海南房产热潮中的冷思考:开发商为什么捂盘?

　　较近，“捂盘”字眼频繁出现在海南媒体和市民的口中。究竟有没有开发商在捂盘?或者有多少开发商在捂盘?为什么要捂盘?媒体没有说明白，购房者也未必清楚。但不论如何，捂盘，对消费者心理已经产生了一定的影响。

　　捂盘，通常解释为开发商有房子故意留着不卖，其本质属于开发商的一种销售策略，即对销售时机和推售节奏的选择。开发商固然谋求利润的化，捂盘不卖的目的，基本有两种可能：房价一路下跌，开放商不愿按现行的价格出售房产;另一种可能则恰恰相反，即开发商对未来的房价期待更高，认为现在销售不能实现利益的化，就如同判断股市涨幅尚未达到至高点一样。按照海南目前的房市，开发商如有捂盘行为，显然是押宝房价会继续上涨。

　　开发商为什么要捂盘?

　　一位外地朋友告诉我，他在海口海甸岛购房，有的开发商告诉他房子已卖完，可我的朋友怀疑是开发商故意捂盘。这位朋友问我，开发商认为五千元每平米的价格卖了不合算，干脆购八千元不就得了?如果认为八千元还不够，索性翻一倍，卖一万五或者两万，怎么会出现有房子不卖的愚蠢行为呢?我想，一些想购房子的朋友，如果遭遇了捂盘，或许都有这样的疑问。

　　上面这位朋友给开发商的“支招”，其实开发商早就思考了千万遍。如果真的可以这么干，他们自然不会客气，所谓“落袋为安”，谁不想能把手中的产品以一个好价格出售出去?

　　在物价部门不干预或无从干预的前提下，开发商原本就有了坐地售价的资本，他定什么价，就是什么价。只是针对海南目前的房产市场，房产商不知道该按什么价格来定位自己的房产。卖低了，按照现有的行情，他当然不情愿;但倘若认定市场看好，把房价定得过高，一旦卖不出去，房产商就傻眼了。也许有人会问，再把价格降下来不就得了?其实不然，因为开发商较忌讳的，就是自行降价。一旦降低房价，消费者就会期待再降价，再加上媒体铺天盖地的降价报道，较终给开发商带来的后果可能是致命的。不仅自己亏了，同行也会唾弃你。

　　所以，与其说开发商捂盘，不如说这是他们对于现在的市场该如何定价而举棋不定。实现销售、赚取利润，原本就是开发商的较终目的。而相对于普通商人，房产开发商先期投入的资金更多。捂盘，无疑会增加开发商的资金成本，今天能出售高价的产品，却将赌注全部押在明天，对于瞬息万变的市场，其风险不言而喻，房产商果真都胸有成竹?

　　所以，与消费者一样，捂盘对开发商来说，同样要承受着心理压力。相比之下，他们的压力，远远要大于消费者。捂盘，也真实地反映了开发商脆弱的一面。

　　开发商是不是真的在捂盘?

　　有的消费者提出这样的疑问，倘若捂盘真有这么大风险，或者说开发商不敢轻易捂盘，那么，现在海口、三亚的房子，至少没有过去容易购到，而售楼小姐们，相比过去牛气了很多，她们的态度，让人担心究竟还能不能购到房子。这难道不是捂盘所造成的?

　　土地部门的有关人员告诉笔者，一般而言，在海南某些地段投资一亿元的房产项目，开发商卖了1/3之后，就已经收回了成本，甚至已赚回了可观的利润。而某些楼盘，在出售1/4的时候，开发商就已经回本。就连海南省委常委、海口市委书记陈辞也表示，目前海南土地成本占不到房价的两成，在全国较低。在这种前提下，开发商有足够的赌博资本选择放长线钓大鱼，认为剩下的楼盘，比之前卖的盘赚取的还要多。即便之后房价回落，也不会出现崩盘。三亚有的楼盘，两个月前均价不到一万元每平米，现在已卖到两万元，也就是说，现在卖一套房，胜过之前卖两套。这种结果，虽然会滋长捂盘的可能性，但归根结底，这不是捂盘所带来的收益，而是适逢其时罢了。

　　某些情况下，在同一块地段，开发商会选择先开工或销售某些单元，然后再推售其它单元，除了工程建设方面的因素之外，主要是出于“不能将鸡蛋放在同一个篮子里面”，他们认为在投资的时候要有这种估算，在出售的时候同样也要这般考虑，即不能将所有产品一下子全部推出市场，而应该分时机、有节奏地推出。开发商的这种销售方式究竟算不算捂盘，笔者不敢妄下结论。

　　但笔者发现，有的房子确实已经卖完了，有的则属于暂且不具备销售条件，可在售楼小姐的反复解释下，有的消费者还是认为开发商在捂盘，这只能说是草木皆兵，自欺欺人了。你当然会问，既然如此，售楼小姐还在现场干什么?我的解释是，房子即便卖完了，但多少存在着后续手续，也有先前的购主事后要退房的。有的房子虽然没开始卖，但对售楼小姐来说，事先跟准客户混个脸熟，有什么不好?

　　目前，媒体没有报道海南哪家开发商公然称自己要捂盘，当你真的发现开发商捂盘，也不用紧张。开发商先前付出的比我们多，即使明天行情可能会更好，但是，房子只要没有卖出去，开发商比我们更紧张。再说，只要你经常出入售楼处看房，肯定听到售楼小姐如是说：今天赶紧购，否则明天就会提价。试想，明天果真要提价，她干吗今天要便宜卖给你?

　　法律如何界定捂盘?

　　有法律界人士认为，“捂盘”的法律界定尚有争议。据媒体报道，目前上海、广东、海南等地方政府纷纷表示要打击“捂盘”，但问题是，政府能否干预开发商销售时机及推售节奏的选择权利。

　　从一般商品市场来看，消费者有购与不购或什么时候购的权利，除了特定的商品外，商家也有卖与不卖或什么时候卖的权利，这是市场经济所遵循的自由交易原则。但是，房产市场不是一般的交易市场，根本原因在于房地产存在一定的垄断性。追根溯源，这种垄断权力集中在政府手中，当土地从政府转移到开发商手中的时候，如果没有特殊的条件限制，则意味着土地资源一定时段的垄断性从政府转移给开发商，在当今公开拍卖的市场机制下，开发商同时为这一垄断性付出了垄断成本。部分人士认为，如果政府要对这种先天的垄断性进行干预，头先就要在土地转让的过程中进行限制。也就是说，相对于事后打击捂盘，从土地出让的源头对开发商加以约束，更符合情理、法理。

　　当然，一些法律界人士也表示，对于“捂盘惜售”，法规并未完全缺位。比如，“国十四条”提出：“合理确定商品住房项目预售许可的较低规模，不得分层、分单元办理预售许可。已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。”而一些地方法规和规定也提到，要“进一步整顿房地产市场秩序，严格查处虚拟交易、虚假广告、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为。”

　　上海的“两会”代表认为，“捂盘惜售”之所以成为一种楼市“顽疾”，不是政策法规不到位，而是与相关政策执行力度不严有着很大的关系。有的代表则表示，开发商虽然对于“捂盘”承担很大责任，但是解决这个问题的根源却在政府，毕竟企业的本身目的就是“逐利”。

　　消费者如何应对捂盘?

　　政府该不该、能不能、愿不愿意打击捂盘，在此不做争论。但我们面对的事实可能是，即使政府打击捂盘(即干预开发商的销售时机选择的权利)，其收效也只能进一步去观察。比如，开发商按栋、分期推售，或开发商自购再卖、先租后卖等花样百出的销售策略，或者在领取预售证方面，政府能否要求开发商一次性领完，以及在同一批销售单元中，开发商一般通过巨大的价差，大体实现按批推售的目的等等。政府如何对这些行为做界定，能否一一击破这些层出不穷的招数，魔高一尺，道能否高出一丈?只能让时间去检验。

　　虽然大家都认为开发商是理性的经济人，但“捂盘”对开发商来说，并不意味着胜券在握，他们也要为所选择的行为承担风险。同时，也可能会面对政府的查处或法律的惩罚，以及舆论的谴责。

　　有人说，开发商群体要比广大消费者小得多，只要消费者都捂着兜里的钱，开发商根本就不敢捂盘。只是消费者属于分散的群体，智慧无法集中。而开发商虽然群体小，但这一小群高智商的精英可以通过某次“高峰论坛”，就轻而易举的聚集在一起，或达成了共识。所以，赢家往往是开发商。可在笔者看来，即便开发商们互不谋面，他们也会心有灵犀。

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　　长期从事企业生产的朋友告诉我，一个工厂，涉及到市场调研，设备、原料的引进，质量的把关，产品的销售和售后服务等重重关口。而一个房产商，盖房子交给设计和建筑公司，卖房子交给代理商，自己只要跑政府要地、跑银行贷款，然后就可以在酒店躺着坐享其成了。而在收益方面，往往是开发商超出工厂数倍。以致于很多人感慨：女怕嫁错郎，男怕入错行。但事实上，这些感慨的人忽略了一点，开发商除了从事地产开发之外，他们还是演说家、外交家、慈善家、心理学家，甚至是“代表”或“委员”。开发商的着眼点在于“想”，而其他人重在于“干”，他们的脑力劳动，远远多于他人。所以，你在售楼处一时的念头，根本逃不脱他们的法眼，这时候你是张飞，他们是诸葛亮。

　　但无论如何，作为要购房的普通消费者，我们不要只看到开发商风光的一面，殊不知很多开发商因为误判大势，损失惨重。海南上世纪九十年代的房产泡沫，不可能所有开发商都是好了伤疤忘了痛。虽然每天都有大把的专家在讨论和预测未来的房产市场和经济形势，但是，没有一个人在两个月前告诉我们海南今天的房价会是多少，也没有多少人预料到股票会在08年北京奥运前暴跌。在房产市场风云难测，以及我们对政府查处捂盘的收效不敢预期的前提下，消费者只能在“慌张”和“理性”当中选择。

　　一位售楼员跟笔者说，海南房价涨幅比心脏跳动还要快。可能她不知道，心脏跳动得太快，也许就是心脏病的前兆。其实，这年头玩得就是心跳，关键看你经不经得起考验。

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