小业主与房子的故事在签订购房合同的那一刻才真正开始。开发商无法准时交楼怎么办?收楼时货不对板怎么办?入住后房子毛病不断怎么办?无法准时拿到房产证怎么办?问题一个接一个。

于今年7月开始实行的广州市新版购房合同则在一定程度上解决了小业主们的这些疑虑。

新版合同为小业主撑腰

“对比新旧购房合同可以发现，新版购房合同更倾向于保护小业主的权益”，广州唯杰律师事务所熊剑桥律师表示，

据悉，新版购房合同不仅细分为一手现房销售及预售两种，合同内容亦从旧版的23条扩充到 33条，增加了详尽的“说明”部分。同时，新版预售合同在容易产生争议与矛盾的楼盘物业管理、发展商交楼、单位面积差、房屋保修和房产证办理等方面都实行了新规定，于2007年10份开始实施的物权法相关内容也在新版预售合同中得到了体现。

“这将有力地维护购房者的合法权益。”熊剑桥表示。熊剑桥指出，旧版购房合同是格式合同条款，许多附加条款由强势的开发商拟定，无法合理保障购房者的权益。而新版购房合同的出台则打破了这种力量的不平衡，令保护的天平向小业主倾斜，“合同的目的是锁定交易平台，降低风险。”

开发单位推迟交楼避风险

不过购房者们就发现，新版合同也带来了一些“负面效应”——不少新入市的项目纷纷宣称需18—24个月方能交楼，但过去大部分项目只需9— 12个月即可交楼。

这唱的又是哪一出？

“这也是无奈之举”，某大型民营房地产开发企业法务部经理表示。“8证齐全方能交楼、交楼时必须完成公共设施及附属配套项目、交楼 210个工作日内需办理好产权证，每一条都蕴含着风险”。

据悉，旧版合同对于楼盘公共配套设施只有“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺”的简单规定，而新版预售合同则规定“商品房《建设工程规划许可证》规定的共用设施及附属配套项目，应一并建成并经验收合格，经批准分期建设的，甲方应按批准的进度进行建设并至验收合格”。

“这也就意味着越快交楼，开发商需集中投入的资金就越多。”该名法务经理表示。为留出一定的资金腾挪空间，开发企业只好出此下策。

并且，新版购房合同规定，如果购房业主委托开发企业办理房地产权证，开发企业应当在该商品房交付使用之日起较多210个工作日内办妥。并交付给购房业主；开发企业延迟办理产权证的，需自逾期之日起按日向购房者支付该商品房总价款0．05％的违约金；延迟办证达120日的，购房者有权选择继续履行合同或单方解除合同——但过往通常只需在交楼720个工作日内办理好产权证即可。

“但从实际情况来看，210个工作日之内未必能办好房产证”，该名法务经理表示。为降低违约风险，开发商也唯有采取这个“非常手段”。

政策所限推迟交楼非常态

不过，有业内人士就指，推迟交楼只能算两害相权取其轻的做法，因为推迟交楼同样会对开发商造成资金压力。

尤其对于上市房地产企业而言，只有当“卖方已经将商品所有权上的重要风险和报酬转移给购方，相关的收入已经收到或取得了收款的证据，并且与销售该商品有关的成本能够可靠地计量时，确认营业收入的实现”。换言之就是要求商品房已经竣工验收 (从而开发成本能够可靠地确定)，并与购房者办理了房屋交接手续时(从而将房屋所有权上的重要风险和报酬转移给购房者)方可确认房产销售收入。

因此大部分开发商亦不会过度推迟交楼，故此若非急于入住，购房者对推迟交楼一事倒无需过多担心。

(作者：李燕珠)