近期房价高涨让市场普遍感到风险所在 调控风声趋紧

　　国务院总理 12月14日主持召开国务院常务会议，研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施，其中明确提出，“加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。”业界专家普遍认为，与以往相比，本次会议明确提出的是“遏制”，力度明显重于“抑制”，更狠于“稳定”。可以预见，明年二套房贷等政策或将收紧，令房价下跌的可能性加大。

　　一周三提房地产政策

　　政府在短短一周时间里连续三次提及房地产问题：

　　12月7日闭幕的经济工作会议上，房地产多年来次不再被当作支柱产业来描述，经济会议只是提及要增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求。

　　12月9日，国务院常务会议公布了“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年”的规定。

　　12月14日，国务院总理 主持召开国务院常务会议，研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施，明确要求“遏制部分城市房价过快上涨的势头”。

　　四种调控政策可能出台

　　近期房价的高涨让市场普遍感到了风险所在。除了加大普通商品房的供应量、调整鲜有的土地供应方式之外，有地产专家就认为，楼市的具体调控政策也有可能相继出台，这主要包括了二套房贷明年估计还要进一步紧缩。除此以外，还有三个可能：一是针对大户型、高端房的物业税明年会加快推出，极有可能在部分城市试点；二是对外资购房可能会重新紧缩；三是转售房子的个人所得税，也可能会从严征收。一旦二手楼出现大规模的抛售，那楼市将不得不“硬着陆”。

　　广州市国土房管局有关负责人近日也表示，抑制改善性的需求，特别是投资性和投机性需求，主要手段还是要靠国家的金融和税收经济手段，而不是靠增加土地供应的完全值。由于“三旧改造”的推进等多种因素，广州有望释放出80平方公里的土地。

　　业界人士更预测，巨量的土地供应将有效缓解楼价上涨的压力。尽管目前不少城中村的村民都表示不会将其拆迁补偿的安置房上市，但实际上，随着城中村改造步伐的加快，即使只是有其中一成的房屋上市，都将会对城区住宅市场构成明显的冲击。因为按照大致匡算，在需要改造的138条城中村中，保守估计每条村的安置房面积大约为75万平方米，即使是只有一成的安置房愿意上市，其总量也将超过1000万平方米。而且这还没包括海量的因城中村改造而释放的商品房供应。记者王荔珏

　　市场反应

　　利空袭来 地产股应声跌

　　调控有限 业界依然看好

　　在刚刚公布营业税免征年限将从2年变为5年后，日前，对地产股的利空消息再次袭来，国务院要求遏制部分城市房价过快上涨势头，地产股也应声而跌。在政策出台的天（即本周二）万科、保利、招商等地产龙头股都是“绿油油”的一片，整体上，地产板块在周二整体走弱，平均跌幅达2.76%，领跌大市。统计显示当天地产板块106只个股仅8只收涨，龙头股也全线放量回调，但所幸无一个股跌停。但到了周三，地产股的跌势已经有所放缓。

　　市场分析人士普遍认为，短线地产股的走势仍将会受到一定的压制，但由于政策调整的力度有限，因此不会就此抹杀地产行业的估值优势及操作价值，后市仍可关注二三线地产股。

　　合富辉煌较新监测数据显示

　　购房者对后市看涨的居多

　　随着供不应求趋势日渐明显和房价稳步回升，广州楼市潜在置业者构成和心态正在发生变化。合富辉煌集团市场研究部针对置业者的较新监测数据表明，目前广州楼市换房客户成为主流，投资置业比重大增。而潜在置业者对后市预测价格预期分歧加剧，仍以看涨居多，价格门槛已成制约成交头要因素。

　　据监测，2009年四季度广州超过70%的潜在置业者为换房客，三次或三次以上置业者也超过三成；与2008年第四季度相比，换房需求取代头次置业成为目前市场购房主流需求。将天河、海珠、越秀及荔湾等市区域列为头选的潜在置业者仍达56%。这也表明明年市供不应求严重，房价上涨压力继续增大。

　　根据合富辉煌集团市场研究部供应预测，与2009年相比，2010年新增供应有进一步向外围扩展的趋势，天河、海珠供货将大幅减少，整个四区占全市供应比重仅略高于三成。

　　总体而言，对楼价的判断和接受程度已经成为阻碍成交的头要因素，87%的潜在置业者表示当前楼价偏贵或太贵。虽然楼价已有大幅回升，但不少潜在置业者对楼价走势的判断从预跌变为预升，30%的潜在购房客户认为楼价会稳中有升；22%的潜在购房户认为楼价将略有下降；14%的潜在购房户认为未来楼价不会有多大变化。总体上看涨的比重仍占优势。

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