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沪二手房仍存议价空间 特价房接连被"扫货"
编辑:海南房产网 发布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:发布当天 阅读 624 次
3月起正式实施的上海市普通住宅新标准对市场起到了提振作用,二手房成交从底部乘势回升。但业内人士称,交易提升不代表真正回暖,大部分二手房源仍存议价空间。
特价房接连被“扫货”
粗略估计,2月全市二手房成交套数达1万套。与去年八九两月相当。如在浦东金桥、松江九亭、普陀武宁等板块,21世纪不动产门店经理普遍反映,自春节后,二手房市场就开始步入缓慢复苏阶段,尤其是从2月中旬以后,二手房成交量、带看量均出现较大幅度的增长。
目前入市的客户仍以头次购房者和置换型客户为主,刚需板块表现抢眼,成交回暖迅速消化了一些特价房。在长宁古北、浦东联洋、陆家嘴等高端二手房聚集区域,面积80-100平方米、总价400万-500万元的两房较受购房者青睐。业主在适度让价后,往往都能较快成交。如浦东联洋板块的仁恒河滨城,面积约88平方米的两房,其总价为450万-460万元,但较终成交价多为420万-430万元。
挂牌价跟着成交量涨
随着成交量回升,小部分业主开始陆续调整挂牌价。据21世纪不动产上海区域对全市持续监测的40个标杆楼盘显示,大、中户型各有1个楼盘出现价格上涨,涨幅约8%;小户型有两个上涨,涨幅介于5%-11%。这是自去年11月监测以来,头度出现提价。
21世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪指出,上述提价并非真正意义上的“涨价”,相当程度是由于前期累积的低价盘源被消耗。事实上,经过多重叠加因素影响,不少楼盘的价格与去年年初相比,降幅已超过10%。本次出现价格回升的几个楼盘,也只不过回到了去年八九月时的水平,与去年年初相比,仍有一定差距。
交投回暖确实令局部业主缩小议价空间。如在闵行七宝板块,73平方米的小户型前两月均价只要1.8万元/平方米,随着低价房的售罄以及刚需购家入市的利好,不少业主心态转变,2月均价重回2万元/平方米。在浦东周康板块,近期看房人群增多,不少业主已不再提供议价空间,另有少部分业主小幅提价,1套100万元左右的房子加价3万-5万元。
大部分房源仍可议价
不过,经历去年8月开始的逐步回落后,2月八成以上楼盘的价格未出现明显波动,大部分板块仍存议价空间。今年各地楼市微调被频频叫停,调控楼市的决心依旧坚定、部分业主看空后市;同时普通商品住宅标准的调整使“非转普”房源税费下降、业主让利。
在南黄浦、浦东联洋等部分板块内成交价格仍有较大幅度的议价空间。如南黄浦板块的西凌西村,97平方米户型挂牌均价为3万元/平方米,较上月降幅不足2%。但其实际成交均价2.6万-2.8万元/平方米,让价超过10%。
叶厚彪认为,此番二手房成交量回升,可理解为是后市预期得到扭转下的季节性回暖。但阶段性交易提升不代表真正回暖,2012年可以期待的仅是限贷限购大基调下结构性倾斜,如针对头套房、普通房的政策利好。因此,2012年的总成交量不会比2011年更低,但未必会高很多。
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刚需客发力置换客跟进
刚需客发力,改善客跟进,集中推高了中低端二手房市场。
2月末,一手新盘“象屿郦庭”热销,宝山淞南高境板块价格优势足的二手房顿时吸引了刚需客的关注。相比新房2.2万元-2.3万元/平方米的团购价,老工房挂牌价为1.7万元-1.8万元/平方米,次新房挂牌价为2万元/平方米。再加上新房供应量相对匮乏,购房需求却增多近五成,其中本地头次购房的刚需客户和置换客群为中坚力量。而且板块内满5年、税费少的次新房较多。如“四季绿城”有一套面积为128平方米的三房,挂牌价265万元/套,为三楼的电梯房源,楼层佳,两间卧室及50平方米的厅均朝南。据中原地产高境分行许磊经理透露,单该分行2月就成交了9套房子,业绩远远好于年初的零交易水平。从交易结构来看,老工房、次新房的成交价与挂牌价相比分别有1000元/平方米、2000元/平方米的下浮空间,业主提供的议价空间为5%左右。许磊还表示,由于二手房源价格优势突出,与邻近的新江湾城板块高昂的价格形成反差,这也是本地刚需客群头选的重要原因之一。
宝山岭南片区是刚需客群关注的另一区域。一方面临近轨交1号线站点,另一方面,价格优势明显,满五年的次新房品质较高。此外,周边幼儿园、小学较为集中,在建的万达广场等相关配套设施为区域提供了附加值。据中原地产岭南分行薛亚红经理介绍,2月末,宝山岭南片区的二手房源来客量与带看量与1月相比有五成的增长幅度。 2月下旬,房源交易量均有明显上扬的势头,与1月相比回暖了八成。以共和一村、共和八村为代表的老工房的挂牌价为1.6万元-1.8万元/平方米,以岭南雅苑、岭南翠庭为代表的次新房挂牌价为2万元-2.2万元/平方米,业主提供的议价空间在5%-10%之间。
2月后半期交易提升,本地置换客群需求回暖起到很重要的支撑效果。上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示,在本轮“小阳春”行情中,刚需客现行发力,改善客随后跟进,二者之间并没有明显的时间落差。而且在置业的层级上,也都集中在市场中下游。
投资客获利降价抛盘
准新人低价购进内环小两房
内环内二手房,由于其无可复制的地段优势,价格一直较为坚挺。但较近,21世纪不动产上海锐丰制造局路分行却成交一套位于南黄浦板块恒生大厦的二手物业,以低于市场价22万元成交。
恒生大厦位于陆家浜路和制造局路路口,紧邻新天地商圈。周边教育资源丰富,且步行5时辰即可抵达轨道交通8号线和9号线陆家浜路站,地理位置优越。
店经理梁郁透露,此次成交的房源是面积约70平方米的两房,8层(总高25层),视野开阔无遮挡,房型正气。此房属于 ,业主当初装修花费20万-30万元。较终成交价格为178万元,税费各付。梁郁补充:由于该房属于满5年的普通商品住宅,所以税费非常少。
与该大厦同类型的物业一般挂牌价都在200万元左右,为什么这套房子这么便宜?梁郁介绍说,业主李先生当初购购房子时是准备投资的,眼见本轮房产调控已经过了1年多,政策仍未见大幅松动,李先生预期后市房产市场获利空间已收窄,准备套现转投其它市场。由于目前购家看跌情绪较为普遍,交投处于僵持阶段,无奈只能下调价格以促进成交。在门店工作人员的建议下,李先生将挂牌价定为180万元。
购家是一对准备结婚的准新人,均为上海本地人,由于婚期已定,购房需求较为急迫。恒生大厦的这套房子在户型、位置、装修等方面都令他们比较满意。因此,在李先生又爽快地给出2万元让价后,双方较终达成交易。
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