刚刚过去的8月，上海楼市成交尽显疲态。德佑地产市场研究部监控数据显示：2014年8月，全市商品住宅成交量为65.4万平方米，与上个月相比下跌6.7%，与去年同期相比下跌27.5%。网上房地产显示，一手住宅库存量当前已创1198万平方米历史新高。

　　然而，在如今的市场背景下，市场上仍有不少个案冲破市场迷局，交出了亮眼的成绩单。据统计，今年1—8月期间，上海有30多个楼盘成交套数超过300套，实现了逆市热销，而这些热销盘之所以能跑赢市场，背后离不开7大热销定律——

　　热销定律一：内、中环周边全能型住宅成交较稳

　　今年以来，绿城·上海香溢花城、嘉凯城·新江湾中凯城市之光等位于内、中环周边的全能型住宅表现十分抢眼。所谓全能型住宅，即无论是地段、配套、 ，还是产品本身都可圈可点。这类住宅今年在中高端住宅市场上的去化速度相当快。如绿城·上海香溢花城延续去年普陀传奇，今年再度领跑申城楼市，成为内环黑马。今年，项目携手普陀区教委敲定全龄段上海理工大学附属学校成为香溢花城社区教育配套，令该盘除了内环地段、大型商业配套等优势外，再在紧靠学校的小区上加分，堪称全能型住宅。另外，位于新江湾城核心区域的嘉凯城·新江湾中凯城市之光在区域配套和产品本身方面也都称得上全能型住宅，且区域未来价值成长潜力巨大。这些楼盘吸引了众多高知改善型需求客户，今年以来每月都有稳定成交。

　　热销定律二：“轨交”和“刚需大盘”是黄金搭档

　　轨交沿线的刚需大盘无论是交通便捷度还是大盘效应所带来的未来配套的升级，都对购房者有着巨大吸引力。德佑地产市场研究部监控数据显示：金地自在城在上海1—8月商品住宅成交面积榜上位居。该盘就是一个典型的轨交刚需大盘。据了解，金地自在城是金地继格林世界之后在上海打造的座百万**大城。距9号线泗泾站仅800米，小区设有接驳车方便业主出行，9站直达徐家汇，周边医院、学校、商业配套齐全。自在城致力于打造“一生之城”，产品覆盖全年龄家庭。同样位居销售排行榜前列的还有位于宝山共康板块的中环国际公寓，该盘毗邻轨交1号线通河新村站，可快速到达大宁国际和人民广场等，规划中的轨交18号线始发站场北路站更是近在咫尺。该盘也同样拥有体量，今年1—8月成交表现十分突出。

　　热销定律三：“概念股”区域实力盘加速去化

　　作为迪斯尼、自贸区双核驱动的价值高地，大浦东今年的楼市表现十分突出。根据上海佑威提供的数据，2014年8月在全市17个区县排名中，大浦东以超11.5万平方米的成交量全市居头，这是继7月以来，大浦东连续2个月折桂。居浦东之头的绿城玉兰以2.87亿成交量领衔上海高端市场8月商品住宅总销金额榜。另据了解，中秋小长假期间，绿城·玉兰公馆项目三天再次销售额冲2亿。

　　根据上海佑威提供的数据显示，在8月浦东住宅总销金额排名中，TOP5成交均价“清一色”超4万元/平方米。其中，以绿城玉兰系为代表的产品排名，成交金额达2.87亿元。

　　在8月浦东总销金额上表现突出的中高端产品中，绿城出品占绝大多数，其项目所在的板块都处于稳步发展上升期。

　　以绿城玉兰系3号作品——绿城玉兰公馆为例，该楼盘在今年5月底头度开盘，就实现快速去化，其叠院户型被一抢而空。之后，经历在1个月的短暂蓄客后，8月底又再度推出亲民的小高层户型，即刻创周末来访客户过千，成交1.3亿的热销成绩。

　　该项目位于浦东唐镇核心区域，距离**2号线仅700米。唐镇是浦东国际机场通往城区的重要节点，与龙东大道、高科路、外环、中环为主要的交通大动脉近在咫尺，交通便利。在配套方面，福山唐城外国语小学、孔裔国际公学等名校教育资源齐备，并坐拥近揽23万平方米**上盖、办公用地、酒店一站式配套……中国指数研究院上海分院研究总监毛治认为，唐镇受张江辐射，并位于自贸区和迪斯尼的中间位置，交通配套和地理位置占优。从前期研究发现，其住宅的涨幅和地价的涨幅都比较高，未来也比较大。

　　热销定律四：区域少有精品受追捧

　　在都配有 设计、高端材料的豪宅市场中，若能开发出自身无独有偶的产品特点，具有不可比拟性，这样的精品自然备受追捧。真如城市副内星光域，就打造出其区域内稀缺产品，其 的花园洋房和低密度叠加产品，成为中环内在售，去年开盘至今，连续成为2013年下半年和2014年上半年上海同类产品的销售。此外，新江湾板块内的银亿领墅也在同质产品集中的区域内，推出了稀缺的230-250平方米的小联排产品。据了解，该小联排产品自8月推出以来，已经销售10余套，总价在1300-1500万之间。由此可见，差异化精品路线将促进更多产品销售。

　　热销定律五：珍藏豪宅不退烧

　　在滨江外滩沿线，绿城·黄浦湾截止2014年9月6日，头批推出的房源全部售出，创下10亿元的热销成绩，而其二期的产品有望达到15亿元的销售佳绩；中山公园板块内的兆丰嘉园二期也完成了全年的销售指标。市这类值得珍藏级的豪宅置业热度不减，究其原因，在于其在城的地段优势依旧强势，当沪上土地价格屡创新高时，也预示着这些可售楼盘的价值潜力。此外，豪宅在追求硬件设置的豪气时，也更加注重宜居性。如绿城·黄浦湾二期推出的项目235平方米四房和268平方米五房，极大满足了高端置业者多人口的先进置业需求。兆丰嘉园二期也将原先的两房改成了三房，愈加内外兼修的豪宅令高端置业者一旦犹豫便失去了机遇。

　　热销定律六：城市综合体拉动人气

　　大型城市综合体在拉动区域人气方面是其他类型的产品无法企及的。万达和宝龙这两家在上海多点布局的品牌房企，各自所开发的金山万达广场和虹桥宝龙城1-8月在市场上都已创下不俗业绩。作为在上海的第六座万达广场，金山万达广场不仅吸引周边数十万消费人群的关注，更为万达忠实投资置业者提供先机，并逐步形成金山具有代表性的文化和商业。据了解，金山万达广场整体规模46万平方米，齐集购物、室外步行街、商务办公及精装住宅等多种业态。其中，项目商业面积21万平方米，将打造成为集吃喝玩乐购于一体的一站式消费商业。位于大虹桥核心板块的虹桥宝龙城则在30万平方米缤纷生活城内规划12万平方米旗舰商业，集五酒店卡尔森丽笙、酒店式公寓、滨河商街等多元产品于一体，领衔大虹桥高端配套，打造西虹桥商业新。

　　热销定律七：高性价比小户型跑量较快

　　虽然今年楼市进入调整期，“日光盘”数量骤减，但是一些高性价比小户型的去化速度依旧较快。德佑地产市场研究部监控数据显示，今年1—8月，上海商品住宅成交面积排行榜前20名中，16个项目成交均价都低于3万元/平方米。此外，今年1-8月，上海有8个楼盘销售套数超过600套，其中有6个项目的套均面积低于100平方米，主推小户型的旭辉澜悦湾、宝华北岸郡庭等沪上知名热销盘都在其列。

　　对话操盘手

　　以稀缺性换来价值认可 以宜居共荣俘获人心

　　绿城·黄浦湾常务副总经理 张宠

　　在我眼里的绿城·黄浦湾是没有竞争对手的，绿城生来就致力于豪宅的打造，拥有纯正的豪宅血统。我们用实力缔造了中国的豪宅品牌，绿城黄浦·湾更是不负众望，无论是园林景观、五大堂、高端的车库、典雅又不乏细节的精装标准，还是我们二期推出的热销奢装235平方米四房和268平方米五房，被客户认为是极其符合当代人居结构，并能满足其“一步到位”先进置业的需求，这里的每一个角落都让我们客户啧啧称奇。

　　加之，项目建立在百年外滩文脉之上，又迎来了国家战略千亿投资的区域发展红利，周边又即将诞生新一代“地王”，高端置业者们都十分仍可这一段地段内的稀缺价值，更何况绿城的产品。此外，更令我自豪的是，这里的每户人家都有非常浓厚的邻里情，大家会经常在一起分享美食、育儿、生活的喜悦等等，绿城通过专业、人性化的物业服务，以专属管家的方式，全方位提供业主舒适生活，以新一代大宅生活标准，成就外滩价值名片。

　　业主口碑验证品牌产品力以促销量

　　仁恒置地上海公司销售管理部总监 何忆君

　　今年上半年仁恒森兰雅苑的销售金额已经达16亿元，这在整个高端大户型的市场中都算得上名列前茅。我们目前推出的产品都以四房为主，而一期项目已经现房交付，从业主的反馈中，我们感受到了他们对这里宜居生活的喜爱，甚至带来他们的朋友一同居住在此。借着这些业主良好的口碑，仁恒这个高端品牌的含金量和认可度都在不断上升，致使我们的产品较少受到市场因素的影响。即将到来的“金九银十”，我们也开发了更多的产品线，即将推出酒店式公寓产品为70-100平方米的一房和两房户型，便捷外高桥板块更多的商务人士。除此之外，今年年底预计将推出三批房源，仍旧以四房为主，面积在186平方米左右。住宅、景观的实景呈现，加之年底10000平方米的商业将进入招商阶段，生活配套的进一步的完善将让业主更为真实感受仁恒的生活品质。

　　大虹桥土地稀缺性引发置业者抢“洼地”

　　沿海集团上海城市公司营销总监 于维蓉

　　7月水都南岸二期海上公馆以成交总面积10405平方米，以1.3亿元的成交总金额，高居7月上海办公成交面积榜榜头。海上公馆屡创销售佳绩，与大虹桥板块效应、

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