租售猫腻多黑中介“两头吃”

根据广州市房地产中介服务管理所的数据，当前广州市房屋租赁的90％以上和交易的80％都是通过中介公司完成的。至去年年底，广州市具备房地产中介服务资质的公司共1125家，分支机构888家，而申请成立机构还在以每年100到200家左右的速度增加。　　

由于中介公司增速过快，行业竞争也越来越激烈，僧多粥少令中介行业的收入摊薄。少数中介通过不正当竞争，甚至不惜采取各种违规手段来获取更多利润，导致了不少纠纷案件的发生，也影响了中介服务业的诚信度。

“长租改短”倍收佣金

去年12月，王太太将执信路的一个三房单位出租。她与某中介商定：以2400元/月的价格租出，较短租期一年，并将房屋钥匙交给该中介公司职员小吴，委托其办理相关手续。

三天后，张先生看中了王太太的房子，也接受了租价，但较多只能租三个月。为做成生意，小吴在王太太不知情的情况下，与张先生签订了短期合约。

3月5日，张先生租约期满，向王太太提出退还押金，两个人才知道中介隐瞒了各自的租期要求。双方因此发生争执，但中介却不愿承担任何责任。

【解读】

广州侨华地产服务公司总经理张序表示，租期引发的纠纷在业内比较普遍，变长租为短租，损害的是业主和租户的利益，而房产中介往往可以从中获取利润。以王太太的个案为例，如果以一年为租期，中介能得到一个月的租金作为中介费，即2400元。而如果三个月一租，中介在一年之内可以成交四次，将得到9600元的佣金。张序表示，其实很多业主都知道中介这种牟利手段，但由于自身利益表面上没有受损，业主往往睁一只眼闭一只眼。

“阴阳合同”逃避租税

春节刚过，陈先生以103万分别购下较场东路、东川路和东华西路的三套二手房。

陈先生委托一家相熟的中介代理租赁业务，并给三套住房分别开出1800元、1500元和1500元的月租价。

中介职员小李很快为陈先生的套房子找到客户唐先生，在签订租房合同之后，小李又拿出一份新合约，并称这是这套房子的另外一份备用合同，需要客户在上面再签一次名。唐先生仔细查阅相关条款之后发现，原来的租金项由“1800元/月”变成了“800元/月”。小李解释，这个数据是打字时出现的错误，签完后改正过来就可以了。虽然将信将疑，但考虑到即使误写成“800元/月”，对自己也没有影响，唐先生就签了名。该中介如法炮制，将陈先生的另外两套房成功出租。

【解读】

按广州市相关的税收规定，个人出租自有住房用于住宅用途，月租金低于1000元的，按租金6.7%的综合征收率征收有关税费，租金高于1000元（含1000元）的，按房屋坐落地核定每平方米建筑面积计税租金收入标准，并按综合征收率10%计算。如果陈先生的三套住房都按10%的综合征收率计税，每年应缴金额为5760元。如果租金全部换成800元/月，这三套房的年缴税金变为1929.6元。这种做法由于对租户没有经济损害，大多数客户不会在意。不过，一旦被查处，陈先生将被处以少缴税款五倍以下的罚款。

“藏匿信息”诱骗客户

刚调来广州工作的林先生，想在员村附近购一套二手房，并请黄埔大道某中介帮忙。

当天下午，该中介向林先生推荐了位于员村二横路的一套两房单位。由于购房心切，加上中介极力推荐，在没有看到房产证的情况下，林先生就交纳了1万元意向金。但天中介传真房产证给林先生时，林先生发现该房产已经以43万元的价格抵押给某银行。

林先生认为，在签订意向书之前，中介没有告诉房产的真实情况，这是一种欺骗行为，因此要求收回意向金。而该中介表示，意向金已转到业主手里，而且抵押并不影响交易，没有理由归还意向金。

【解读】

广州市消协相关人士表示，房产中介公司必须在购房者签订意向书前出具房产证。根据上述案例，虽然中介公司天以传真的形式将房产证给了林先生，但是因其未按规定出具房产证，导致了购房者不能及时了解房产的情况，损害了购房者的知情权。

意向金不是定金，如果因购房者原因导致交易不成功，意向金的50%归中介所有，50%归房东所得。该交易失败并不是购房者原因所致，因此中介无权处置意向金。

该中介公司必须承担所有责任，并归还林先生的1万元意向金。

“低收高抛”骗取差价

因为年中要出国，杨先生决定将竹丝岗的一套二房单位出售。

去年10月，他委托一家中介放盘，一周后，该中介业务员韩某找到购家，经过商议，杨先生与购家以22万元的价格签订购卖合同。韩某建议杨先生授权委托办理。为避免麻烦，杨先生接受了韩某提议，向韩某出具了授权委托书，并把房产证、身份证等办理过户所需证件一并给了韩某。

今年2月底，杨先生经过原来的家，发现住户不是与其签约的购家。经询问，该房主根本不认识先前的购家，该房主购卖合同上的卖方是杨先生，标明的房价是25万，下面代他签字的是韩某。杨先生这才知道，原来中介利用他的授权委托，私自与另一购家签订合同，从中赚取了3万元差价，而之前的购家其实是该中介的一个工作人员。

【解读】

广东博厚律师事务所一级律师詹礼愿表示，相关案件在广州出现过不少。中介接受委托后，向购方开出的价格高于卖方开出的价格，并且将此差价据为己有，显然是不合法的。如果杨先生与该中介对簿公堂，根据相关法律法规，该中介故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，损害了杨先生的合法利益，应承担过错责任。而韩某的做法系职务行为，根据有关规定，该中介应该把房屋差价款项3万元给付杨先生。（记者朱大尉）