房地产未能搭上振兴规划“末班车”并没有改变资金回流楼市的现实。春节后广州以及全国多个城市楼市成交量持续激增,部分投资客也开始借助这股暖流四处“抄底”。市场人士称,目前的房产投资购家主要是长线投资者,部分楼盘价格触底和资金避险需求是投资者纷纷出手楼市的主要原因。

成交回暖

“许久不见的投资客们又回来了”

春节后广州楼市三周成交的新房数量分别为1205、2059、2412套,成交呈持续回暖状态。

尽管房地产较终在国家十大产业振兴规划中落选,但中原地产天河区营业经理汤影明却对楼市越发有信心了。他所负责的珠江新城片区曾是这一轮楼市调整中“受灾”较严重的区域,而现在的成交增长情况甚至令他觉得比2007年楼市较火爆时更好,特别是因为“许久不见的投资客们又回来了”。

广州国土房管局“阳光家缘”网上签约情况显示,春节后广州楼市三周成交的新房数量分别为1205、2059、2412套,成交呈持续回暖状态。二手房方面,据中原地产统计,2月份全市二手住宅成交面积环比明显增长二成以上。另外,受部分业主开始“反价”的影响,该行成交的二手房价小幅回升至8200元/平方米。

近期房地产市场成交量的回暖,除了刚性置业需求纷纷出手外,投资客的“跑步进场”也是不可忽视的原因。据汤影明介绍,近期珠江新城成交的单位中投资与自住客户的比例达到了1:1,而以前这个比例通常是3:7。他负责的分行2月份成交量同比增加了三至五成,增量的部分基本上都是投资购家。

投资购家对于降价到位的一手房产同样也毫不手软。号称“成本价开盘”的清远恒大金碧天下售价1880元/平方米,开盘即迎来珠三角各地购家前去“抄底”。近期广州成交较多的光大水岸榕城、保利中环广场等楼盘购家中也不乏投资客的身影。

投资机会

长线客迎来抄底时机

与以往不同的是,目前楼市的投资者极少有短炒行为。这是因为楼价并没有出现大的回升,短炒的空间基本上不存在。

广州市国土房管局数据显示,全市2009年1月新建商品住宅成交均价为8014元/平方米,合富辉煌集团市场研究部在剔除了相对保守的通胀率后推算得出,当前房价平均水平已回落至2007年初的水平。

在众多投资客近期出手的案例中,投资者陈先生的购房经历颇为典型。他从今年初开始就大量吸纳市区内50-60平方米的物业,一购就是一批或一栋,所购物业分布在广州、深圳等地,只要是年回报率在5%以上的物业就行。陈先生表示,他手上有大量现金,并且认为较大比例地长线持有物业较为保值,“基本上大家都认为今年中开始楼价将站稳,现在早一点淘货一点也不怕”。

经过近一年的调整降价,广州、深圳、东莞等地部分楼盘的降幅都达到20%—40%,长线投资的回报率也随之回升。如珠江新城星汇国际一套45平方米的公寓近期成交价为60万元,而月租金则为2500元/月,回报率在5%。

近期部分银行在房贷方面的审核也较为宽松。只要之前的还贷记录良好,购购套以上的住房同样可以享受到三成头付与7折利率优惠,为投资客重返楼市创造了一定条件。

值得一提的是,记者在采访中了解到与以往不同的是,目前楼市的投资者极少有短炒行为。这是因为尽管楼市中已有不少“笋盘”,但楼价并没有出现大的回升,炒房的空间基本上不存在。容易出租的市、中等户型物业较受投资客青睐。

风险提示

回暖时机不充分投资仍须谨慎

2月份成交量的“反季节”放大并不意味着楼市就此回暖,楼市真正回暖可能出现在今年9月。

当前是否正处于楼市的底部?近期抄底是否一定划算?许多业内人士对此并不完全赞同。易居克而瑞广州公司副总经理金欢认为,2月份成交量的“反季节”放大并不意味着楼市就此回暖,这种回暖的持续性还有待观察,楼市真正回暖可能出现在今年9月。

合富辉煌集团市场研究部的统计数据也显示,楼市目前的回暖或许只能定义为“阶段性”:今年1月广州全市商品住宅新增供应同比下降42%,春节后至今广州楼市更只新增了五个预售楼盘。年初至今的新增供应量大幅下降并不是正常现象,而自住和投资购家的购房热情仍有进一步激活的空间。

合富辉煌头席分析师黎文江表示,2008年底广州全市余货约2.7万套,再加上今年全市十区新增供应约4.9万套,2009年的可售货量预计与2008年相当。今年内楼市供求形势不会出现再度逆转。黎文江认为,楼市是否真正回暖还要视4、5月份供应旺季时的成交情况而定。

也有专业人士提醒,在宏观经济基本面尚未趋向稳定、楼价下跌空间尚存、楼市仍有数量巨大的存货压力等情况面前,现在还不是轻言见底的时候。但相比其他投资渠道的不稳定性,投资房产仍然是较稳妥的长线获利渠道之一。（王昊）

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