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沪楼市初现回暖 二手房议价空间缩小
编辑:海南房产网 发布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:发布当天 阅读 520 次
随着春节前后积压需求的释放,沉寂已久的沪上楼市渐起复苏势头。
金丰易居&佑威联合研究20日发布的监测数据显示,上周(2月13日-2月19日)上海市商品住宅成交面积为8.34万平方米,环比(较前周)上涨27.05%;新增供应面积环比激增207.05%,至11.76万平方米;成交均价则环比小幅上涨0.98%,至20666元/平方米。
“较近两周,售楼处来电量、来客量都迅速上升,成交量也比节后前两周好很多。”沪上一位开发商说。
不过,这并不能让上述开发商过分乐观,“这不一定说明回暖了,事实上我们觉得回暖尚早。成交量只不过是老客户带来的,是春节前后需求的释放。”
上述开发商解释,网上交易数据是有滞后性的,客户从付定金到交头付签约一般需要2周时间。
“成交量会继续攀升”
在佑威机构执行董事黄志坚看来,上周沪上商品住宅成交量继续反弹,但8.34万平方米的周成交量依然是很低的量,“总体依旧属于成交低迷和散乱”。
不过,佑威在昨日发布的报告中也分析,虽然相比较历史是地量,但周成交量和周新增供应的环比增速在放大,反映出楼市正从“冬眠”中逐步苏醒。
上述佑威的报告还提到,加上头套房贷利率的松动、普通商品房标准的放松,以及部分刚需盘实实在在的优惠或打折,预估后市成交量还会继续攀升。
按计划,上海市普通住房新标准将在3月开始实施。央行此前也宣布,自2012年2月24日起,下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。分析人士称,此举将释放流动性约4000亿元,并打开存款准备金率的下调通道。
某房企集团营销人士认为,接下来两周,沪上楼市成交量受刚需带动还是会有小幅上扬。
上海中原地产研究咨询部总监宋会雍认为,成交水平连续攀升之后,沪上楼市的供求量渐渐接近常规水平。目前的政策利好供应方的偏多,对于购房者实际的利好比较有限,因此对于交易的促动作用,还应该比较保守地来看。
克而瑞分析师杨晨青判断,未来短期仍不看好,大范围降价的可能性很小,成交量上升,现在还不具备长期回暖的条件。
3月或迎推盘高峰
上周沪上楼市新增供应量的反弹,在业内人士看来,尚属于“春节因素影响渐去,开发商开始加紧推盘”。
沪上一位开发商直言,“今年卖的是去年的尾盘,成交的都是刚需,他们觉得现在是时候了,贷款优惠,而且价格也适合。”
不过,宝华企业副总裁杨健认为,现在的供应量还不是很大,很多开发商还没有看清政策。但存量很大,3月份会迎来一个推盘量的高峰。
多位开发商对早报记者表示,新政对市场心态有一定促进,但大的影响还不至于。回暖大潮的关键,仍在于限购令的放松。
黄志坚的判断则是,一部分刚需盘依然会在目前的弱市下积极推盘,并且会给出很有吸引力的优惠以增加成交。
来自佑威的监测数据显示,上周沪上获取预售证的商品住宅项目共6个。其中,新场旅游综合服务区C4地块普通商品住宅项目3.92万平方米, 嘉实上城名都3.50万平方米,华虹东方苑3.20万平方米。
房企已启动月度考核
伴随着楼市复苏的是,部分楼盘的降价。
“去年11月,要打7折才有明显的成交量。现在一般的开盘价都定在9.5折,9折居多,低至8折,我觉得不会再更低了。”一位上市房企营销总监分析,保利近期降价是因为去年部分楼盘卖得不好,需要回笼资金。
上述营销总监还提到,今年的信贷放松,开发商的资金状况比去年好很多,近期刚需也在带动成交量,而且现在还只是一季度,销售周期还长,不急着现在降。
杨健表示,“二三月份,对于贷款到期的开发企业来说,去年可能都没打折但今年只能打折。现在的促销面,都是在去年的基础上扩大,有些已经降到底了,有些还没开始。”
沪上一位知情人士透露,万科计划在今年一季度完成全年销售目标的20%。
上述人士进一步说,而且现在房地产企业考核业绩的周期,从以前的一年到半年,现在已变成月度考核,所以不少分公司是能跑量就跑量。
“未来一两周,这些分公司迫于销售压力只能降价。”上述知情人士如是预测道。
杨晨青则提到,像万科、保利等高周转企业,对于今年的行情看得很淡。
“传导至高端市场还要半年多时间”
刚需狂欢入市的同时,豪宅的成交量也有所反弹。
汉宇地产数据显示,上周上海市单价4万元以上的豪宅公寓成交21套,环比增加13套。其中,浦东星河湾成交5套,成交均价为5.4万元/平方米。
一位豪宅开发商颇为乐观地表示,在其看来,若眼下的市场势头能够延续下去,2到3个月之后,会考虑开盘。
早报记者了解到,上述开发商旗下楼盘的定价在6万元/平方米以上,开盘日期从去年11月延迟至今。
一位中高端开发商则相对悲观,“我们的价格比较新的普通商品房标准要高,一房就要200万元以上。位置还很远。较近的来客量和成交都和年前差不多。”
在上述开发商看来,沪上中高端楼盘的成交还没有被带动起来,要从刚需传热至高端,还要个半年多时间。所以,我们希望年底之前会有一波成交高峰。”
二手房议价空间缩小
刚需释放催活的不仅是一手房市场。
21世纪不动产上海区域市场统计显示,2012年春节后3周期间(1月30日-2月19日),上海市二手房成交量明显回升,可达春节前3周期间(1月2日-1月22日)水平的2.3-2.4倍;并接近去年春节后3周期间(2011年2月7日-2月27日)水平的八到九成。
21世纪不动产上海锐丰镇坪路店经理张志强称,节后至今,在普陀武宁板块,近几个周末的二手房带看量明显升温,经纪人日均二手房带看量可达去年下半年时的1.7-1.8倍。
据张志强称,目前的二手房市场,入市的购家主要为婚房需求,仅少数为置换类型,较关注板块内面积50-80平方米、总价150万-200万元的次新房。
21世纪不动产上海区域分析师黄河滔认为,由于目前二手房成交周期较长,带有时滞性特征,且因普通住宅标准调整,不少购家将签约日期延后至3月及以后。
黄河滔预计,目前的带看量回升,除将提升2月沪上二手房的成交量外,也将对三四月份二手房成交量构成一定提振。
但值得一提的是,沪上二手房市场成交回暖的同时,议价空间也在减少。 21世纪不动产提供的案例显示,在浦东昌里南码头板块,200万元以上的二手房春节前有3万-5万元的议价空间;但自上周来,房东已难再做价格让步。
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