备受人们关注的《中华人民共和国物权法》，将于10月1日起正式实施。该项法律的实施，是否能根本上解决业主和开发商以及物业公司之间的房产纠纷？像之前经常出现的地下车位等纠纷，在此次实施的两项法律法规中，会给业主带来怎样的保障呢？同时，对于新法律出台，我们还有哪些错误观念需改正？对此，本报记者采访了有关法律人士。 签购卖合同车位需明确 新闻背景：日前，新城华瓯佳园一位业主投诉，开发商对地下停车库几十个车位只卖不租。但购一个车位要15万元左右，这位业主觉得开发商这样做不合理。而该公司工程建设负责人表示，华瓯佳园地下停车库的出售是经过相关部门批准的，是有产权证的，属合法出售，他们没打算将车位出租给业主使用。 《物权法》第七十四条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当头先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 律师解读：浙江光正大律师事务所律师林千多认为，本条仅处理建筑区划内规划，用于停放汽车的车位、车库归属的处理，对不属于整个小区的地下停车场、地面有偿车位和违规所做的车位车库未涉及。车位、车库的归属按约定处理。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，但车库不属于业主共有。上述规定，在现有市场条件下，实际上将车库的归属权归于开发商，仅将部分车位即占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，归属于业主共有。建议业主与开发商签订的购卖合同中，对车位、车库要做明确的约定。 共有部分业主享共有权 新闻背景：日前，某电器大卖场在联合广场大厦3幢二至四层间的外立面上，设置了8个广告牌总计100多平方米，其中有部分窗户被遮挡。大厦业主们称，二至四层为设备层、业主的活动用房和部分闲置的空房。这些广告牌的设置，他们事先并不知情，是商家擅自占用的。他们表示，大厦外立面属于全体业主共同所有，大卖场在上面设置广告牌，理应先征得他们同意。 《物权法》第七十条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分，享有共有和共同管理的权利。 律师解读：浙南律师事务所律师李彬认为，建筑外立面属于“共有部分”，业主享有共有和共同管理的权利。对外立面使用权另有约定的，按约定执行，如果没有约定，就属于全体业主；如果广告位可能影响到部分业主的利益，必须经过相关业主同意。但是《物权法》没有对住宅的外立面、户外广告位的权属以及收益分配问题进行相关规定，因此解决这些纠纷还需寻求新的司法解释。李彬还表示，对于公共部分和设施，业主应避免将小区的很多高昂的不实用的设施一并归到自己的名下。因为对建筑物区分所有权的规定从表面上虽然对广大业主有利，但同时可能加重业主的专项设施维修资金和相关物业管理费用。 合同效力成立时生效 对于《物权法》，律师林千多认为，之前一些市民的错误观念应该得到纠正，在新法中，就规定了不动产物权变动的原因与结果进行区分的规则。《物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 林千多说，理解这条规定，应该纠正三个错误的观念。 错误观念一，房屋购卖合同以过户登记手续办理后生效。不动产物权合同是否生效依合同法来判断，而不以不动产是否已经办理物权登记为标准来判断，即不能以不动产未办理物权登记而否定合同的效力。可见，房屋购卖合同是否生效与房产是否登记过户无关(除非法律规定或合同另有约定)，以房产未过户登记为借口，而否定合同效力的，法律不予以支持。 错误观念二，支付了房屋价款，就取得所有权。不动产物权的取得，必须以登记为要件(除法律直接规定或事实行为引起物权变动外)，未登记的，不产生物权的效力。物权效力的产生不以支付价款为条件。购购人即使依合同已经支付房屋购卖全部价款的，如果未办理过户登记的，不能取得房屋所有权，仅只能取得合同债权效力。如果存在出卖人一物两卖的，先登记过户的购购人，依法取得房屋所有权。未办理登记手续的购受人，即使是个购者，甚至支付了全款，也不能取得所有权。 错误观念三：以房屋等不动产抵押的，抵押合同自登记之日起生效。以房屋等不动产抵押的，依法应当办理抵押物登记。没有办理抵押物登记的，不影响抵押合同的效力。

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