地方调控细则密集出台

9月29日，国家有关部委下发通知，推出五条措施进一步推进房地产调控，要求地方立即制定实施细则，已印发实施细则的地区，要根据较近国家有关部委出台的政策措施进行调整和完善，并严格实行问责制。

9月30日晚，深圳市下发《关于进一步贯彻落实国务院文件精神，坚决遏制房价过快上涨的补充通知》。10月1日，厦门也细化发布了楼市调控新举措。10月7日，备受关注的“楼市风向标”上海也出台十二条措施形成一套“组合拳”。此外，浙江于9月30日发布的《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》也堪称向楼市祭出的一招重拳。目前，更多省市细则正在陆续出台过程中。

总体来看，这些地方细则“规定动作”和“自选动作”兼具。比如，上海要求，“各商业银行对居民家庭贷款购购商品住房的，头付款比例和贷款利率认真执行央行、银监会的较新规定，对贷款购购第三套及以上住房的，停止发放住房贷款”，“严格执行国家有关规定，对非本市居民在本市购购住房申请贷款的，应提供从申请之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。不能提供的，商业银行暂停发放住房贷款”。各个省市也都明确了加强市场监管、增加市场供应的一系列措施。

其次，比较突出的就是“限购”措施。上海规定，“在一定时期内限定居民家庭购房套数，暂定上海及外省市居民只能在上海新购一套商品住房(含二手存量住房)”。深圳也明确“在本市暂时实行限定居民家庭购房套数政策”，简单说就是“本市居民家庭限购2套、符合条件的外来居民限购1套”。厦门规定“同一购房家庭只能在本市新购购一套商品住房”外，还划定限购的时间表——“即日起至2010年12月31日”。

此外，一些地方对土地增值税的预征率、动迁安置房的交易期限等方面也多有创新和加码。比如，上海明确将土地增值税预征率和房价挂钩，依房价与所在区域上一年度房价相比高低不同，土地增值税的预征率较高可达5%。

　监管决心引发诸多期待

8月之后，部分城市房地产市场出现复苏、回暖迹象，不仅成交量明显反弹，价格亦开始企稳，甚至出现小幅上涨。少数城市楼市成交量已超过调控之前的水平，甚至重现排队购房的情景。

“要遏制房价过快上涨，头先要有效抑制需求，热点城市大量成交是来自异地购购，所以限制异地购购是热点城市楼市调控的重中之重。”“为民”不动产营销智库负责人蔡为民说，“近日各地出台的限购政策很及时，将对异地购房、炒房者产生限制作用。”

易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭说，从调控手段分析，限购属于行政命令，在投资投机者大量购房的现实条件下，暂停购房能起到立竿见影的效果；而且，各地还为合理的自住者留下了“活路”——可以新购一套。

复旦大学住房政策研究执行主任陈杰说，从近期各部委多次强调“对省级人民政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责。对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任”，到各地近日出台强硬的调控细则，可以看出政府是下了决心的。

不断推出的地方动作激起了购房者的诸多期待。比如，新浪网在7日晚就“上海细则”进行了一次网络调查，被认为上海遏制房价较有效的措施中，排名前三的分别是“限定居民家庭购房套数”“发挥税收在调控中的作用”和“严格执行差别化信贷政策”，其中限购措施的选择率达36.5%。此外，有60.0%的网友认为此次调控措施能增加商品房供应；有39.1%的网友认为能降低房价；34.8%的网友则认为能否降低房价“要看政策执行效果”。

楼市走向如何尚待观察

此次调控措施赶在今年国庆前公布，意图十分明显：严控8月以来抬头、9月以来升温的投资投机性需求，防止不合理的购房需求借传统的销售旺季卷土重来，导致房价飙升。不过，各地楼市在国庆假期之间表现可谓“冷热不均”。

比如，“十一”期间深圳市新房成交量出人意料地出现井喷式暴涨，达到2313套，是去年国庆节同期深圳新房成交量的3.5倍。业内人士分析，这跟“限贷”“限购”政策效果未充分显现有关，也有可能是部分需求在“可能有更严厉的政策出台的”预期之下搭“末班车”所致。

不过，大部分城市的“假日楼市”如期降温。比如，北京在黄金周前5天新建商品房期房及二手房网上签约数量与9月份较后5天相比均大幅下滑，上海在国庆期间举行大型房交会，虽然人气颇高，但观望氛围十分浓厚，出手购房者远少于预期。

“在有关部门措施和地方细则的‘督战’之下，未来半年上海等城市的房价将会趋于稳定，房地产市场和住房保障将向着更加健康的方向发展。”杨红旭说。他甚至认为，部分城市的楼市将“急剧降温”。

蔡为民则认为，此前调控之所以出现“屡调屡涨”的局面，是因为楼市已呈现出“单边市场”特征——不管调控与否，各方对后市都存在看涨预期；许多政策以临时性居多，更加强化了这种预期。不过，近期出台的调控措施，正将“阶段性”和“持续性”手段结合，典型的就是“引而待发”的房产税和不断推进的保障性住房建设，这些措施将形成长期、稳定的调控力量，从而逐步改变“单边预期”。

上海在此次调控细则中指出，“按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，积极做好房产税改革试点的各项准备工作”。保障房方面，各地建设指标在不断提高，“时间表”日益明确，问责机制也逐渐清晰。楼市走向如何尚待观察。

(作者：叶锋)