成交量低迷正在瓦解小业主的惜售心理。在近期抛盘房源中，投资客比重明显放大，他们也对市场不抱乐观态度。

　　南京西路板块邻近静安寺、曹家渡、人民广场三大商圈，历来因市、房源稀缺而成为房价坚挺区域的代表。但较近出现不少投资客抛房的现象，而且数量占五成。中原地产国际丽都分行透露，这些房源包括中凯城市之光、上海壹街区、达安城、嘉园等热门次新房小区。他们在此时出售房源，主要是因面对楼市政策调控压力，急于变现想重新选择投资项目。

　　目前中凯城市之光小户型挂牌价为6.3万元-6.8万元/平方米，面积为140-150平方米的三房、四房挂牌价则达到7万元-8万元/平方米，总价超过1000万元。上海壹街区为2003年次新房，面积80-90平方米的房源挂牌价为380万-400万元/套。达安城是2001年的次新房，面积为100平方米左右的房源挂牌价为400万元/套。眼下，这些小业主虽未对挂牌价格进行调整，但在议价空间上都变得更有弹性，10%左右的让步在部分急售房源上渐渐普遍。

　　11月下旬，中原地产祥和名邸分行成交一套金莲坊的老工房，面积为70.3平方米两房，成交价127万元/套，该房源的交易总价低于官方评估价3万元，交易价格仅为较初挂牌价格的8.5折。该房业主之所以同意低价成交，是为了置换一套邻近中环的新房，因为新房价格调整的力度有所增加，达到了业主的期望值，促使这名置换型客“以旧换新”的目标达成。像他这样的抛房客较近不少，有的还是出于投资置换需求。目前，普陀长征板块老工房挂牌价为2.1万元-2.2万元/平方米，品质好的梅六小区价格达到2.3万元/平方米以上。次新房中的祥和名邸价格为2.5万元-2.6万元/平方米，象源丽都挂牌价达到2.8万元-2.9万元/平方米。

　　上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示，近期不会改变严厉的调控政策，这也给明年“两会”定下一个基调。尽管面临流动性再次放松，但惠及楼市的成分将得到更大程度的严控。而且限购令不放松，供应方即便可以得到信贷资金继续僵持，仍不能够扭转投资客无法进入、购购力减弱的大格局，房价走低的态势进一步明朗。投资客致力于在房价进一步下跌之前挂牌出货，大幅降价就显得比较紧迫，不排除此类业主接下来会掀起一定冲击力的降价风潮。

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　　年末二手房成交愈加低迷

　　郊区比市区滑得更快

　　二手住宅成交在临近年末时显得愈加低迷，成交量接近2008年低谷。尤其是外环外区域跌幅。

　　上海永庆房屋研展部统计，11月上海市二手住宅成交连续第4个月下降。在环线市场表现上，外环外区域跌幅，达到22.6%，中外环、内中环、内环内三区的成交量环比分别下跌7.6%、10.5%和11.8%。具体到外环外六区县，成交下滑幅度从12%到23%不等。

　　在单价分布上，除1.2万元—2万元二手房成交不减反增，成交量增加3.3%外，9000元—1.2万元、7000元—9000元、7000元以下三个段位分别降低16.5%、40.4%和36.3%，也佐证外环外区县的二手住宅成交滑落大于市区。

　　成交面积分布上，110平方米以下的二手住宅成交占全部成交的85.6%，而90平方米—11平方米、70平方米—90平方米和70平方米以下三个段位的成交分别下滑13.6%、14%和11%，平均幅度和全市下降水平相当。可以看出，110平方米以下住宅成交量下降是全市成交量持续下降的主因。

　　各户籍成交比例方面，上海本地购购比例从11月的65.1%下降到12月63.5%，而沉寂已久的港澳台和外籍人士的成交则出现了6个月以来头次明显增加，成交比例恢复到4个月前的水平，环比增加16.4%。 11月800万元以上高端公寓的成交比上月增加5套，显示外籍购购信心在12月有些许复苏。

　　上海永庆房屋总经理陈史翎认为，从这个趋势判断，2011年断无逆转的可能。

　　中高端二手房跌入谷底

　　单月成交780套创今年较低

　　伴随二手房成交量整体下滑，中高端二手房也未能幸免，跌入谷底，并创下今年的较低点。

　　11月，全市二手房仅成交6923套，环比10月下跌14.5%，创下自去年6月以来的较低纪录，与1.2万套的中介行业保本线相去甚远。全市中高端二手住宅市场(指总价200万元以上)总计成交780套，环比10月下跌21.9%，同样落入今年以来的较低点。虽然11月徐家汇和陆家嘴两大传统中高端板块的成交在10月低位基础上有明显的回升，但无法改变整体低迷的行情，天山、金桥、源深等重要中高端板块成交均出现大幅下滑。

　　德佑地产武宁店经理龚坤表示，受到限购以及调控政策不放松的预期影响，二手房市场仍趋低迷，但二手房业主提供的议价空间依然有限，尤其是一些区域大盘，挂牌房源数量不少，但由于报价与购房者的心理预期有较大差距，往往会出现久挂不售的情况。还有些二手房业主挂牌房源是出于实时掌握市场动向的目的，出售意愿并不强烈。反倒是一些挂牌的楼盘，因为稀缺性的优势，更容易售出。

　　一手商品住宅市场中，开发商降价已变得十分普遍，尤其是一些外围楼盘，往往以15%以上的优惠换取热销。一手房降价日益增多，刺激起了二手房购房者的降价预期。但是，对于市二手房业主来说，大幅降价将会大大压缩获利空间，一些购房时间较短的业主甚至会落入赔本的境地，除非面临很大的资金需求，抑或对后市预期十分悲观，一般不会出此下策。

　　由于目前一手楼盘降价主要集中在外围，因此对于中高端二手房来说，分流客源的影响相对较小。影响主要体现在刺激购房者降价预期，以及分散中介公司投入二手房的力量上。德佑地产中远店经理王兢认为，在目前这种市场低迷、购卖双方心理预期差距拉大的情况下，中介公司的从中斡旋就变得愈加重要。

　　经适房业主为筹头付而抛房

　　共康七村一套房低于市价3万元出售

　　尽管如今二手房市场交投平淡，入市者较少，但性价比高的物业仍能吸引到置业者。

　　据21世纪不动产上海锐丰长临分行经理潘春介绍，该分行近期成交了一套共康七村的物业就属于此类。该房源是一套面积为50平方米的大一房，位于黄金楼层3楼(总高6层)，卧室朝南，厨卫朝北，客厅方正，房型正气。潘春说，共康七村的一房在附近老工房中属房型正气的。小区步行到轨交1号线通河新村站不到10时辰，附近有易购得、家乐福及华山医院宝山分院等。

　　因为经适房即将签约，业主想卖掉原有住房筹集资金付头付，且在定价上比较理性，挂牌价直接低于市场价3万元。客户小华是新上海人，头次置业。考虑到租金年年在涨，压力较大，比如今年在轨交沿线租间一室一厅都在2000元/月左右，与其这样，不如用付房租的钱来还房贷。虽然诸多迹象表明房价还有下行空间，但小华觉得房价涨跌对自住需求来说意义不是很大，同时也担心万一明年政策有所放松，房价报复性上涨，手里的钱恐怕连头付都不够。

　　小华觉得该房子的装修虽然属于中等，但由于业主是自住，非常爱惜，房子看起来干净，且楼层较好，不用忍受一楼的潮湿和顶楼的燥热。关键是房子的家具家电齐全，拎包即可入住，为小华节省了不少钱。较后，小华果断出手，以102万元成交，约合2.04万元/平方米。

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