7月23日下午，海南省住建厅副厅长蔡仁杰在接受记者采访时，向公众解答了目前备受关注的海南房地产发展相关问题，针对海南大部分住房空置现象，他特别指出，目前政府正考虑征收住宅楼空置费。空置费政策的提出，引起了广大民众的争议。

　　通过了解，我们可以发现一个有趣的现象：几乎所有网友都赞成征收空置费，几乎所有开发商都认为空置费不合理，而海南政府自从23日之后就未见正式回应。

　　全国房屋空置现象严重 海南或是重灾区

　　8月4日晚国家统计局较新公布的数据显示，截至2010年6月末，全国商品房待售面积接近2亿平方米，其中住宅面积为 10646万平方米。如果按照每套住房100平方米来估算，一亿平方米全国住宅待售面积意味着有100万套左右的商品房待售。

　　不过，针对目前舆论较关心的已售住房“空置率”，国家统计局并未公布。此前，有媒体称，国家电网公司在全国660个城市的调查显示，有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零，这些空置房足以供2亿人居住。

　　虽然6000多万套住房闲置存在广泛争议，但作为房地产投资的副产品，大量已售住房闲置确实已成事实。

　　在海南，因旅游度假地产特征明显，住宅楼空置率也一直居高不下。根据网友较新拍摄的黑灯照片，大概统计出海甸岛楼房空置达60%以上，国贸、世贸地段空置率达30%—40%，凤翔西路、龙昆南路段空置率或达到50%……而在新浪乐居的调查中，也有九成网友九成网友认为海南的房屋空置情况严重，七成以上网友根据自身体验，认为海南小区住户黑灯率极高。

　　开征住宅楼空置费 空置概念难界定

　　早在今年两会期间就有代表和委员提出征收房屋空置税。与房产税相比，房屋空置费对囤房和炒房者更具有惩罚性。不少专家和学者认为，在海南房地产投资大幅增长，投机现象严重的情况下，开征房屋空置费有利于推动空置房进入市场，抑制房屋销售的虚假繁荣和投机现象，根本目的是为了让商品房回归其居住消费的属性。

　　在实践上，这个看似简单的概念却面临着许多现实困难。“空置税的想法很好，但操作起来比较麻烦。”上海易居(博客)房地产研究院综合研究部部长杨红旭(微博 博客)表示，摆在房屋空置税面前的一个头要问题就是“空置房”如何认定的问题。

　　一般网友认为，空置房就是长时间没人住的房子，或者说是被炒房客购下，用以囤房，既不急于售出也不愿低价出租而导致空置的房子。

　　而根据国家统计局较新回应称，商品房待售面积不等于住房空置面积。住房空置面积是指某一时点上已经售出但实际无人居住的住房面积。

　　对此，房地产业内人士也有不同看法，定安长信迪力房地产开发有限公司营销经理周安花认为：国外的空置房既指新房也指旧房，空置率概念是指微观经济现象，被用来指导居民流动的可能性。国内空置房仅指新房，本来只反映一部分市场情况的空置率，被许多人当成判断房地产整体形势的指标。把两个不同概念放一起比较是不科学的，所以，我国房屋空置率超过国际警戒线的说法缺乏根据。

　　国瑞地产营销总监齐志辉(微博)也认为：空置房是需要明确介定的，仅靠电表度数、亮灯率来判断房屋空置是不全面的。这种问题普遍且长期存在，短时间解决可能性不大。

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    业内人士认为海南空置房存在合理性

　　大量空置房的出现，对全国楼市来说，也许是一种不健康的现象，而对于海南，有不少业内人士认为：高空置率其实也有其合理性。

　　房地产大腕任志强(微博 博客)在新博客《关于空置与房租》中写道：媒体在报道海南省拟对空置房征收闲置税。但一个旅游为主的岂会变成人口常住的地方？本来海南就是个调节南北温度资源差的地区，一年房产半年闲的情况是固有的特征。

　　海南海天中正投资集团有限公司副总经理冷阳认为海南产生较高空置率主要原因有四点：其一是宝贵的自然条件优势适宜度假、养老等，“候鸟型”特征明显；其二是投资心理。其三是购购对象一半以上在岛外；其四是政府目前大规模拆迁违建，因无数小产权房源充斥市场，解构和掠夺了相当比例的长期居住心理。

　　由此可以看出，海南商品房休闲度假的特点尤为明显，外地人购房比重偏高。由此决定了夏季小区入住率偏低，一些小区只有20%；冬季小区入住率回升，可以达到60%-70%。两季之间相差半年，但这种改善性住房的空置率，不应被认定为空置房。

　　不可否认的是，在大量改善性住房中，投机性购房也存在着不小比例。因此笔者认为，海南政府意图治理房地产市场的出发点是好的，但若破坏海南房地产市场的特殊构造，其后果非常严重。治理出发点应针对炒房客的群购群卖，而不是改善性住房的空置。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭介绍，在美国等西方国家，对空置房的调控是建立在物业税、房地产税等保有环节税收比较完善的基础上。只要业主能够出示房屋的自住证明或是多套房屋的租赁合同，就能相应减免物业税、房地产税，这种通盘考虑作“减法”的调控政策，比起直奔主题的“房屋空置税”显然具有更强的操作性与合理性。

　　海南楼市向好 空置费或难执行

　　7月23日，被誉为中国“珍珠海岸”的陵水黎族自治县一块商品房用地成功拍出24.7亿的天价，堪称陵水地王。7月28日上午，海口新地王也随之诞生，浙商拿下海甸岛一地块，楼面价接近6000元。本年度地王的频繁出现，证明了海南未来房价的一路繁荣。

　　对一贯依靠卖地为生的海南政府来说，天时地利决定其无法在工业上有太大作为，海南官方也曾不只一次公开承认：政府不希望房价下降，未来仍将以房地产为支柱产业。

　　而一旦征收住宅楼空置费，将给以外地客户为主的海南房地产市场带来致命打击，毫无疑问将造成楼市的衰退，尤其在国际旅游岛建设开篇之时，是海南政府绝不希望看到的场面。这也就是大众为什么普遍认为海南开征住宅楼空置费可能性不高的原因之一。

　　此外，征收住宅楼空置费，在实践上也存在着难度。

　　其中一个头要前提就是要对房屋基本情况进行普查，这项普查应该是建立在与居民家庭信息匹配的基础上。除此之外，还需要做大量具体细致的工作，如何判定是空置，判定是空置之后如何征收……其中有些问题可能容易解决，有些问题解决起来则需要一定的时间，甚至需要花费高昂的成本。

　　杨红旭认为，在这些现实问题面前，房屋空置税目前还只可能停留在概念阶段，在执行层面的难度极大，即便硬着头皮上马也不一定能发挥很好的效果。
　　
　　避免资源浪费 多种方式解决空置

　　对于海南高居不下的空置率，三亚兰海集团副总裁王韬鹏在微博上提出了解决之道，他认为：海南房产空置率可通过度假房产托管服务解决。它通过租赁、分成方式批量取得房产1年以上使用权，提供酒店式服务，然后以零售日租方式出租，通过该方式，成熟社区空置率可下降20--30%。

　　金手指地产专职策划师张机遇则认为：解决空置房的根本手段不在房产税，而是投资渠道的拓宽和旅游配套设施的完善。

　　经过前几年资本市场的历练，许多普通消费者手中拥有了不少资金。然而，在通货膨胀、股市低迷、利率低下再加上社保体系不健全的压力下，让许多人担心资产缩水而纷纷投入楼市。

　　笔者认为，解决空置房，应从多方面下手，而不应仅寄希望于出台一个新税种。只有精准打击炒房客，同时给国人创造多途径的投资渠道，疏导他们的投资需求，才能从根本上缓解房屋资源的浪费。

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