近几年，凡谈起房地产市场状况，“泡沫”和“过热”两个词常常被提及。尽管如此，随着各大城市的房价不断节节攀升，投资房地产在很多人的心目中已经成了一种稳赚不赔的理财方式。但随着中国人民银行宣布从2005年3月17日起调整商业银行自营性个人住房信贷利率后，“泡沫论”再度成为消费者热议的焦点：房市会因此降温吗？房价会下降吗？现在投资房产还划算吗？

　　自住购房需求受影响不大

　　此次央行出手加息，虽然直接影响是增加供楼者的利息成本，但更多被视作是给过热楼市降温的信号。购楼自用，为减少利息成本，往往尽量选用高头付比例；而炒楼者为充分利用资金的杠杆效应则青睐低头付，央行加息以及提高头付比例对后者的影响远大于对前者的影响。

　　记者近日采访发现，央行提高房贷利率后，购房自住的需求并未受到明显影响。在加息后的个星期六，广州一些大型的新楼盘依然聚集了很多市民来咨询和看样品房，受访者均表示知道房贷利率上调了，但由于购房子已经计划了很久，并不会因为利率提高而暂缓购购，他们同时也表示，购房自住考虑更多的还是社区环境、生活配套、交通设施等，价钱因素虽然重要，但并不是先进考虑因素。

　　投资性购房受打击

　　但对于计划二次以上置业、购房用来投资的群体来说，不少人已经开始犹豫了。以常见的以租养贷形式来看，由于房屋租金很难随着房贷利率提高而相应增加，购房投资的收益正在下降。更令人担心的是，楼价很可能会马上见顶并进入下行通道。不少专家学者撰文指出，央行这次房贷款利率的上调，只是一次试探手段，不排除有再次上调和采取更为强硬手段的可能性，政府遏制房地产泡沫的意图非常明显。

　　虽然，相对于北京和上海的楼价，业内人士普遍认为广州楼价偏低，大幅下降的可能性不大。但对之前有意投资房产来获取升值收益的市民来说，其购房的积极性已经大不如前。据测算，如果按现行商业银行自营性个人房贷利率计算，考虑到购房过程中产生的各种税费以及购房款被占用而损失的各种机会成本，房价必须每年稳定增值6%-8%以上，购房投资才划算。

　　利率上调投资更应讲策略

　　博鸿咨询 理财师关剑辉认为，在目前环境下，中等收入的家庭如果想投资房产，二手商务公寓是个不错的选择。二手商务公寓是指房龄不太长、地处商务、生活配套设施比较完善的二手房，这是目前炙手可热的投资增值方式之一。只要投资者选择成熟的商务或者将会成为商务的地区，购置这类拥有较好的文化环境、商业环境、景观环境的二手房，往往能淘得黄金。这些商务性的公寓很能吸引白领一族和生意人的目光，可以获得较高的出租收入，转手也比较容易。

　　也有理财师认为，如果手头有笔闲钱，如果没有很好的投资渠道，用来提前还贷实际上也是一种不错的选择。因为，即使按现在商业银行个人房贷的下限利率计算，供楼者持币的机会成本也是年利率5.51%.如果用来提前还贷，等于是选择了没有风险、年利率可达5.51%的投资方式。实际上，现行投资方式中，有如此稳妥丰厚回报的投资渠道并不多。

　　而 证券分析师秦洪则指出，从楼市和股市的跷跷板效应看，从楼市流出的巨额资金，会有部分回流到A股市场；同时超额准备金率的下降，也使得资金有从央行转入流通领域的动力，进而增加了股市投资的资金蓄水量。

　　对股市较为熟悉的投资者，不妨关注一些绩优蓝筹股和证券投资基金。


（南方日报）

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