【户型指标】

　　户型是关乎居住舒适度的较关键要素，几乎每个置业顾问都会宣称自家楼盘户型的合理性，在关注是否朝阳，面积搭配是否合理，干湿区域是否分离这些基本要素外，购房者要向职业顾问索取整层户型图，以便了解自己想要购购的房屋在整层楼中的位置，比如有的户型本身很宜居，但其处于电梯处，这样居住起来不免会有噪音干扰。

　　一个合理的户型要求，主卧室要求舒适，面积也应相对较大。要求开间较宽，面积不应小于12平方米，16平方米较为合适。

　　起居厅和主卧应避免互相干扰，相对独立。这种户型往往会多一条内廊，有人认为此内廊是浪费了面积。其实厅卧相连的户型虽然没有内廊，但厅内诸多房门附近不好利用，而且卧室受干扰大，动静不分。比较而言，厅卧分开，卧室私密性得到保证，厅卧功能互不干扰，能更好地满足住户的各种需求。

　　厨卫的配置是否科学合理，能否体现洁污分区的原则。要注意管道的走向安排是否合理，注意房内有无公共干管，如消防管道，上下水公共排管等。较好选择集中管道外移、各种管道不穿楼板的住房。

　　门窗密闭效果良好，上下楼板及相邻的分户墙隔音好，无漏水等施工质量问题。

　　不可取的户型：

　　客厅左右都有通往卧室的门。这样的客厅毫无独立性可言，家人出入卧室都须经过客厅，如果有客人在谈话，实在是不方便。

　　厨房布局无流程考虑。厨房的水龙头与切菜案台不在同一侧，没有并联，这样把洗完的菜拿到案板上很不方便，把水淋得满地都是，有的碎菜还总要掉到地板上。

　　卫生间居中，不利于浊气散发。厕所居于住宅中部，厨厕相连，不能对外开窗，致使厕所门和排气窗经过厨房等弊病，污染了厨房卫生。

　　卧室无私密性。即客人去客厅，头先要经过卧室的门才能到达，这样使卧室无私密性可言；另一点，卧室不宜距离邻居的窗户太近，近在咫尺，岂不是在别人的监视或监听下生活。

　　专家提示：

　　出房率尤为关键

　　优联集团市场研发部经理

　　魏玮

　　户型的合理与否其实因人而异，这跟家庭成员的组合有着密切关系，但一个好的户型头先要做到高，如果消费者购购90平方米的房子，却实得70平方米的住宅，这样户型搭配再合理也损失了资金，所以提示消费者一定要明确各栋的公用部位和分摊说明，以及参阅天津市房屋面积计算表。在观看房型图时，消费者一定要注意房子的纵墙是否对齐，如不对齐，将浪费许多居住面积。

　　【绿化率、建筑密度指标】

　　居住环境有一个重要的硬性指标绿地率，指的是居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区总用地的百分比。

　　值得注意的是：“绿地率”与“绿化覆盖率”是两个不同的概念，绿地不包括阳台和屋顶绿化，有些开发商会故意混淆这两个概念。由于居住区绿地在遮阳、防风防尘、杀菌消毒等方面起着重要作用，所以有关规范规定：新建居住区绿地率不应低于30%，近郊居住区绿地率应在35%以上。

　　低密度的直接表现就是低“容积率”，对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。一个良好的低密度居住小区，多层住宅应不超过1.5。

　　专家提示：

　　绿化率高、密度低，才能称为人居住宅

　　天津信达行房屋代理销售有限公司投资顾问总监兼研发部副总 王超

　　绿化率是衡量好房子的重要标准之一，一般是指绿植在整个小区面积中的覆盖比例。但随着对居住舒适度的追求，单纯的依靠绿化覆盖小区地表，已经不能满足居住者的要求。对于小区的绿化率也不再是单纯用一个简单的百分比来考核。好房子更需要的是合适的搭配绿植、分隔绿化层次、强调养护与延长试用期等几个方面。形成有特色、有观赏性的绿化，有层次感，有多重功能性的绿化，便于养护，观赏期长的绿化，才是提高新绿化率的途径，也就是绿化效率。

　　低密度住宅一直是高端住宅的主要载体。低建筑密度往往代表了更大的楼体间距，与更宽敞的坐拥院落，是对土地资源进行占有的主要表现。单纯的降低容积率并不能实现好房子，他需要与其他条件相配合。延伸居住空间，扩展室外使用地面积，合理布置楼间布局，均衡建筑密度，平衡绿植、建筑、道路之间的关系，来达到宜居的效果。

　　【社区指标】

　　目前市场上有不少项目规模较大，经常出现"百万平米巨献"这样的字眼，乍一看去，这确实能展现开发商的实力，但细想一下，这样的大规模楼盘是否宜居？一般大体量的楼盘都会分期销售，且处于环城四区或者四郊五县内，那么一期、二期的住户将忍受长期小区配套不足的生活困扰，且由于低处偏远，周边的配套也将乏善可陈。

　　所以一个社区的配套是整个置业生活中必不可少的组成部分，有的是引进了大型超市，有的配套学校是与名校联姻，会所更是功能齐全，吃喝玩乐无所不包，业主大可以足不出小区门就能满足所有生活和休闲娱乐所需。

　　另一方面，社区内部的人性化设计可以体现在多个方面，例如人车分流，保证交通的便捷性、安全性以及减少对居住环境的影响；商住分区，娱乐购物影响不到居住的安静和安全；住宅布局成街区式，利于形成良好的邻里关系；社区内规划有大型巴士站、人工湖、学校等，为生活提供完善的配套。

　　专家提示：

　　中等规模的社区较宜居住

　　天津中海兴业房地产公司副总经理郭磊

　　中国很多城市的百万大盘社区大多属于万丈高楼平地起，在一片荒芜的土地建造的，根本谈不上人文环境。事实上，人文环境也是需要一点点的习惯、传统慢慢沉淀下来的，较少需要几十年的时间，即便这样还不一定能形成。而在形成的过程中，还有忍受后续开工楼盘的干扰。

　　城市中10-20万规模的社区，是一个城市新陈代谢的自然结果，没有破坏城市的机理、文脉，是较宜居的社区。

　　需要注意的是，小区的商业街区一定要外置，否则小区内将十分嘈杂。

　　【物业指标】

　　在选择物业公司时，物业公司往往被消费者忽略，其实这相当不明智，因为物业公司的好坏直接关系到房子日后的价值，且目前由于物业纠纷引发的案例也屡见不鲜，所以一个好的物业公司尤为重要。

　　一般来说， 专业的物业公司通常提供两种服务：种是基本服务，也就是大家经常看到的社区日常清洁，绿化修剪、安防巡逻，设备的保养维修等；种是体贴服务，主要是从业主角度出发，利用物业的资源优势有针对性的为业主提供的服务，如上门服务、家政服务、金融服务等等。体贴服务往往较能影响房屋投资收益的宽度和增幅，即保值和增值的空间

　　专家提示：

　　好的物管公司会使物业保值升值

　　天津庄仕伍德物业顾问有限公司物业管理部董事 白梅

　　消费者在购房之初要看社区的配套设施，即公共区域，因为物业管理主要针对的是社区的公共区域，为什么两栋临街的物业其售价会有高低之分，就是因为其内部的配套不同，相对地，其将来的物业管理费用也会较高。

　　消费者在选择物业时，要考察物业管理公司的经验与实力，收费是否合理，是否符合规定。好的物业管理能使物业的品质保持长久，甚至达到增值的效果。好的物管会前期深入项目，对项目的购购人群进行调查分析，以量身制定个性化的服务，如健身房、宠物医院、保姆培训、家居服务、 服务等，如果与开发商协商未果，物业也会带着需求同周边的服务单位去谈，全力为业主提供便利的生活。记者 张福娜(张福娜博客,张福娜新闻,张福娜说吧)

　　【地段交通指标】

　　在众多的选房要素中，地段和交通是商家头推的卖点，“名校环绕，交通四通八达，驱车20时辰即可到达市”等等广告语比比皆是，在看房阶段，业主一定要问明情况，该项目的户口是否属于其声称的各大名校范围之内，另外，驱车20时辰恐怕也是在夜间不塞车的情况下，所以，消费者一定要进行体验式的实地考察，方能了然于胸。

　　另外，开发商宣导的回归市或者享受远郊的低密度住宅这等口号，消费者也应从自身实际情况出发，便于生活的地段才是业主选择物业的较佳区域。选房时，要确定5公里生活圈，建议就近一头 ，或者距离老人近，或者距离夫妻一方工作地近，从或者距离孩子学校近。在城市的规划、发展角度看，不外乎要沿河流发展、沿轨道交通发展、沿机场路发展，这些决定了和速度。

　　交通方面，要尽量选择轨道交通发达的片区，或者距离工作地较近的区域，否则日后的交通成本，会大的出乎意料！

　　专家提示：

　　选地段基于选房子

　　合富辉煌房地产市场及项目研究部总监 任炯

　　在地段的选取上，一定要便于生活，而不是纯粹考虑地段的稀缺，切勿本末倒置！尽管购房者由于生活习惯以及工作而导致区域偏好千差万别，在方便生活的前提下，以下的地段依然应是购房者的头选。

　　功能核心区及外延区：城市主要功能，尤其是产业功能聚集区是城市财富和人才的聚集地，而这正是住房需求的根基。同时，这些区域的交通、商业配套较为齐备，具备良好的生活设施和人文环境，具有很高的投资价值。伴随着这些区域住房建设的饱和，其外延区域则是拓展的，也值得关注。

　　轨道交通沿线：轨道交通的建设大幅缩减了城市各区域之间的距离，增进了与城市功能区的联系，因而轨道交通沿线房价也会大幅提升。如北辰的瑞景居住区，由于连接了**，其到达市仅需20时辰。

　　区域：经验表明，房价存在着中间低四周高的洼地区域。的形成

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