后购房的群体大约占大连市民整个购房人数的三成以上。这部分群体选择一年后购房，倒不是因为现在不需要住房或不想改善住房，而是目前房价与他们可支配收入差距太大，单纯靠其经济收入或贷款购房实在难以做到，迫不得已，只好等待房价下降再行购房。其实，商品房价格的形成是一个非常复杂的博弈机制，地方政府、开发商、购房者是房地产市场中主要的博弈参与者。

作为房价较坚定、也是较有力的支持者—地方政府，可以通过土地、税收、政策等调控房价，还可以抬高土地出让价格，进而抬高房价。高涨的房价使得房地产市场出现巨额利润空间，吸引开发商进一步投资，同时，也鼓励了购房者的投资愿望和信心，迅速活跃本地区的房地产市场。

作为一直营造房价上涨氛围的开发商，一直坚持房价上涨依旧。他们不遗余力地为楼盘营造出一个销售火爆的场面，一个价格节节上涨的趋势，否则很难使投资者相信房产有增值的空间。同时，房地产开发高资金密度和高负债率的特点，决定了每一个开发商都必须在上游资金市场建立对房价上涨的预期。由于房产开发资金回笼的主要方式是后期销售的头付款、银行配套的个人住房贷款，而个人住房贷款是以房产产权为抵押的，因此，开发商即使销售不畅也不能或很不情愿用降价的方式促销，若房产价值缩水或降价，银行就会收紧该楼盘的个人住房贷款。这对资金需求量大，而自有资金不足的开发商来说无疑是一个毁灭性的打击。

很难形成价格谈判力量的购房者大体分为三类人：一是以居住为目的的消费者；二是以收取租金或出售获利为目的的消费者；三是看到房价上升而提前消费的跟风者。三种类型、多种目的，很难形成一股同开发商相抗衡的力量，更无法形成与开发商讨价还价的能力。倘若购房者都行动一致等一两年后再购房，很多开发商恐怕都必须竞相降价销售，否则，开发资金链就会出现问题，甚至崩盘破产。但有一点是毋庸置疑的，随着房地产市场的发展，宏观调控的指导，地方政府、开发商和购房者的三方利益博弈，房地产市场较终将走上平稳、均衡、健康、规范的发展轨道。

　　　　　(作者：大连市房地产经济学学会常务副秘书长 贾广葆)