核心提示：时下，开发商为了吸引市民“眼球”，尽快卖出房子，在广告宣传上下足了功夫，其中有不少宣传大打擦边球，甚至完全是空头支票，比如：宣称“**就在家门口”，实际上政府部门只是有此规划意向;宣称“距离五四路市仅10时辰时间”，实际上是指车程，而且还必须是在没有红灯和堵车的情况下。

    市民若听信广告，购房后发现上当受骗了，能找开发商要求退房或索赔吗?

    本期说事释法精选了近期我市法院宣判的两个典型案例，希望能对大家有所启示。

    案例一： 与样板间差距大女业主状告开发商

    年，家住仓山的谢女士无意中看到福州某房地产开发公司散发的楼盘广告。该广告声称：拎包即住，温泉入户，酒店管理，高速高铁，养老度假;每平方米5188元起(含每平方米2000元的精装修及电器等)。她十分动心，实地参观了永泰这个楼盘的样板房。

    年3月20日，谢女士与该开发商签订了《商品房购卖合同》，以每平方米6608.64元的单价和41万多元的总价购购了该楼盘的一套建筑面积为63.43平方米的住宅。

    合同签订后，谢女士依约交付了购房款。2013年12月30日，开发商通知她收房。谢女士到场看后很不满意，认为开发商所建的房屋及相关设施与销售广告、宣传资料及双方所签的合同不符，根本达不到其承诺的交房标准，因此拒绝收房。

    此后，她多次要求开发商按照她认为的交房条件及“样板房”进行整改，但对方并不同意。在此情况下，谢女士于去年底将开发商告上法庭，要求其完成承诺的交房条件，支付逾期交房的违约金。

    庭审中，开发商辩称：该公司认为自己所交付的房屋是符合合同约定的交付条件的，不需要支付逾期交房违约金。至于谢女士主张的诉争房与广告宣传不符的问题，也是没有根据的。开发商在其房产广告的尾部通常标有免责条款“具体以双方签署的合同为准”或“具体以实物为准”等内容。该广告内容只能视为要约邀请，系发布给不特定的第三人的。双方在正式签署《商品房购卖合同》时，对广告的内容作了明确的修正约定：“出卖人对本项目进行宣传的所有相关资料仅供参考，不作为该商品房的交付标准及《商品房购卖合同》的组成部分。”该广告内容并非合同内容，不能作为双方权利义务的依据。

    永泰县法院经审理认为，谢女士与开发商在合同中已就交付条件与期限、出卖人逾期交房的违约责任、交接等进行了约定，房屋交付时间为2013年12月30日前，交付条件是该商品房经验收合格。谢女士所购购的房屋于2013年1月经竣工验收合格，同年6月经消防验收合格，因而该房屋已经具备了约定的交付条件。在交接过程中，谢女士以该房屋在精装修方面存在诸多质量问题为由拒绝接受该房，致使双方未能完成交接。

    法律上规定的“严重影响正常居住使用”，是指购房者所购购的房屋出现严重质量问题，且该质量问题通过修复等也无法保证购房者人身、财产安全及正常居住使用的情形。购房者只有在所购房屋质量存在严重瑕疵，足以影响合同目的实现时，才可以拒收。本案中，双方在签订《商品房购卖合同》时已就室内分隔、装饰、设备标准、节能措施及指标进行了违约责任约定，对达不到约定标准的，出卖人负责在合理的期限内，按合同约定的标准完成整改，但相关整改不影响合同的履行和房屋的正常交接。

    谢女士在未经具备资质的相关部门确认的情况下主张房屋在装修方面存在诸多质量问题缺乏证明力，也没有证据证明该房屋存在的质量问题是否达到了严重影响房屋正常居住使用的程度，应承担举证不能的法律后果。因此，可认定诉争房屋在开发商通知交房时已符合合同约定的交付使用条件，谢女士不同意收房缺乏事实和法律依据。

    该院同时认为，谢女士提供开发商所作的宣传、广告材料证明对方所交付的房屋未达宣传、广告载明的条件，但依据双方合同中的约定，这些宣传材料不能作为合同依据，因而她的该项主张不予采信。

    据此，该院较终驳回了谢女士的诉请。

    案例二：园林景观未到位业主拒收房

    福州某房地产公司在楼书、沙盘、海报上大力宣传其开发的位于仓山区三叉街的一处在建商品房项目。王小姐看后十分动心，特别是对宣传广告上所写的小区精美的外墙装饰、孔雀景观喷泉、泰式风情园林、实景泰式凉亭、百米林荫大道、楼顶花架等特别感兴趣。

    年10月，王小姐和开发商签订了《商品房购卖合同》及其附件，向开发商购购一套总价为171万多元的在建商品房。

    双方在合同中约定：开发商应当在2011年12月31日前，将符合合同约定条件的商品房交付王小姐使用，否则王小姐有权拒绝接收及要求开发商支付违约金。

    合同附件中约定：“双方均同意该商品房的状况以本合同约定为准。凡出卖人就本项目的房屋及相关配套设施所作楼书、户型折页、模型、样板房、广告等，以及向购受人达的刊物、信函等宣传文件、资料等，仅供购受人了解本项目之用，不作为交付标准和本合同的组成部分。所有资料以政府较后批准文件为准。”

    签约后，王小姐付清了购房款。在交房期限届满前，开发商就通知她收房。王小姐到场看后很失望，认为开发商擅自改变外墙材料，售楼时承诺的园林景观、车位等设施均未到位、消防未经验收合格，明显是在欺骗自己，因此拒绝收房。

    王小姐认为：楼书、沙盘等广告宣传内容均构成要约，应视为合同约定的一部分。开发商既然没做到，就要承担违约责任。为此，她将开发商告上法庭，要求其支付违约金。

    开发商辩解称：该楼盘项目仅存在消防瑕疵，不影响使用，符合合同约定的交付条件。外墙由面砖改涂料不影响诉争商品房的质量和使用功能。另外，《合同补充协议》已明确与房屋相关的宣传资料仅作为了解项目之用，不是合同的组成部分。总之，该公司不存在违约行为。

    一审法院经审理认为，根据双方签订的《合同补充协议》中的约定，开发商通过楼书、沙盘、网络宣传资料及售楼小姐介绍等方式向王小姐所作的涉及景观喷泉、园林、凉亭、林荫大道、楼顶花架、车位等宣传仅是要约邀请，并非购卖合同内容。王小姐要求确认开发商在这方面存在欺诈的诉请，法院不予支持。

    该院同时认为，鉴于诉争房屋所在的建设项目在消防设施方面确有瑕疵，且此为双方发生纠纷的根本原因，王小姐因此耗费大量精力，开发商应承担相应的违约责任。据此，一审法院判令开发商支付王小姐违约金1万元，并驳回她的其他诉讼请求。

    一审宣判后，王小姐不服，提起上诉。福州市中院终审维持了原判结果。

    □律师说法

    虚假宣传不能完全免责

    福建熹龙律师事务所副主任律师丁文辉认为：开发商通过楼书、海报、沙盘及售楼小姐的介绍等进行的虚假宣传，就算没写到正式的购房合同中，今后如果没做到，其行为也不能完全免责。

    头先，《较高人民法院关于审理商品房购卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房购卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房购卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”即便其广告内容不具备前述法律规定的特征，开发商的行为也可能构成欺诈，根据《合同法》规定，购房者有权以诉讼或仲裁的方式要求撤销或者变更购房合同。

    其次，开发商在售楼时进行的虚假宣传，若违反《房地产广告发布暂行规定》、《广告法》及《消费者权益保护法》，还可能受到行政处罚，构成犯罪的，还将被追究刑事责任。

    为避免落入虚假售楼广告的陷阱，丁律师提醒广大购房者在购房过程中注意以下几点。

    一、不要轻信广告内容。若确实被广告内容所吸引，建议购房者要求开发商在购房合同的补充协议中将广告内容主要条款抄录进去。

    二、避免“冲动型”消费。在购房前要货比三家，找信用度较好的开发商，在开发商同意将广告内容作为合同组成部分后再支付购房定金。

    三、对于开发商承诺的关于规划及配套设施，通过其他渠道多方收集与查证，可以到规划部门、房管部门以及建设部门做资料查询和核实，做到明明白白消费。

    四、购房者在选房过程中应当注意收集开发商的宣传册、广告视频、样板房照片以及小区的规划图等，这些资料都可以作为将来发生纠纷时维权的证据。

    五、注意合同中的免责条款，一般协议里有“交付条件以较终规划或较终确定的示意图为准”类似的字眼，购房者在签订合同的时候需谨慎。一旦签订，即使开发商存在不实宣传、虚假宣传或者欺诈宣传的情况，在维权时也会存在一定的障碍。

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