愈近年底，业主心态愈脆弱。优质房源议价空间尚能保持在5%以内，而次等房源议价空间已普遍超过7%，还有些看似没有松动的，其实业主心理价的平衡尺早已放低。

　　业主心态动摇了

　　杨浦内环板块的 “华升公寓”，较近低价成交一套房源。中原地产鞍山分行业务员沈炜说，这套95平方米的两房两厅，房型方正，南北通透，业主较初报价约260万元。购家还价要求降到230万元，经多次交涉，较后以238万元成交，实际议价空间约8.46%。业主因急需现金出售房源，所以才肯大幅让步。但这种类型房屋成交，也会助长购家大幅议价的信心，成为新的低价参考标杆。

　　中原地产嘉定新城分行遇到类似情况。自9月以来。二手房交易一直处于低迷状态，购房者观望情绪有增无减。12月，二手房议价空间开始放大至10%，但购房者入手意愿仍然不强。一套74平方米的二手房源，业主将87万元的总价降至75万元，降幅高达12%，仍未成交。而在11月，二手房议价空间仅在5%左右徘徊。显然，逐渐走低的二手房成交量，开始影响到业主对后市房价下降的担忧，二手房降价空间越来越来大。

　　二手房仍拼不过一手房

　　开始降价的二手房，目前仍然比拼不过一手房。原因在于，一二手房价格差依然悬殊。

　　中原地产东森花园分行区域经理钱进介绍，11月份该门店零成交，12月份持续冷清，一些业主放盘的意愿也随之降至冰点。以一套100平方米的二手房为例，业主要求到手价300万元，加上不满5年的非普通住宅营业税及个人所得税22.65万元，购家实际需要支付的房款至少322.65万元，折算下来单价约3.2万元左右。与此相对应的是，板块内一手房供应量大、价格相对实惠。就拿其中两个比较热门的楼盘来说，一个是 “华润新江湾九里”，小户型单价约3.5万元—3.8万元，大户型单价约4.3万元；另一个是“新城御景”，单价在3万元—3.2万元之间，皆比周边二手房便宜。一经对比，区域内的很多购家情愿选择一手楼盘，二手房很少有人问津。

　　目前市场上，卖得动的二手房基本都在主动下调价格，不肯下调报价或者微幅调整的房源始终乏人问津，由此可能会加速后市降价的“多米诺骨牌”效应。

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　　高境淞南板块主打“实惠牌”

　　自住客偏向购购次新房

　　仁丰地产殷高分行近期成交一套嘉骏香山苑的板式两房，面积82平方米，成交总价163万元。此案位于总高6楼的4楼，一梯两户，高达90%，并处于小区位置。

　　作为竣工于2005年的次新房源，该房从房型、楼层到地理位置都几乎无可挑剔，加上业主以低于市场均价2000元/平方米的价格诚意出售，更为此房注入了吸引力的性价比。

　　分行经理张学建介绍，作为门店主营板块之一的高境淞南板块，二手房交易一直以售后公房为主。随着板块南部房地产开发力度的加大，近年来涌现了一大批品质较好的次新小区，周边配套的不断完善更加快了新兴居住社区的形成。相比其他区域，这里实惠亲民的房价吸引着大量的上海本地客户和外省市来沪人员。

　　此次成交的客户张先生就是代表之一。他在沪经商多年，一直关注此板块一手房，并计划在年前实现购房愿望，因未物色到理想房源而迟迟没有出手。于是，他转变思路，将眼光转移到次新房上，并通过仁丰业务员认真用心的推荐和服务顺利购置到满意的房源，实现了安家梦想。

　　张学建表示，板块内次新房成交量近来呈明显上升趋势。随着更多此类房源的涌现，尤其在当前市场下一批降价房源刺激了有购房计划的客户群，成交将持续活跃。

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