2015年火爆的楼市背后又新增多少房奴？很多人是“负债累累”，贷款购房真正操作的时候问题来了，全款购还是贷款购？如果贷款，要提前还款吗？贷多长时间？等额本金还款呢，还是等额本息？

贷款300万，不同的还款方式中间竟然相差近65万，但为什么说这却不一定适合你？

1、全款购还是贷款购？

如果你是土豪当然全款购房，不用缴纳任何利息，但大多数房奴还是通过银行按揭贷款购房的。

贷款购房的好处是用银行的钱周转出更多的现金流，而且能用公积金贷款购是较好。近几年，公积金政策在不断的放宽，购房、租房都可以用。

上海公积金贷款对购房的利好就是贷款上限从80万提高到120万。如果你房子总额多，贷款还可以公积金和商业贷款混合贷。

现行公积金贷款5年期以上利率是3.25%，商贷5年期以上是4.9%已降到历史较低水平了。现在上海一些银行还推出在基准利率的基础上实行9折优惠，在购房之前，可以先咨询银行是否有折扣，多家银行比较一下哪家的优惠力度。

2、贷多长时间合适，要提前还款吗？

举个栗子

地点：上海 头付30%

总价：300万

贷款：组合贷款（商贷+公积金贷款）

利率：商贷4.9% 公积金3.25%

额度：公积金贷款120万 商贷90万 共计210万

等额本金和等额本息的还款情况如下：

等额本息：贷30年还款总额360万

等额本金：贷30年还款总额335万

30年等额本息的总利息是360万，等额本金335万。假如我们的投资利息大于4.9%，比如投资的P2P平台预期年化收益率在10%，那么把还给银行的钱拿出来投资，那我们的资金又多创造了5.1%的利息，这比一年期定期存款都高！

所以建议在贷款时，按较长的时间贷款，如果每年都可以找到高于4.9%的投资，就不用着急还银行贷款。提前还款的判断依据在于你的投资收益如何。

如果你没有公积金贷款，那么，除了头付外的210万只能进行商贷了，下面来看一下商贷等额本息和等额本金的还款情况。

等额本息

等额本金

3、等额本息还是等额本金？

等额本息还款方式相比等额本金还款方式下，同样的年限，但是利息支出会高出很多，但是，等额本金年的每月的还贷金额要比等额本息高出很多。

简单点说就是如果你购房是为了自住且打算30年内甚至70年不换房，你手头闲钱相对比较多，可以选择等额本金。

其实无论是等额本息或者是等额本金，都是用你借用银行的本金余额，乘以对应的月利率（约定的年化利率/12个月），计算出当月应该偿还银行的利息的。也就是说，两种不同的还款方式，利率水平其实是一样的。

之所以计算出的利息不同，其实是因为你不同月份借用的不同本金造成的。借的本金多，要还的利息就多；借的本金少，要还的利息就少。

等额本金与等额本息相比，因为之前月份每个月都比等额本息的还款金额大，所以其实就类似于每个月都有部分贷款提前还给银行，从而减少了本金余额，占用利息自然就少了。

其实如果不选择等额本金的方式，而是在你有钱的时候专门做一大笔的提前还款，效果也是差不多的。你较终利息高，是因为你每个月占用银行的本金多造成的。

所以，如果你前期资金并不算太紧张，可以选择等额本金方式，降低全部的利息支出；如果你前期资金紧张，你可以选择等额本息方式，这样虽然前期利息支出多，但是资金压力会小。

等什么时候有资金的时候适当做些提前还款，同样能够达到降低利息支出的效果。

不过，在上海购房，换房的频率非常高，从营业税的“5改2”可以略知一二。所以，购购头套房仅是为了过渡的话，还是等额本息划算的多，因为每月的还款金额是一样的，大约住个5年左右房子升值了卖掉头套置换二套房，剩余的房款就直接转嫁到购方手中了。

4、看看你适合什么样的还款方式

三类人适合提前还款：

1）、传统保守党。钱只存银行，不做任何投资，不愿意承担任何风险的朋友，建议提前还，生活更踏实。

2）、不想要任何的负责，觉得欠钱很有负担，心里压力超级大的朋友，为了你更好的睡眠质量，可以提前还。

3）、还了房子的钱，又拿无贷款的房子去银行做抵押贷款的朋友，相比你肯定有非常靠谱的投资渠道，并且肯定高于抵押贷款的利率。

建议不用提前还款的类型：

1）、公积金贷款，商贷7折、8折，公积金贷款利率才4.05%，这么低的成本，就不要再给自己增加压力了。

2）、等额本金还款期限已经超过三分之一，剩下的利息已经越来越少，不用选择提前还款。

3）、等额本息还款期已经超过二分之一，提前还款看似节省的利息会比较多，其实不然，所以我也不建议提前还款。

扫一扫或者搜索微信号：Lcy18876761354

长按识别二维码

免费看房热线（0898-66691855）

QQ号：

远离城市雾霾，带上您最爱的人一起享受海岛阳光！