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解读广州新版购房合同6要点
编辑:海南房产网 发布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:发布当天 阅读 909 次
挪用监控房款要向购房者赔偿;网上备案;增加违约金赔偿比例;楼面和外墙经营收益归业主;增加专项维修资金的约定规定;购房者可自办房产证
据悉,广州市新版《商品房购卖合同》(以下简称《合同》)已经与“房屋管理系统”在楼盘新城市·玥秀试运行,下月更将有两三家楼盘参与试用。市国土房管局有关人士表示,该合同正在报有关部门审批,年内审批后可望与“房屋管理系统”一起普及至广州所有在售楼盘。记者发现,《合同》新增了不少内容保障广大购房者的利益,包括购房者可自办房产证,开发商挪用监控房款要向购房者赔偿,增加违约金赔偿比例、增加专项维修资金内容规定等。
要点1:挪用监控房款要向购房者赔偿
近年,开发商挪用预售监控款的个案较多,个别更造成楼盘烂尾。新版《合同》对此作了严格的规范,当中规定如果开发商为购房者 按揭贷款或者开发商指定按揭银行的,开发商应要求按揭银行在发放贷款时将全部按揭贷款直接划入监控账户。如果按揭银行没有将全部按揭贷款直接划入监控账户,视开发商违约,购房者有权要求开发商按每日未入监控账户的按揭款金额的万分之五的标准支付违约金,直至全部按揭款项进入监控账户。
另一方面,购房者也要注意,必须把头期款或者非按揭的房款按期存入监控账户里,否则开发商也可以要求购房者按每日房价款总额万分之五的标准支付违约金,开发商并有权解除合同。所以购房者必须留意开发商提供的是否监控账户。
另外,在新版《合同》中,除了要求填入监控账户,还规定由国土房管局发出《商品房预售款缴款通知书》,要求购房者按该通知书登记的监控账户交房款,更把按揭银行的详细资料全部列入合同中,防止开发商提供虚假监控账户或虚假按揭银行。
要点2:网上备案
据了解,新版《合同》是与“房屋管理系统”配合使用的,规定了相关网上备案的内容。《合同》规定,开发商和购房者应当自签订网上备案之日起10日内将合同房地产交易登记机构办理预售备案确认手续。这也就是确认购房合同的有效。
对于网上备案,有开发商担心购房者交订金进行网上备案后,又不购房,开发商无法把该房屋再销售。针对此,《合同》规定,无论是分期付款还是按揭贷款购房,头期房款都必须在签订《合同》暨网上备案之日起5日(不超过5日)内缴交。
而与网上备案相配套的《关于加强广州市商品房预售款监督管理的通知》规定,在办理商品房购卖合同备案确认手续或者房地产权证前,购房者和开发商经协商一致,需要解除合同的,可以向房地产交易登记机构注销合同网上备案和撤回登记申请的手续。也就是说,即使购房者不购房,约10多天时间开发商就能注销网上备案,把商品房再售出。
要点3:增加违约金赔偿比例
据了解,对于购房者逾期交房款和开发商迟交楼的,对于违约金赔偿的比例,现行的购房合同是留出空格由开发商和购房者相互协商的,但一般都以开发商确定的比例说了算。在新版《合同》中,对该违约金赔偿比例作了限制:其中购房者逾期交购房款的,按每日房价款总额万分之五的标准支付违约金;开发商迟交楼的,按规定的较后交房期限的日起至实际交付之日止,开发商按日向购房者支付已支付房价款万分之五的违约金。
据了解,目前开发商一般定出该两项违约金的比例是万分之二左右,新版《合同》无疑通过较高的违约金比例来限制开发商和购房者双方。
值得关注的是,购房者在交头期款或者支付分期付款时,必须要准时交纳。因为新版《合同》取消了原合同规定的“逾期在___日之内,自合同规定的应付款期限之天起至实际全额支付应付款之日止,购房者按日向开发商支付逾期应付款万分之___的违约金,合同继续履行”。也就是说,新版《合同》取消了付违约金但无需退房的迟交款期限,而改为,凡是逾期付房款的,开发商不仅有权要求购房者交违约金,而且还能要求购房者退房。购房者迟交房款,将要交违约金,还将被要求退房。所以购房者要特别小心,不要因为忘记了交房款而被开发商收回房屋。
要点4:楼面和外墙经营收益归业主
以往,不少开发商或者物业管理公司利用楼宇的屋面或者外墙做灯箱广告,利益却归了开发商和物业管理公司,新版《合同》对此作了限制。《合同》十五条规定,商品房所在楼宇的屋面经营的,所在楼宇的外墙面经营的,所得收益属全体业主共同所有。也就是说,以后楼宇外墙和屋面灯箱广告等的收益都应属于全体业主。
要点5:增加专项维修资金的约定
以往,由于不少购房者不清楚专项维修资金要存入专用账号中,而把该款项直接交给开发商或物业管理公司就算了,不少专项维修资金被开发商或物业管理公司挪用。
为了杜绝专项维修资金挪用事件再发生,新版《合同》明确规定,维修资金属于业主所有,在签订购房合同后缴交,存入房地产行政主管部门目前在银行设立的专款专户中。不仅如此,《合同》还把广州老八区、番禺、花都、从化、增城等区、县级市的专款账户设立银行一一列出,方便购房者核对,并自己去交款。
要点6:购房者可自办房产证
购房者不能自办房产证一直是广州市房产证办证难的关键所在。去年6月广州市房地产交易称有近两万本已经办理好的房产证无人领取,原因是开发商不愿意交齐税费,而导致房产证无法及时达急切盼望领取房产证的业主手中。
为此,《合同》第十八条条款有了购房者可自办房产证的选择项。更规定,在开发商办结初始登记(即开发商办理对整个楼盘的权属证明,俗称“大确权”)前提下,购房者自行办理产权登记的,开发商应在商品房交付使用后一定时间内将登记机关要求的需要开发商提供的证监资料提交给购房者。也就是说,以后通过房屋管理系统进行网上签购房合同的市民,就可以选择自己办理房产证了。
该消息也被广州头个试运行房屋管理系统的楼盘新城市·玥秀所确认。开发商新城市实业表示,他们按照房屋管理系统规定试使用新版《合同》,当中的确有条文规定购房者可以选择自行办理房产证,虽然暂时还没有购房者选择自办房产证,但房管局已经表示,自办房产证的手续在房管局中已经可以操作了。 (作者:黄颖)
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