签了合同，付了头期款，办了按揭却迟迟无法拿到房子

　　交了定金，两年多不见动工建设，开发商却要肆意涨价

　　２００４年１月，位于福建泉州市区繁华路段刺桐路的“丽水清庭”售楼部内天天人头攒动。尽管每平方米２５００多元的价格在当时的泉州房地产市场有些昂贵，但在多次看房、选房后，４３０位购房者还是和开发商泉州市建德房地产开发公司（下称“建德房产公司”）以签订协议方式购购了商品房，并交纳了购房定金。开发商承诺，将在２００５年９月交房。

　　然而，开发商当年多层房型虽开始动工建设，购购多层房型的部分业主也已签了合同、交了头付款，但工程却停工多时，如期交房已成泡影。交了预定金的“丽水清庭”高层房型（６幢高层，共３１２套）至今没有接到开发商签订购房合同的通知，工程用地还是一片空地。

　　法人之争

　　两年内几易法人，公司股权之争如火如荼，家族企业弊端突显。

　　采访中，记者发现，要解开谜底，头先得从建德房产公司的法人之争说起。

　　泉州市工商行政管理局提供的资料显示，建德房产公司是由香港建德投资有限公司与泉州建德鲤达里机械有限公司（香港建德投资有限公司的全资子公司）于２００３年１月创建，注册资本４８８万元。公司的组织机构为：郭献德任董事长兼法人代表，郭文伟（郭献德之子）任董事兼总经理，郭美霞（郭献德之女）任分管财务的副总经理。公司董事还有郭献德之弟郭献章等４人。

　　公司头次法人之争发生在２００４年。这年１０月，泉州市工商局核准了建德房地产公司法人代表（董事长）由郭献德变更登记为郭献章（指郭献德之弟）的申请，并重新核发该公司《企业法人营业执照》。郭献章更换法人出于何因？郭献章向记者道出其中缘由。建德房产公司运作期间，郭献德将“丽水清庭”的土地使用权证拿去为其儿子郭文伟的“建德（泉州）工程机械制造有限公司”做抵押担保贷款，郭美霞更是无视“董事、经理不得将公司资产以其个人名义或者其他个人名义开立账户存储”的法律规定，将高达１３００多万元的售房款，以她的个人名义存储。在发现这些违规经营的情况后，郭献章随即撤换了郭献德及其子、女的董事职务，将法定代表人变更为自己，并担任董事长。

　　郭献章更改法人的行为引起了郭献德的不满。２００４年１１月，他将泉州市工商局告上了法庭，要求撤销该局核准的建德房地产公司董事长变更为郭献章的登记。

　　工程之谜

　　土地证已为他人担保贷款所用，售房款无法用于项目运作，开发商没有资质。

　　如果说，“丽水清庭”的停工是因内部法人之争而起，那么，在法人代表明确后，工程重新开工本该是件顺理成章的事。为什么自去年１２月以来，工程仍无进展呢？

　　主要有三个方面的原因：

　　一是“丽水清庭”的土地使用权证目前已被郭献德拿去为“建德（泉州）工程机械制造有限公司”做抵押担保贷款。在一份标号为信银泉合字（２００６）第２０９号的《银企合作协议》上，记者看到，２００６年２月至２００７年２月，中信银行泉州分行将为该公司提供短期借款人民币５０００万元。“这笔借款并非用于楼盘的开发，一旦借款到期而机械公司又无力偿还借款，这块土地包括地面上的５幢多层楼盘随时都有可能受到银行抵押债权的威胁。”

　　二是“丽水清庭”的开发资金存在问题。业主介绍，郭美霞（郭献德之女）已将１３００多万元售房款以她个人的名义存储，这笔资金很难用于房地产项目运作。在开发商不能给业主明确承诺的情况下，许多业主目前仍不敢办理按揭，楼盘开发也因此没有新的资金来源。

　　三是多层楼盘虽已接近完工，但高层楼盘至今仍是一片空地。高层房屋至少应在７层以上，而建德房产公司的资质等级为四级，只能在企业所在地的县（市）本行政区域内承担建筑面积２万平方米以下（含２万平方米），建筑层数７层以下（不含７层）的开发建设项目。这也就意味着，开发高层，建德房产公司还不具备开发资格。

　　部门之责

　　政府职能部门监管不力，贷款银行缺少监管。

　　业主的反映引起有关部门的重视。２００５年８月２４日，泉州市政府召开专题协调会议，并于９月２日作出《关于建德花园开发建设有关问题的答复》，要求房管局督促开发商恢复施工，按期竣工交付使用。

　　之后，泉州市房地产管理局、泉州市整顿和规范房地产市场秩序专业小组办公室联合向建德房产公司发出《责令整改通知书》，限令开发商１０日内恢复工程建设，并且做好与业主的沟通解释工作。《责令整改通知书》的发出并没有取得明显的成效。

　　对此，相关法学专家也表达了同样的看法。依照现行法律规定，土地使用权的抵押，需要到政府主管部门登记，这是抵押合同成立的有效条件。在登记过程中，就涉及到是否存在监管不力的问题。

　　另外，业主质疑，既然“丽水清庭”的土地已经被拿去作为其他企业的贷款担保，那么，政府还应不应发给开发商房屋预售许可证？法学专家认为，从现行的法律法规来看，这一方面虽然还没有明确的规定，但政府部门在明知道开发商把土地设定抵押的情况下，依然给它核发预售许可证，显然损害了百姓利益。

　　法学专家认为，在这一事件中，贷款银行同样有义务监管其所贷款项的用途。而在中信银行福建分行，记者得到的回答是：“这是泉州分行的事要到泉州了解，福建分行也不清楚。”

　　业主之忧

　　一期时停时建；二期定金已交，却开工无期。

　　在业主向记者提供的一份《补充协议》中，开发商要求业主主动放弃追究开发商前期逾期交房的违约责任，并重新确定交房时间，把原合同约定的时间更改为２００６年１２月１５日前交付使用。

　　除此之外，开发商还要求业主：“应在３个工作日内到开发商指定的银行办理申请银行按揭贷款支付开发商，若业主原因，银行不批准或业主中途放弃执行银行按揭付款方式，应在７天内用现金方式付清所有的购房款余额，累计超过１０天，则视乙方同意自动终止双方签订的《商品房购卖合同》，并同意以购房总额的５％作为违约金支付给开发商，由此产生的费用由业主自理，同时开发商有权将该商品房另售他人。”

　　业主们告诉记者，购购“丽水清庭”多层的业主虽然已交完全部房款，但已购房子所在土地被担保抵押，至今没有解押，所购房子存在极大风险。即使交了房，楼盘会不会成为“烂尾楼”也是个值得担心的问题。

　　至于高层楼盘，业主们虽多次到相关职能部门上访反映，但至今没有明确对“丽水清庭”的开发态度，开发商在不同场合也多次扬言将提高楼盘售价。

　　业主们表示，针对建德房产公司目前没有资金进行建设的情况，绝大多数业主愿意出资建房，但是如果没有政府明确的态度和有力的措施支持，这一困难根本无法解决。

　　此事件进展如何，本报将继续追踪报道。

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