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泉州:购房者开发商定金之争
编辑:海南房产网 发布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:发布当天 阅读 597 次
泉州购房实例
原定于2005年5月要和房地产公司签订购房合同,但由于种种原因,惠安庄女士与房地产公司签订的定购单成了一纸空文,而在一年多的时间里,房价不断攀高,理想中的房子至今也没盖好,庄女士的住房梦也因此破灭。
于是,庄女士将惠安某房地产公司告上了法庭,要求该房地产公司双倍返还5万定金,惠安法院一审认定房地产公司单倍返还定金,并赔偿利息损失,庄女士不服,继续上诉。昨日下午,泉州市中级人民法院二审开庭审理此案。
没有按约定签订购房合同,开发商能否免责?内部定购单有没有法律效力?认购协议还有哪些值得注意的“陷阱”?记者请教法律专家对此进行一番解读。
■案件回放
认购协议“套牢”房奴
庄女士也在一家房地产公司就职,因此她深谙其中猫腻,但她没料到自己还是被“套牢”。
去年2月,庄女士看上了惠安霞张花园的一套商品房,面积140.4平方米,单价1538元。当时她与惠安一房地产公司签订了一份《霞张花园商品房内部定购单》。谈及定购单的签订,庄女士说当时多了个心眼,增加了一个补充条款“在2005年5月前签订《商品房购卖合同》”,而一年多的时间过去了,该房地产公司也没依约通知庄女士签订合同。于是,庄女士将开发商告上法庭。
惠安法院经审理后认定,双方签订的内部定购单是有效的,但不支持双倍返还定金的要求。
“我购房子时,惠安的房价每平方米才1500多元,现在已经涨到了2000元,开发商违约,我们可以提出一定的合理补偿。”庄女士说。
据了解,跟庄女士一样的购房者有100多户都没能按期签订商品房合同。
■争议焦点
定金能否双倍返还?
在泉州中院的二审开庭中,双方委托的代理律师展开激烈交锋。开发商究竟能否免责成为争议焦点,这直接影响到能否双倍返还定金。
没能取得商品房预售证成为开发商不能如期签约的说法之一。
在庭审中,法官问:“你们的房子现在开工建设了吗?”“还没有。”该房地产公司代理律师答。
“到约定时间后,你有没有到售楼处询问签订合同的事宜。”法官问庄女士。“有,去了好几次,他们说预售证没有办下来,就不能签订合同。”庄女士回答。
“都一年多了,为何还拿不到预售证?”法官问。“有个别拆迁户没有搬迁,导致不能如期领预售证。”该房地产公司代理律师答道。
庄女士代理律师李律师认为,这不是开发商可以免责的借口,要盖房就先要事先做好拆迁户的工作,收了购房人的定金,就应履行自己的义务。而按照有关定金规定,如一方违约,另一方可以要求双倍返还,除非遇到不可抗力,但是拆迁是可预见的因素,是开发商主观上去做可以排除的因素,所以开发商并不能因此免责。
由于双方分歧较大,法官宣布休庭,将于近期宣布判决结果。
■友情提醒
认购协议的三大“陷阱”
记者就认购协议的“陷阱”请教了有关法律专家。
“认购协议”要注意三类“陷阱”:认购协议的签约主体,盖章的甲方必须与商品房预售许可证上的公司名称一致;
注意“认购协议”中定金条款,特别注意定金与订金、押金、诚意金的区别,定金有其特别的法律效力,可以适用合同法上的“双倍返还”原则,不能用订金、押金或诚意金代替;
注意违约责任条款,所有合同约定的行为必须要有违约责任与之对应才能切实保证收益方的权利;老百姓在购购商品房的过程中,可以请专业人士帮忙,陪同谈判签约,避免遭遇损失。
(作者: 林可)
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