海南楼市在全国具有一定的风向标意义。2014年海南楼市整体跌宕下行，粗略统计较前两年高位下跌近4成。

　　近日，《瞭望》新闻周刊记者在调查中发现，受限于国内实体经济持续走弱，内地资金投入放缓，海南国际旅游岛旅游地产难以短期内提振。业界专家建议，宜通过合理的政策性调整，促进国际旅游岛旅游地产的转型升级。

　　市场遭遇艰难盛夏

　　受房地产市场限购及信贷紧缩政策的持续影响，今年以来，海南省房屋销售面积与销售额双双下降。上半年，全省累计房屋销售面积为464.58万平方米，同比下降18.8%，降幅比一季度扩大12.6个百分点。累计房屋销售额为488.08亿元，下降12.5%，降幅比一季度扩大3.6个百分点。

　　“海南楼市的承载力相对较弱，所以在大环境低迷时，海南楼市迎来了十分艰难的盛夏。”海南锦诚房地产咨询策划有限公司董事长王路说，虽然部分楼盘依托海南得天独厚的环境资源优势和价格优势频频“出招”，但旅游地产作为“非必要性消费”的关注度正在下降，尤其是琼海等基础设施配套相对薄弱的区域，2012年之前楼市泡沫的水分基本被“挤光”，甚至出现了超过70%的下跌。

　　三亚湾红树林度假世界营销总监车旭说，粗略统计旅游地产在海南楼市的比重应超过8成，无论是广义的旅游地地产还是旅游地产，其针对的购购群体都是非刚需群体，“海南的刚性住房需求主要集中在海口市，尽管海口市已经放开限购政策，但现行的限贷政策、投资环境都会对非刚性需求产生强烈的抑制性作用。”

　　两极分化致楼市加速洗牌

　　由于销售额和销售量持续下滑，海南房地产企业的资金链趋于紧张，导致海南房地产企业加速洗牌。从今年初开始，万科收购香水君澜项目剩余开发和销售、广物收购海南之心（详情、论坛、团购）三期、中信收购红磡香水湾（详情、论坛、团购）二期、碧桂园通过收购部分股份形式注资澄迈海南欧洲风情小镇。王路认为，一系列收购完成后，2014年下半年各名企将逐渐展开注重品质的竞争。

　　专家认为，剥离资金周转压力的竞争，将让企业有时间和精力深耕项目本身的品质，这也正是旅游地产的实质。“躺着挣钱”的房企格局已经渐行渐远，除了基础性的配套设施，旅游地产将注入养生、养老、购物、国际论坛等更为多元化的旅游体验。

　　在业内人士看来，大企业需要考虑的不仅是项目回报本身，而且是思考整个区域的发展潜力和未来数十年的发展预期。比如，王路认为，楼市洗牌的同时，随着海南省陆海空交通等主要配套设置的陆续落地，也让国际旅游岛迎来了旅游地产全岛竞争阶段。

　　期待补齐服务短板

　　经历了多年前楼市泡沫弯路以及国际旅游岛政策出台后的大起大落，海南地方政府一直在努力探索一条房地产业持续健康发展的路子。

　　王路、车旭等业内人士认为，由于海南自然条件的稀缺性、政策定位的特殊性等因素，海南宜区分刚性需求与投资性需求的限购政策，根据国际旅游岛的定位松绑限购限贷等政策，针对三亚、海口等核心区、旅游区进行细致的区分定位，在保证刚需人群不受整体房价影响享受保障性住房的同时，适度放开旅游区域的购房指标、面积标准及贷款限制，避免“一刀切”的政策对市场健康运行造成负面影响。

　　“海南东线一些地方政府受制于土地财政压力被开放商‘绑架’，开发商在没有依照合同同步开发旅游配套基础设施的情况下，政府却缺乏有效手段予以监管，致使所谓的旅游地产再次沦为难以可持续发展的旅游地地产。”王路说，因此在这一个环节上，除了市场本身的作用，地方政府也应当夯实自身的监管能力，提高行业准入门槛，提振国际旅游岛的旅游地产附加值。

　　再比如，海南得天独厚的自然环境和气候为养老地产带来了广阔的市场前景。本刊记者走访调研发现，由于部分地方政府工作人员对“养老”等概念的曲解，致使各地对“养老”型旅游地产及配套设施的跟进力度“参差不齐”。

　　车旭等人建议，目前市场行为的自我净化功能相对有限，政府宜负起监管责任，通过政策把关让人力、物力流向旅游和养老等高附加值地产，逐步转变低附加值和投机性地产的发展路径。

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