在调控政策的高压下，2011年各地楼市普遍低迷，新房市场和二手房市场均遭受重创。但由于信贷、惜售和价格等因素的差异，二手房市场的低迷程度超过新房市场。据中原集团研究发布的《中原地产研究年刊2011》显示，信贷紧缩、业主惜售、一二手房价格倒挂这三大因素致二手楼市持续低迷。

　　信贷紧缩  二手交易难度增加

　　根据中原调研数据显示，在2010年宏观调控以前，商业贷款购房者比重约为7成。因此，信贷收紧对二手房成交影响重大。信贷收紧主要体现在两方面：一是头付比例、利率的提高导致购房者的购房成本增加；二是额度紧张以及审查条件严苛，导致二手房交易在获取贷款方面难度大增，并且银行在新房和二手房之间则更愿意将贷款投入新房市场。

　　随着信贷的收紧，商业贷款的比重大幅走低，而一次性付款以及纯公积金贷款的比重大幅增加。据上海中原交易按揭部数据显示，2011年10月，纯商业贷款的比重已低至19%，较2010年1月回落23个百分点；一次性付款、纯公积金贷款的比重分别为31%和26%，分别较2010年1月增加14、12个百分点。由于信贷收紧，特别是二手房贷款难度的增加，导致很多二手房交易被迫中止，从而进一步降低了二手房市场的流通性，二手住宅市场成交低迷。

　　业主惜售  流通性受限

　　限购和限贷政策出台后，对于打压房价起到了立竿见影的效果，但同时也再来一些负面影响，极大地阻碍了二手房市场的流通性。根据中原统计数据显示，2011年全国五大城市二手住宅流通率均不超过2.0%，较前两年有不同程度的回落。

　　限购后二手房业主卖出房产后无法再购进，同时国内缺乏投资渠道，房地产仍是储存财富的重要形势，因此二手房市场上业主普遍惜售。惜售导致二手房挂牌量走低，且多数业主的报价较为坚挺。据中原监测信息显示，五大城市二手住宅新增盘源量持续走低，目前单周新增盘源量仅为2010年“国八条”出台前周水平的2~3成。

　　一二手房价格倒挂  需求遭遇分流

　　与二手房市场业主惜售而报价高企不同，在新房市场，则是越来越多的开发商加大降价促销力度，一手房项目采取低价入市的策略，售价低于周边二手房价格，致使一二手房价格出现倒挂情况。由于一手房价格上的优势，成功分流了周边的二手房需求，对于原本成交已十分惨淡的二手房市场无异于是雪上加霜。

　　根据中原监测，自2011年6月以来，北京、上海、广州、深圳四个一线城市陆续出现一二手房价格倒挂的现象。其中以限购政策较为严格的北京和深圳较为明显。如位于北京市东五环的头开常青藤家园8月开盘销售的均价为22729元/m2，而同项目挂牌的二手房均价则高达25000元/m2。深圳水榭春天三期在6月以21000元/ m2价格入市，目前该项目二期部分二手放盘价已达到25000元/ m2。目前出现一二手房价格倒挂的区域主要集中在外围郊县，因此导致外围郊县二手房成交比重下降较为明显。

　　由于各城市的新房库存均处于高位，预计未来降价促销现象还将会继续增多，并且降价的幅度亦会有所扩大。在一些新房供应较为充足的板块，二手房价格有望受到新房的影响出现较大幅度的调整，同时降价的范围也会由郊区向区蔓延。

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