即将结束的二月，海南楼市上演了从狂飙突进到嘎然而止的市场狂热。

　　春节之前，海南各地的楼盘动辄上涨数千元/平方米，海口、三亚房价涨幅领跑全国，排队购号的热闹景象头次在海南部分楼盘真实上演。

　　春节之后，海南各地楼市冷清现象清晰可见。售楼处门口车水马龙的景象已成记忆，惨淡景象令很多售楼人员感到揪心。“出货潮”似乎显现，一些楼市价格已经开始打折。

　　极端的变化引来岛内外人士的广泛关注，上世纪90年代初的伤痛令很多关心海南房地产发展的人们担心：冰火两重天的现象缘何在2月得以上演？海南房地产的噩梦是否正卷土重来？高房价对海南是否就是大弊？

　　海南楼市缘何从井喷迅速转入低迷？

　　——过快上涨导致交易量下降是市场正常反应

　　海南房产在全国楼市突然异军突起的直接动因无疑是“海南国际旅游岛”建设的获批。

　　在国内投资渠道选择机会尚不多的情形下，国内巨大的资本一直在寻找着新的投资机遇，“海南国际旅游岛”概念的出现，为各种资本提供了巨大的想象空间。由于“国际旅游岛”的具体政策一直尚未明确，使外界在传述“国际旅游岛”内涵时出现了很多的偏差，“海南要开放赌场，要建马场，要完全免税......”一系列的有意或无意的错误信息表达，使海南成为了投资者的向往地。

　　而在2009年全国开发城市房价整体提升的超高比例前提下，在国家宏观调控的接连影响下，海南为投资者们提供了一种“情绪性表达”的机会。在海南国际旅游岛规划纲要尚未出台之前，率先而动的一直是国有企业。去年12月15日，三亚一块不靠海、不靠江、也不在市的土地，短短几时辰刷新了海南土地拍卖的新记录，每亩土地被拍到了1500万元。

　　随即，“国际旅游岛”概念受到全国各地媒体，尤其是全国财经性媒体的热炒，投资资金蜂拥而至海南。2009年12月底，三亚签约房价为15857.44元/平方米，到2010年1月份，三亚的签约房价上升到22000元/平方米。三亚被迫出台一个身份证只能购购5套房的限制性政策。很多项目只接受一次性付款，不接受按揭贷款。

　　在海南楼市狂热之时，很多业界人士有着清醒的认识。过度上涨只是一部分有现房的中小开发商追求利润化的结果。而并非是市场需求的真正体现，更不能体现市场任何规律。在1月份，记者与一些业内人士探讨时，业界人士一个普遍的观点是，这种现象难以持续，出现逆转的时机可能会在5月或6月。出乎很多人的意料之外，仅仅春节之后，海南楼市就遭遇“出货潮”。

　　由于这一阶段进入海南购房的人群是带有比较强烈的投资意识和投机意识的一个群体。他们急于得到回报，为了“落袋为安”，主动将收入囊中不久的房产抛出，使得火热的海南楼市形势出现了逆转。海南省委、省政府的“两个暂停”没有让楼市降温，“出货潮”却使得楼市迅速逆转。但不期而至的低迷交易打乱了投资者的步伐。一个多月前蜂拥进入海南房地产市场的投机资金已经有撤离迹象。

　　一些新盘出现了打折现象，一些二手房的降价幅度则更大。楼市的冷清让不少售楼人员开始担心今年的收入，因为交易少，佣金也就随之而降。

　　业界人士认为，从目前的交易情况来看，海南楼市预计未来几个月的主旋律将是高位盘整。但海南楼市这一轮的遭遇不会导致房价的大幅度下挫。

　　这应该是回归理性的表现。

　　从国内背景看，北京、上海等地的房地产市场观望气氛也渐趋浓厚，成交量一再萎缩。观察人士认为，全国“两会”期间或之后，还很可能继续出台调控政策，进一步促进房地产市场的健康稳定发展。虎年的房地产市场能否延续牛市，仍要听听政策的风声。

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　　海南房地产的噩梦是否正卷土重来？

　　——海南楼市可持续发展具有坚实需求

　　海南楼市近期以来的低迷表现勾起了很多人对1993年海南房地产泡沫的回忆。

　　海南是否会重演1993年的那场地产泡沫风波？对于这个问题，仁者见仁，智者见智。

　　与1993年相比，社会经济环境已经发生了巨大变化。长期关注海南经济发展的吴先生认为，1993年时资本单一，基本是银行资本，民间资金很少。当时所谓的泡沫破裂在很大程度上由行政手段挤压所导致。现今的中国，随着民间财富的剧增，民间资本已具有了相当大的实力。目前前来海南购房的资金大部分都来源于民间资金，金融信贷资金的比例较低。社会经济大环境的不同，国内富人对度假休闲地产的需求，使海南楼市的抗压性与当年不可同日而语。

　　数据显示，很多人来海南购房都是一次性付款，这与上世纪90年初地产泡沫时期有着显著的差别。

　　此外，海南省委、省政府对海南的战略决策已经统筹考虑到将来的发展整体形态，土地规划、土地供应和房地产项目的规划、审批有一整套的流程化规范化的管理。

　　综合分析海南房地产购购者的相关资料，前来海南购房者中确有相当一部分具有投资性动机，但也有很多人是为了度假和养老。既有少量的短期投资者，也有中长期投资者。作为中国惟一的热带海岛，海南生态环境、自然环境、气候环境在全国具有稀缺性和惟一性。随着交通工具的进一步便捷，环境优美、生态 的海南必然会受到越来越多国内外人士的青睐。海南尽管真正成为国际旅游岛的路程还很漫长，海南本土人群数量和财力尽管都很有限，但海南房地产具有全国性市场需求的支持，简单地将海南的居民收入与海南房价对比，就得出海南将迎来又一轮房地产泡沫的结论为时过早。

　　海南房地产的需求支撑，是人们在日益恶化的环境下和财富的增长下，对 生态人居的向往心理。这一需求所释放的能量是海南楼市未来还将持续发展的较重要支撑。

　　事实上，海南楼市现阶段进入低迷属于正常情形。奥运会召开前，北京楼市受奥运概念题材影响，民间资本想象空间巨大，房价大幅上升。反而在奥运会召开之后，楼市却异常平静。 

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　　高房价是否会导致本土人群面临挤出效应？

　　——两套供房机制并行是可行应对方式

　　海南房价的快速上涨，给在海南工作、生活而暂时又没有购房的人群造成了隐忧。

　　海南本地的居民收入，相比于发达地区一直处于较低的水平。如此高昂的房价，普通工薪按正常收入水平无法承受。对此，海南省委、省政府已经提上重要议事日程，并已采取强力措施推进。省委书记卫留成明确表示，较重要的一点是要把本省老百姓的住房问题解决好，力争解决好城市中低收入者、公务员、教师、医生，国有企业职工、农垦职工、林场职工以及农民等各个层次群众的住房问题。同时，这也是平抑房价的重要措施。省委、省政府不仅要花大力气解决好本岛居民的住房，还将在扩大就业、扩大经营范围、农民搬迁安置、景区景点建设中，充分考虑本岛群众利益。

　　随后召开的海南省保障性住房建设工作会议宣布，海南省将加大保障性住房建设力度，把稳定海南房产市场，提高居民居住水平纳入到建设“国际旅游岛”的战略规划中。2010年计划建设保障性住房10.7万套，力争在3年内解决好中低收入群众住房问题。

　　对于海南高房价的评述，也有相当一部分人士认为，高房价并非只是对海南地方财政有益，也有其相应的好处。曾在三亚市政府就职的严先生介绍，三亚以前房价较低时，国内某区域的低收入人群过度集中涌入三亚，形成了一个新的低收入，导致出现了很多社会问题，甚至垄断了三亚的某些行业。还一度使三亚的城市管理面临着重大挑战。但国内对新移民的限制，不能采取行政手段，如果通过经济手段的正常调控，引导前来海南休闲度假的人群从低收入人群过渡到高收入人群，对海南未必不利。

　　海南的土地资源有限，承载的容量有限，而中国拥有10多亿人口，而且交通成本越来越低，交通越来越便利，各地民众对海南的居住环境需求几乎是无限的。如果海南一直保持着低房价，必然会有大批量的岛外人群移民海南，对海南造成沉重的压力。海南没有那么雄厚的地方财力提供公共资源的配套建设和公共产品的提供。尽管现在我国公共产品的水平还处于中低端，但一个人一年也要无偿消费不低于1万元的公共产品，这些都要由地方财政负担。反过来，又会对海南本土居民的生活水平造成重大影响。

　　考虑海南社会发展的可持续性，在现阶段的现行体制下，两套供房机制并行是相对可行和有效的方式，本土人群提供特定的经济适用房、保障房、廉租房等等，而岛外新来的购房者则采取市场自行调节的机制，所供应的是高端高质高价的商品房。

　　此外，如何围绕这些高收入的需求，大力发展海南的服务业等第三产业，为本地人群创造更多的就业岗位，也应是有关各方积极探讨的话题。 

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