各说各有理会所车位归属难定

去年年底，供电部门准备在海珠区琶洲的雅郡花园游泳池位置建变电站(110kv)，该楼盘业主获知消息后，迅速向相关部门反映。今年1月27日，雅郡花园业主得到供电部门批复，原定修建于小区游泳池上的变电站将重新选择地址。开发商还承诺，将不在雅郡花园的红线范围内修建变电站。　

雅郡花园业主成功维护了自己的权益。但像雅郡花园业主一样幸运的居民实在不多，金家园、城启波尔多等多个楼盘和雅郡花园的遭遇一样，但它们的业主却还在苦等有关方面的答复。

在广州市房地产投诉案例中，购房者在购购房屋之后，与开发商对建筑区划内附属设施的所有权和使用权的纠纷数较多，特别是对小区公共设施所有权和使用权部分，如物业管理用房、绿地、车位、会所等。

在《物权法(草案)》中，专门设立相关章节对建筑物区分所有权作出规定。其中特别提到，建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房，属于建筑物区分所有权人共有，但属于市政建设的除外。而会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于建筑物区分所有权人共有。

尽管有了相关法规约束，但会所、车位等小区附属设施的所有权和使用权问题，仍然是业主与开发商之间纠纷的焦点所在。

会所变宾馆健身场所大缩水

朱先生三年前在广州某小区购下一处商品房，开发商当时在售楼书中承诺，小区内将建有15000平方米的会所。但到了去年年底，会所建成后，上面却挂上了某宾馆的牌子。

开发商对此辩称，该宾馆从立项开始，即以“综合楼”的形式出现，其基本功能包括“会所”和“办公”两项功能，原规划的会所功能没有发生变更，同时也将对外营业。

但朱先生表示，开发商的解释与当初给业主的承诺并不相符。在该楼盘售楼书中标明，该小区会有一处会所，供业主健身、休闲所用。售楼书上还写明，会所的面积有15000平方米，而现在即使是宾馆的总面积也不过10000余平方米，其中健身的场所更不足6000平方米。

朱先生还说，他曾到该宾馆的游泳池消费过，游一次泳要50元，而附近的一家游泳馆只需要20元。此外，该宾馆的游泳池只是一个25米长的小游泳池，小区里有1600多户，这么小的健身场所，根本无法满足小区业主的需求。

·相关法规·

《商品房购卖合同纠纷司法解释》中规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，即使没有写入商品房购卖合同，但是对商品房购卖以及价格造成重大影响的，也应当视为合同内容，购卖双方如果违反，也应当承担违约责任。

该建设项目是开发商通过出让的方式取得的国有土地使用权，而其中的会所，土地性质也为“综合用地”，开发商拥有该块土地的全部权属，可以自己持有，也有权进行转让。但是，该楼盘会所实际面积不到10000平方米，与售楼书上标明的数字相差甚远。开发商的这种行为实际上违反了《商品房购卖合同纠纷司法解释》，根据该项法规，该楼盘的开发商应承担相关违约责任。

车位只售不租开发商说了算

广州某公司所属商住楼建有连片整体地下车库，共计80个机动车位。因为公司总部即将搬迁新址，去年年底，该楼盘开发商准备将机动车位分批卖出。

开发商以平均每车位20万元的单价，卖掉了其中的40多个车位，剩下车位还没有人购购，部分业主提出租赁要求，被开发商拒绝。一星期后，业主与开发商就地下车库权属问题发生争执，近百名业主聚集在地下停车库门口，还与楼盘保安发生冲突。

业主蒋先生认为，开发商与业主签订的购房合同中没有规定地下车库的产权，且开发商没有提供单独交纳该车库土地出让金的证明。地下车库是小区的配套设施，应归全体业主所有。

但开发商则认为，地下车库属于单独立项和规划，并没有计入业主公摊面积。开发商在修建车库时是单独投资，属于车库的受益人，楼盘地下车库产权应该归其所有，且该开发商还持有地下车库的预售许可证和产权证。

·相关法规·

根据《物权法（草案）》相关规定，开发商对其所开发的房地产项目进行了初始登记，取得了房地产项目的房屋所有权证书，该证书中含有地下车库，则开发商享有地下车库的所有权。此外，开发商针对该房地产项目所取得的有关部门的立项、规划等批复文件以及各类建筑许可文件，都可以佐证开发商对地下车库享有权利。

不过，建设单位如何证明地下车库产权归自己所有，相关法律法规没有明确规定，这正是此类案例屡屡出现的原因。按照现行的房地产开发模式，建设许可文件以及初始登记肯定都在开发商的名下，如果采取这种方式确认地下车库的产权，车库都会归开发商所有。这实际上还是没有解决住宅楼在出卖后，其地下车库的产权是否也意味着一同出卖的问题。(记者　朱大尉)