日前，中国指数研究院发布了《2010年上半年房地产政策分析及走势展望》，报告分析了上半年楼市调控对市场的影响，针对下半年形势进行了预测。指数研究院认为，在多项政策叠加作用下调控效果已开始显现，本轮调控中打击投机行为和规范市场秩序的措施将在未来得到部分保留，成为“常态”。

　　政策叠加效应明显 目标有望年内实现

　　今年上半年，房地产调控政策堪称“面面俱到”。从供应来看，新政通过大幅增加土地供应量等措施来加大房屋供应量；从需求来看，“二套房贷”等政策严格控制了投资性需求，投资获利型购房人的套利空间大大缩减；5月至6月，国税总局密集出台加强土地增值税征收的一系列措施，压缩房企不合理利润空间，减少其提高销售价格的动机（商品房价格上涨将导致被征更多土地增值税）。

　　中国指数研究院人士分析，本次房地产新政通过供需双向调节、全方位管理形成多重政策叠加效应，有力遏制了房价继续上涨。“这已对消费预期产生显著影响，36.1％的购房者对本轮房地产调控有较强信心，近六成购房者认为房价将下行。从市场数据看，部分城市房价过快上涨的态势已开始得到遏制，政府调控目标有望年内实现。1至5月，全国商品房销售均价涨幅较去年下降12.1％，5月全国商品房销售均价今年头次出现环比下降。”

　　新政严查囤地炒地 信贷调整功不可没

　　中国指数研究院人士表示，短期来看利率上升1％将减少商品房需求6.53％，而本轮房地产调控正是通过调整信贷利率政策来抑制投机投资性需求，进而达到遏制房价过快上涨的目的。一系列信贷利率政策极大地限制了利用贷款购购多套房的投机行为，成为政府调控楼市的主要手段。

　　除了对需求方面的调控外，新国十条提出对存在囤地、炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门也将暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。据统计，2010年4月至今，无一家房地产企业公布信息获得银行大额授信，而在2009年，国内多家银行向房地产企业发放了总额逾3300亿元的银行授信。

　　从市场数据来看，全国商品房销售面积自4月开始出现小幅环比下降（1.9％），在此基础上，5月商品房销售面积、销售额继续大幅环比下降，降幅分别为15.8％和25.0％，其中商品房销售额是今年以来头次出现环比下降，同时5月商品房销售面积也头次出现3.4％的同比下降。
调控进效果观察期 地方细则高开低走

　　在调控政策出台后，部分省市陆续公布了调控政策细则或针对市场监管的管控措施。纵观截至目前已明确出台的10省市地方新政，亮点主要包括：青岛、北京、深圳及浙江要求限制多套房及非本地居民贷款，其中北京在调控政策基础上对本市购房套数做出限定；青岛、浙江及重庆对部分房地产相关税率进行上调。指数研究院认为，除以上两方面，多数省市的调控内容主要以增加市场供应为主，对以限制需求为目的的差别化信贷政策并未出台过多严厉措施，相较于4月密集出台的一系列严厉政策，地方细则略显“温和”。

　　中国指数研究院人士分析说：“对于政府而言，目前诸多调控政策的效果还未显现，处于对效果监测期，出台新政策会更加谨慎。对于地方政府而言，新政已十分严厉，鉴于各地区房地产市场发展情况不同，倘若地方细则过于严格，市场出现极度萎靡状况的可能性将增大，从而对楼市及实体经济的发展造成极为不利的影响。因此，地方细则对需求方面的严格管控已相对松动，近期更倾向于确保供给与规范市场秩序等方面。”

　楼市回归居住属性 部分调控将成常态

　　中国指数研究院认为，尽管调控力度在某个阶段必然会有所减弱，但未来政府还将在一定程度内继续限制投资投机需求，使商品房回归居住属性。“政府不仅担忧房价过快上涨引发的民生问题，更令政府无法忍受的是房地产强大的吸金能力将削弱实体经济发展的动力，资产价格泡沫的膨胀极易使中国重蹈日本覆辙。”

　　自2002年以来中国工业企业利润率一直稳定在5％至6％，但商品房价格的涨幅都在两位数以上，实体经济的低收益率驱动资金不断流入房地产；同期的商品房交易总额占居民存款的比重也从2001年的10％提高到了2009年的25％。“从政府而言，如果商品房的投资性需求无法得到有效抑制，各路资金流入房地产的情况就难以得到改变，因此在本轮调控中政府不得不从抑制投机性需求入手防止这种情况的继续恶化。我们认为本轮调控中打击投机行为和规范房地产市场秩序的措施还将在未来将得到部分保留，成为常态政策。”

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