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地产民企香港IPO超佳窗口期已过
编辑:海南房产网 发布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:发布当天 阅读 550 次
值得关注的是,除了北京金隅是国企外,其余谋求香港IPO的绝大部分地产商,都是民营企业。在中国A股IPO已拉开序幕,中国建筑、光大证券等新股皆获得投资者狂热追捧的背景下,本轮楼市超级反弹行情中业绩抢眼的许多民营地产商,缘何舍近求远?
目前国内上市公司的数量已超过1640家,其中主营业务为房地产的大概为110家左右,占比约6.7%,但其中IPO上市的仅有40多家,且多是1991-1994年期间上市的,其余皆通过借壳形式“曲线救国”,比如冯仑的万通地产和任志强专业的北京华远。2006年-2008年,A股IPO公司为269家,其中房企只有6家,地产股占比仅2.23%。而机械设备、化工、有色金属、建筑建材以及金融服务等传统支柱型产业的IPO数量均远远超过了房地产行业。
悖论就在于,从2003年“国18号文”中明确房地产业是国民经济支柱产业以来,房地产业增值占GDP比重已超过5%,房地产开发投资额占全社会固定资产投资额20%左右,今年以来住宅市场的火爆更成为经济领域中的亮点。显而易见,这与房企IPO数量形成巨大对比。再看房地产民企就更荒唐了,截至2007年底,全国房地产开发企业共计62518家,民营房企比重为83%,通过IPO上市的民企不会超过10家。
我国房地产一级市场(土地市场)为政府垄断,行业的市场化主要体现在二三级市场,而由开发商主导的二级市场(新房市场)为民营企业的发展提供了较大空间,所以近些年民营房企成为中国地产业较具活力的一个群体,典型代表包括富力、恒大、SOHO中国、万通、绿城、复地等。
资金是开发商的命根子,我国房地产业对银行信贷(间接融资)依赖度过高,尤其是国有企业;民营企业较差钱,可又堵着通往较重要的直接融资之路——上市。不得已,民企们寻求境外IPO,香港、美国、新加坡等地皆有案例出现,其中绝大部分落根香港。2005年复地、富力等,2006年绿城、世茂、雅居乐、盛高置地等,2007年鸿隆、碧桂园、合景泰富、SOHO中国等,2008年建业地产。
港交所为何如此受内地民营房企的青睐?其一,门槛低,A股要求公司必须近三年连续盈利,而H股则无此限制。其二,近水楼台先得月,香港毕竟属于中国,对企业来说,运作与管理方面比较方便。其三,香港地产业发达,本地投资者偏爱地产股,很多地产富豪甚至会在内地房企IP0时,大手笔购进。
那么,本轮房企香港IPO登陆战,会否重演2007年盛况。笔者认为基本不太可能。头先,2007年国际金融危机尚未爆发,大陆和香港经济一片歌舞升平,两地楼市与股市皆创出历史新高。而目前,国际经济依然比较低迷,国内经济刚刚复苏,虽然香港股市自今年3月开始触底反弹,但目前恒生指数2万点上下的水平,难以望2007年11月31492高点之项背。
其次,今年春季以来,内地楼市反弹力度之大让业界大跌眼镜,部分城市的房屋成交量可与2007年同期相媲美。然而,房价增幅仍明显低于2007年夏天,从而导致今年上半年很多房企的利润率显著低于2007年。更关键的是,市场已出现成交量拐点,7月全国商品房成交量环比下跌19%,8月多数城市的成交量继续下滑。下半年,楼市将呈“滞胀”形态:成交量回调,价格坚挺。若无量的支撑,价格很难维持高位,这只是时间问题。也就是说,今年在香港IPO的较佳窗口期已然不在。经过三四年的磨炼,香港资本市场对于国内房地产了解程度,已经从放大镜成长为显微镜水平了,他们对国内的了解已然洞若观火。
较后,土地储备问题有点烦。众所周知,2007年碧桂园之所以能够在香港上市即圈钱129亿,1900万平方米巨量土地储备是关键,而且多属低价购置;圈钱完成后,转而再圈地,其后以5400万平方米土地储备荣升全国的“地主”,而市值亦超过万科,一度占据国内房企老大的席位。而眼下的政策舆论却是:严查闲置用地,尤其剑指2007年高价仍在晒太阳的地王。内地房地产模式一直是学香港的,“土地为王”一直是香港模式的特点,香港股市投资者也不可能立即换胃口,看来只能适可而止了。虽然今年京沪等地也有地王出现,房企抢地的热情确实大不如2007年。对于在香港应试的内地房企,稀薄的土地储备将是的关隘。
(作者为上海易居房地产研究院综合研究部部长)
(作者:杨洪旭)
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