深圳东门商业保留着商业街的模式

　　街铺限度增加商业面积

　　商业源于商业街，线型排列的商业街能够限度地增加商业面积，也符合商业讲究的“一步生意”的模式。

　　深圳东门的商业形态一直保留着商业街的模式，即便是随着商业升级引起了众多的变化，但仍然将浓郁的商业文化为底蕴的商业街模式作为主导。东门商圈由此逐渐形成，东门街铺也变得炙手可热，租金从每平方米几十元到几百元，甚至是令人瞠目的几千元每平方米的天价。

　　人们会问：这样高的租金如何经营？但黄金商铺的本色在这种状况下得到了体现，东门的街铺保持着很高的出租率，而这都是建立在良好的经营状况的基础上。经营者和投资者看重的正是商圈的经营前景，而街铺也成为三级市场较为火爆的交易工具。

　　产权式商铺弱化投资风险

　　2000年的彩福世纪商城引爆了深圳平民投资市场的投资风潮。从那时起产权式商铺几乎占据了深圳商用物业的主导地位。而产权式商铺的实质就在于将经营权与产权分开，投资者作为共同的业主将物业租给规模较大的经营商家，通过收取稳定的租金来弱化投资风险。

　　产权式商铺为商用物业的租赁形式提供了崭新的内涵。而该类物业与传统的街铺租赁内涵存在本质的不同：产权式商铺将投资者的投资意图与租赁行为更紧密地结合起来；反过来，租赁行为的顺利实施为投资者的也提供了较为稳定的保证。我们从彩福世纪商城、布吉广场、太古购物广场等产权式商铺的经典案例中可以看到：投资者的按揭额度往往低于发展商所承诺的回报额度，而在发展商的回报中大部分比例来源于入驻商家的租金。

　　因此，产权式商铺的租赁行为的完成需要理顺发展商、投资者和经营商家三者之间的关系。这与传统的租赁模式相比，更注重诚信、商家品牌、整体经营状况等因素，而非简单的个体行为。

　　经营式商铺依靠规模取胜

　　经营式商铺以后期经营为主导，通过租售结合的方式将物业的经营面积进行有效消化。在经营模式上将分散经营户进行有效集中，走规模化经营的路线。该种方式的优点在于弱化了招商难度，同时发展商勿需采取“返租方式”来消化高楼层或边缘位置铺位，减少了发展商的返还压力和回购风险。

　　区域商铺租金水平

　　罗湖区：分析：

　　由于历史的发展原因，以火车站为龙头，人民南路、建设路为商业扩展轴为引导，该片区商业发展已经异常成熟，加之港人消费的刺激因素，从而使租金保持在300-400元/平方米的高价位。

　　翠竹路由于有万佳百货的带动，片区已经形成了成熟的生活氛围，带动了租金上扬的趋势，目前150-250元/平方米的租金水平也表现出较高的发展潜力。

　　宝安南路定位于罗湖区次级商业扩展轴，以餐饮、休闲为主的经营类别，租金也保持在200-300元/平方米的区间。随着该片区旧城改造的进行，数个大型生活区及商业功能的设置，必将改善片区的商业形象。

　　东门作为深圳商业发源地，经历了数十年的积淀，加上港人对该片区的消费倾向性强，使得租金形成完全的高价位，约400-1000元/平方米。

　　桃园路处在笋岗物流园区，该路段已经形成了较为浓厚的汽配零售市场，街铺租金在100-250元/平方米之间。随着粤华奥特城的推出，片区也正逐步进行了商业升级。福田区：分析：

　　福田华强北的商业街区的形成是市场选择的结果，十多年来的发展已经形成了与东门齐名的商业旺地，租金水平也涨到了700-800元/平方米，随着以铜锣湾、天虹、百佳、万佳、国美、苏宁以及即将开业的茂业百货为代表的品牌商家相继入驻，华强北已经从单一的线型商业分布，改变为向东西纵深发展的商业区的格局，**通车后必将加深这一格局的形成进程。

　　其它商业较为密集的街道由于业态和业种因素的制约，以餐饮、便利店为主，租金相对而言较低：南园路150-200元/平方米，福民路150-200元/平方米，景田路100-150元/平方米，燕南路100-200元/平方米，振华路200-300元/平方米。南山区：分析：

　　南山区的商业目前是以南山商业文化为核心，但表现为商业竞争异常激烈，品牌商家纷纷抢占市场份额。

　　目前桃园路、学府路、南兴路、南油大道都聚集了沃尔玛、家乐福、人人乐、天虹、岁宝等大型商家，带动了这些路段商铺的租金：桃园路150元/平方米左右，南兴路200-250元/平方米，学府路150元/平方米左右，南油大道150-200元/平方米，创业路120-150元/平方米。

　　华侨城区内有铜锣湾、沃尔玛两个大型商业设施的存在，加上片区形成的以旅游商业为特色的消费模式以及高尚生活区的形成，商业发展空间很大，目前租金价位在150元/平方米左右。

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