今天，记者将回答您三个问题：海南楼市价格泡沫的本质是什么？这个泡沫的走势和影响是什么？这个泡沫给楼市什么启示？

 　　海南楼市泡沫是否即将破灭？海南楼市，是否真的像外界传言那么悬，即将面临崩盘？商报记者在海南多地走访调查发现，“价格战”的背后，是海南楼市的“去泡沫化”，以及开发商和购房者的理性回归。

　　泡沫·印象

　　投资客梦碎海南岛

　　当“三亚凤凰岛”被媒体曝出价格相比两年前下跌近一半时，刘汉玺（化名）再也坐不住了。很不幸，这名在琼的重庆商人2010年曾以每平方米7万元的价格，购下这个被誉为海南楼市标杆项目中的一套房。

　　1月22日晚，海口龙昆北路一家酒店，在打了十多个电话后，刘汉玺失望了——从三亚到海口，奔波几百公里，见了好几拨人，也打了不计其数的电话，仍然未能出手。又很不幸——“现在每平方米5万元都出不了手，真砸手里了？”

　　刘汉玺是大批被套牢的投资客之一。近段时间以来，媒体披露称海南楼市价格风云突变，大批2010年楼市高位接盘的投资客深陷套牢困境、进退两难，甚至有舆论惊呼海南楼市价格即将破灭，上世纪90年代海南楼市“击鼓传花”悲剧将重新上演。 　　时隔三年后，刘汉玺仍能回想起，当初购下那套房时的“艰辛”。

　　2010年初，三亚凤凰岛正式开盘，“那不叫购，简直就是抢，像抢不要钱的大白菜一样。”在排了大半天的队、经历一番哄抢后，刘汉玺也终于到手一套。当时的疯狂从凤凰岛这个标杆楼盘的销售可见一斑——一期开盘700套售罄，这样的销售奇迹，不但在海南创下销售纪录，在全国也属罕见。

　　“不仅凤凰岛，整个海南楼市，包括开发商和购房者，都是一个极度疯狂的状态。”中原地产海南分公司资源管理研究主任付泽龙告诉商报记者。海南克尔瑞项目总监陈明辉则向商报记者表示，“当时很多人用口袋拎着现金来购房，并且不是现房，很多房还仅仅停留在图纸上就被抢光。”

　　商报记者查阅资料发现，当时销售火爆，一价，公交车上挤满外地购房人，有人哄抢完之后才发现购下的是写字楼……

　　陈明辉来海南已经快三年了，他坦言，“那样的销售盛况，2010年之后我再也没有见过了。”“我们经常去新开盘的楼盘踩盘，到了一看，几乎全是业内的熟人，有些楼盘为了烘托人气，甚至找工作人员来做购房者。”付泽龙也说。

　　记者在海口楼盘较为集中地西海岸地带走访发现，即使是在周末时间，很多楼盘也人气冷清。“冬季是海口销售旺季，尽管很多楼盘都在打折，但人气仍然不旺，可以说，房地产暴利的时代真的一去不复返了。”付泽龙说，“整个2011年，包括2012年上半年，海南楼市都呈现有价无市的现状，随着开发商主动拉低身段降价，局面才有所打开，不过‘卖得好’也仅仅是相对而言。”

　　卖得好不好，衡量指标之一是去化速度。他给商报记者提供了一组数据，以海口为例，按照目前的去化速度仍需30个月，但在海南全岛，“这还算情况好的了”。

　　泡沫·俯瞰

　　海岛楼市遍地虚胖

　　对于近日媒体频频曝出海南楼市存在泡沫，本月18日，海南省住建厅和海南省房地产协会做出澄清：一些媒体报道中提到的数据并不真实，海南房地产市场没有泡沫、总体平稳、运行健康。

　　然而，从研究机构到购房者，甚至开发商似乎都有不认可的声音。

　　“2010年前后，价格平均翻了一番，不仅有泡沫，泡沫还很大，开发商坚持了两年没降价，现在的降价，换种说法也是在去泡沫化。”海南克尔瑞项目总监陈明辉说。去泡沫，言外之意即现在价格仍然存在泡沫。

　　“泡沫不仅有，还不小，比如三亚，均价都2万以上，谁能说没泡沫？”一品牌开发商海南分公司的策划主管向商报记者表示。对于很多单价跌至万元以下的楼盘，在他看来，仍然存在泡沫，“这些低价楼盘，当时拿的地，大多是上世纪90年代楼市崩盘之后的烂尾楼，价格相对便宜得多。”他解释说。

　　“泡沫至少还有三到五成。”昨日，蓝洋融资担保股份有限公司总裁胡定核告诉记者，“上世纪90年代海南楼市崩盘后，价格连续十多年一蹶不振，很多楼盘跌到崩盘前价格的一成，泡沫基本被榨干净了，而国际旅游岛之后，压抑了很多年的楼市，价格一下子又暴涨，泡沫又起来了。”

　　1992年初，海南楼市步入“疯狂”时，胡定核也是千万“淘金大军”中的一员，一年半后，淘得千万现金的他在海南楼市崩盘前夕迅速抽身撤离，对于“全岛疯狂”有着切身体验，并于次年出版专门介绍海南房地产的书籍。

　　泡沫·追问

　　“击鼓传花”会否重演

 　　海南楼市价格泡沫是否到了较危险的边缘？多位业内人士均表示：“不可能。”

　　“这一轮和上世纪90年代那一轮不同，当时是炒地皮，价格高得离谱较后崩盘，而现在以投资为目的的购房者越来越少，全岛正在去投资化、去泡沫化，无论开发商还是购房者，更趋于理性。”海南克尔瑞项目总监陈明辉表示。

　　“上世纪90年代，海南楼市几乎没有需求支撑，泡沫完全是被吹出来的，现在有需求支撑，虽然也有泡沫，但没有那么危险。”蓝洋融资担保股份有限公司总裁胡定核说。

　　“开发商的争相降价，是为国际旅游岛后的过度开发购单，是一次阵痛。”中原地产海南分公司资源管理研究主任付泽龙说，伴随阵痛的，是整个海南楼市的理性回归。他举例说，有个楼盘去年初以12000元/平方米的价格开盘时，卖得相当不错，后期价格涨上来就卖不动了，现在价格调整了下来又卖得动了，“现在的购房者正变得越来越理性，已经不会像2010年时那样一窝蜂购房了”。

　　而对于泡沫问题，海南官方也有明确表态。日前，海南省委、省政府主要专业在接受央视等相关媒体采访时均明确表示，海南不会再重蹈房地产泡沫覆辙。虽然多数业内人士仍对海南楼市保持乐观，并坚信上世纪90年代海南楼市上演的“击鼓传花”游戏不会重演，但并没有人敢断言像上文提及的刘汉玺这样的被套牢投资客何时才能解套。

　　市场观察

　　价格走势不明 观望情绪日益弥漫

　　随着大小开发商陆续加入“价格战”，一直坚挺的海南楼市价格出现罕见松动，新入市的低价楼盘也不断挑动着购房者的神经。

　　“价格战”的效果，对开发商而言似乎立竿见影。“开盘当天就卖出将近200套。”滨海新天地的置业顾问说。商报记者获悉，该楼盘一期共推出约700套，也就是说，当天售出的占总套数的近三成。

　　相比之下，海长流的销售似乎上演了上世纪90年代的“疯狂”，“开盘两个公里，就售出280套，创西海岸纪录”的横幅在海长流售楼部显得异常醒目。而将价格拉低至不足6000元/平方米的海口御景湾项目，在开盘短期内即实现700套去库存任务。

　　而“打折”带来的价格波动，也增加了许多购房者对未来价格的想象空间，观望情绪较浓。“和股票一样，购涨不购跌，是购房者普遍的心态。”海南克尔瑞项目总监陈明辉称。

　　在滨海新天地售楼部，一对来自东北的夫妻正在为是否“下叉”而起了争执，“她想现在购，我认为应该再等等，说不定还会降呢。”在昨日记者对多个新开盘楼盘的走访中也发现，许多楼盘的售楼部较为冷清，开盘当天销售火爆的场面不复出现。

　　对于购房者在下手上的观望，加入“价格战”的开发商，在拿地上也在观望。“现在的楼市，开发商都看不懂，不敢乱拿地，土地流拍的很多。”上述策划主管表示。

　　商报记者少有获悉，由于价格走势不明朗，有些开发商不敢开发，导致拍得的土地被收回的案例也已在海口发生。“当时高价拿下地，现在大打价格战，开发之后只会赔得更多，还不如不开发。”陈明辉解释。 　　新闻分析 　　中小开发商式微 当地楼市洗牌在即

　　记者在调查中发现，“价格战”参与者多是中小开发商，大型开发商价格依然坚挺，“万科的价格一直很稳，按照既定战略在进行。”海南万科人士表示。

　　大开发商资金压力较小，价格依然坚挺；中小开发商无奈之下“以价换量”，以回笼资金。“目前许多开发商是以薄利多销的心态消化库存，以活跃市场成交，可以预见在相当长的一段时期内，去库存化、回笼资金仍是开发商的主要任务。”海南克尔瑞项目总监陈明辉表示。

　　然而，随着购房者观望情绪日浓，“价格战”似乎不再是一试百灵的妙药，在这次“价格战”背后，一场海南房地产行业洗牌正在悄悄酝酿。

　　“行业正在重新洗牌，大鱼吃小鱼，中小开发商被吞并或者淘汰是必然趋势。”中原地产海南分公司资源管理研究主任付泽龙说。陈明辉则表示，随着拿地成本越来越高，在未来的海南，有两类开发商优势更大，一类是在海南生存很久的，一类是品牌企业，而中小开发商越来越难分得一杯羹。

　　“公司现在就想着赶紧把目前的这关过了，资金压力缓解后，可能价格上还会有小幅上调。现在较怕的是价格降下来，量还是上不去。”赵兆阳（化名）表达了自己的担忧，他的身份是海南本地一家房地产企业的销售总监。

　　此次海南楼市深陷崩盘漩涡，源自海南克尔瑞的一份报告，这犹如一根至关重要的稻草，压向了本就资

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