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海南房地产进入“白刃战” 已成候鸟楼市
编辑:海南房产网 发布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:发布当天 来源:琼海房产信息网 阅读 798 次
2013年元旦过后,海南楼市进入血拼成本价的“白刃战”。澄迈县一个楼盘打出巨幅广告:“惊爆价2980元/平方米!”儋州市不甘示弱,一家楼盘也推出了“2880元/平方米”的特价房。
不到3000元的单价,让业内人士也看不懂。“因为无论你怎么算账,这个价格都要赔钱。”一位当地的房产商对记者表示。
一时间,海南楼市再现泡沫的传言开始疯传。1月9日,海口市住建局市场处处长、海口市房地产协会会长戴开权公开辟谣,“目前海口的商品房库存量处在可控的合理区位,并没有出现所谓的‘房地产泡沫’现象。”
海南已成候鸟楼市
“海南楼市已经成为典型的候鸟楼市。”雅居乐地产海南云南区域营销总监简毓萍如此评价海南楼市。简毓萍主持的雅居乐清水湾,被业内公认为海南高端楼盘中的风向标,来自东北和华北地区的客户占据项目总量的逾55%,其中,来自东北三省的客户占据25%左右,另外有30%的客户来自以北京为核心的华北区域。
事实上,海南作为“外来型”楼市,大部分需求来自岛外各地,以旅游、度假、养老等为目的,来自海南省房协的数据显示,2006年、2007年和2008年,海口岛外购房者比例分别达到45%。而三亚的比例更高达75%,其中,来自东北地区的购房者占28%,华北地区和华东地区均占18%,华南地区和西北地区均占14%,西南地区占7%。
与岛外购房相对应,这些业主对房产的使用,也呈现出极强的候鸟特征。根据中国的房地产市场调查和服务机构在2011年底作的一次大规模调查,海南省在此前3年内交付入住的住宅,一年内平均使用时间为一个半月。也就是说,绝大部分岛外购房客,都是冬来春去的“候鸟”。
库存10年难消化
根据公布的一份市场报告显示,海南18个市县未来3至5年,包括在售、库存和准备开发的合计潜在供应量达到1.079亿平方米。如果按照2011年海南全年房地产销售面积880万平方米计算,未来10年内,不再增加新的楼盘立项,这些库存也难以消化完毕。
需要指出的是,如果失去岛外购家的支撑,这个消化周期也许还要再加10年。尤其是在政府不断强调坚持限购等调控政策不放松的背景下,这种情况出现的可能性极大。
根据统计数据,海南楼盘库存量较低的是三亚市,截至2012年11月底,三亚仍需要2年消化完。而其他城市如海口楼市库存消化周期长达50个月,文昌需要46个月,琼海需要61个月,库存较高的的陵水则需要101个月。
根据中原地产提供的月度报告显示,海南全省仅2012年12月,就有超过30个全新的楼盘开始扎堆入市,准备在短暂的销售旺季中分一杯羹。
面对天量的潜在供应和短暂的销售旺季,以及随时可能加码的宏观调控,今年海南的开发商不约而同地选择了降价促销,甚至血拼售价格战。刚刚过去的元旦假期,陵水乐活城市开盘,公寓均价9800元/平方米,别墅均价15000元/平方米。这一价格水平,比同在清水湾区域的雅居乐清水湾等楼盘,每平方米低了数千元不等。有些别墅产价格每平方米较高相差了2万元。“价格战终究是伤敌一千,自损八百。好房子较终还是要靠品质和环境取胜。”雅居乐海南营销总监简毓萍如是评价。
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