《商品房销售管理办法》已于6月1日开始实施。《办法》中明确规定：销售商品

住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度

的规定》，向购受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并对所售商品

房承担质量保修责任，当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容

作出约定。保修期从交付之日起计算，保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，

房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。

有了《两书》的保障，保修期内，如出现房屋漏水、墙体渗水、线路故障、上下

水管道阻塞等非因不可抗力或非因己方原因造成的质量问题时，业主可以要求开发商

进行维修，直到符合国家规定的标准。开发商不得向业主另行收费，由于质量问题给

业主造成的损失，开发商也应承担赔偿责任。

如已过了法定的保修期，才出现上述的质量问题，购房人可以联系开发商也可以

联系物业管理公司上门维修，这时候开发商与物业管理公司都没有法定的维修义务，

购房人要交纳一定数量的维修费用。需要说明的是以上所说的质量问题仅指套内建筑

质量问题，公用建筑的质量问题保修期内由开发商负责免费维修，保修期过后由物业

管理公司在业主委员会的监督之下从大件维修基金中支款维修。

个别开发商无视广大消费者的生命财产安全进行施工建设，导致房屋地基不牢、

下沉，墙体倾斜、裂缝等严重质量问题，业主可以根据《合同法》百四十八条的

规定“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，购受人可以拒绝接

受标的物或者解除合同。”拒绝签入住单，或向发展商退房并要求赔偿损失。

出现了房屋质量问题，业主应采取主动积极的态度，与开发商协商。如果协商不

能解决，业主可以向消费者协会、建委等部门投诉或直接向法院提起诉讼。保修期内，

有的业主在房屋出现了质量问题时，不分青红皂白，拒向物业管理公司交纳物业管理

费，这种方式显然欠妥。物业管理公司基于与业主签订的物业管理合同，向业主收取

物管费用，有义务对小区进行综合管理，但如据此而要求物业管理公司承担应由开发

商承担的保修义务，是不公平的，也是违反合同的。

为避免出现质量问题，建议消费者在购房时选择资信良好的开发商，并且对开发

商已建楼盘质量以及承建商资质做一番全面了解，将风险控制在前期。入住之前也应

该向发展商要求出具《建筑工程质量认定书》，确定该楼已验收合格，并且与购房合

同一致，再签署入住单。

(北京市新起点律师事务所 彭 羽)(北京日报)

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