尖点国际策划 总经理十大商业地产策划师梁吉良 

前言

部分 项目运行环境分析

一、   项目背景（政府大战略的一部分，可以借政府之势）

二、   运营环境分析

三、   目标市场分析

四、   未来5年项目运行环境分析

部分  项目分析

一、   项目概况

二、   项目SWOT分析（表格加总结）

三、   项目核心价值点提炼

四、   项目问题点分析

五、   项目前景分析

第三部分 营销战略分析与制定

一、   打造本案战略攻击方向

二、   项目开发目标

三、   项目开发原则及思路

四、   项目整体定位概念

五、   项目开发流程展望

六、   项目整合推广战略组合

第四部分 项目评估、验收与总结 

前言

　　兵法云：不谋全局者，不足以谋一域；不谋一世者，不足以谋一时。松亚湖项目是一个鸿篇巨制的大手笔，前后期投入将不下100个亿，对经济影响之深远，对城市发展方向影响之重大，对长株潭区域经济贡献之巨大，在中国地产领域亦很少见，故我们认为，本案策划成功的关键在于：

 1、对大环境的把握和掌控；

 2、对大趋势、大规划、大资本、大需求的整合和利用；

 3、对商业运作规律及对关联行业、产业优势资源的运用和借助。

　　我方将依据以上策划指导思想，充分考量项目所处之客观情况，针对可行性市场机会，整合并打造项目优势点，使之成为一个具有超强攻击和防守能力的战斗集群，保证项目在战略、战术、战役层面全方位的胜利。

部分 项目运行环境分析

 一、  项目背景

　　松雅湖项目暨团结垸退田还湖工程建设区域主要位于县城星沙以北捞刀河流域的星沙镇万明存团结垸。该地区地势低洼,大堤基础差,每到雨季,内涝成灾,严重威胁着人民群众的生命财产安全。为了根除这一水患,响应国家投资拉动内需大势,实现县域经济的再次腾飞和建设"两型"社会的需要,去年年底长沙县委、县政府决定全面启动松雅湖项目暨团结垸退田还湖工程建设。

　　根据“西接东拓”的区域经济战略，推进东十二线以西、捞刀河以南区域建设，着力打通星沙大道接红旗路、沿江风光带延伸至暮云等16个对接口，及对捞刀河、松雅湖展开开发。

二、  运营环境分析

 1、区域环境分析

    长株潭地处我国南北与东西铁路、公路线交会处，交通、电讯、电力、供水等基础设施建设又是突出。三市地理位置紧紧相连。加快长株潭经济一体化进程是湖南省21世纪前期促进进展的重要战略决策。发展成为在华中经济圈中具有举足轻重地位、在国内具有很强竞争力的组群式的特大型城市化地域之一。长株潭整体区域和核心地区经济社会发展目标系列指标

三市市域GDP（亿元） 增长率 往年及远景预测三市核心地区GDP（亿元） 增长率：（如图）

2000

2001

2003

2004

2005

2010

2015

2020

1161

1326

1580

1894

2130

3754

5516

7918

　　（1）规划长株潭区域整体生产总值（GDP）为近期2010年3754亿元以上，GDP增长速度达到12%以上；到2020年增长为7918亿元以上。人均GDP规划到近期2010年为2.5万元人民币以上，到2020年达到5万元人民币以上。

　　（2）核心地区生产总值（GDP）规划近期2010年达到2499亿元以上，GDP增长速度达到14%以上；到2020年增长为6193亿元以上。

　　（3）核心地区三次产业比例到近期2010年为9：50：41，2020年为5：45：50。核心地区人均GDP规划到近期2010年为4万元人民币以上，到2020年达到8万元人民币以上。

 2、本地环境分析：

    长沙中国湖南省省会，城市面积556.33平方公里，人口646.5万人(2009)，其中主城区人口289.3万。是一座具有3000年历史的“楚汉名城”，国务院头批公布的24个历史文化名城之一和头批对外开放的旅游城市之一。

长沙是湖南省的政治、经济、文化、教育、科技、交通、通信、金融，是一座以机械、纺织、商贸和食品加工工业为主的综合性工商业城市，亦是中西部地区主要的区域性城市之一。

    长沙县位于湖南省东部，湘江下游。总面积1997平方千米。总人口74万人（2008年）。长沙县是一块美丽、富饶、充满无限生机的活土，辖５个乡，15个镇，494个村，38个居委会。县域面积1997平方公里。　长沙县位于省会长沙东郊，县域经济综合实力有“三湘县”之称。

    长沙县旅游资源丰富，势头强劲。有众多名胜古迹，如高端文物保护单位黄兴故居，省级文物保护单位杨开慧故居、徐特立故居，如“六朝遗庙”（陶真人庙）、“十方丛林”（铁炉寺）、“莲经道场”（明月庵）、左宗棠墓；有景色宜人，山水秀丽的旅游风景区，如位于跳马乡的石燕湖，位于高桥镇的白鹭湖，位于福临镇的影珠山等；还有享誉中外的丰富物产，如湘绣，金井茶叶，飘峰毛尖，春华奈李，东山辣椒，北山梅，谷塘鲤鱼，回龙白鲢，金井皮革等，为长沙县旅游发展提供了广阔的空间和美好的前景。

三、目标市场分析

 我们的目标市场主要分为三个部分：

（一）房地产投资市场

（二）商业投资市场

（三）消费市场

 1、消费者市场定位依据：我们将依据生活方式和意识形态对目标市场进行划分定位

 2、消费者市场定位策略（略）

 3、针对消费者市场的目标传播策略

四、未来5年运行环境分析

　　经历过08年经济危机的洗礼，中国经济正在企稳回升，走向复苏。外界权威机构预计2010年JDP增长率将超过8%，截止2008年11月份，湖南经济总量已跨过了1万亿元，提前迈入“万亿俱乐部”行列，湖南的经济增长态势与预计持平，

　　2009年湖南经济增长保持10%甚至有可能达到12%以上，长株潭地区生产总值（GDP）规划近期2010年达到2499亿元以上，GDP增长速度达到14%以上；到2020年增长为6193亿元以上。人均GDP规划到近期2010年为4万元人民币以上，到2020年达到8万元人民币以上。

部分  项目分析

 一、   项目概况

　　松雅湖综合开发工程西起107国道，东至东八线，南起望仙路、潇湘路，北至滨湖北路，规划区总面积16.97平方公里。期拟开发的范围东四线以南，松雅河以东，滨湖路以北，面积约420.7公顷，即松雅湖公园退田还湖主体部分。

　　以松雅湖为,构建南岸区域、松雅天地、左岸香堤、香岛、前湖文化岛、商务区、后湖绿色家园、北岸生态城等八个组团。较终将形成集商贸、金融、会展、旅游、休闲、居住于一体的星沙核心经济区域,从而进一步改善星沙城的城市功能布局并聚集人气,形成与省会长沙市融城对接的"都市效应"。

　　还有一大亮点就是将松雅湖分成4个小湖：前湖、湖、后湖和绿湖。面积的是前湖，大家可在此观赏较天然的湖光山色和水面景观。后湖则小而幽静，这里将形成一个集沙滩游乐场、体育、儿童游乐广场等于一体的休闲场所。湖则建五生态酒店、大型购物等，成为城市的CBD，着重发展商业贸易。特色景点有：

1、“瀚海烟云”

2、“梅林映雪”

3、“天台映照”

4、“廊桥秋雨”

5、“琼台月夜”

6、“芦花晚风”

7、“临渊独钓” 

8、“玉石流云” 

9、“松湖塔影”

10、“栖屿萤动”

二、  项目SWOT分析（表格加总结）

（一）借势分析

机会

威胁

1、项目处于区域经济的发展；

2、项目与政府工程联姻，开发会十分顺利；

3、项目周遍经济发达，高收入人群聚集有利于项目后期销售中轴线上；

4、项目为长沙县城外扩项目，符合城市发展利益和政府专业的意愿；

5、项目属于拉动内需促进投资国家大政策的内容，政府和银行系统会加以支持；

1、项目为全新开发项目，周遍没有成熟经济圈，消费者会有一定接受过程；

2、全国刚从金融危机中走出来，近期对投资和销售