据汉宇地产市场研究部较新数据显示，2月份上海全市各类二手房源成交套数达到10016套，经历了自去年10月以来连续四个月的低迷期后终于再度破万，环比1月份增加了5852套、同比去年春节时期的2月份也增加了2070套。业内人士指出，2月份普通刚需购房者的需求集中释放是由季节性、价格两大因素的共同影响下而形成。

　　中低端房源需求率先释放

　　从2月份二手房各个行政区表现来看，浦东新区以巨大优势成为全市成交较多的区域，共成交2210套各类二手房源，占全市总量比重超过20%；闵行区是另一个成交套数过千的区域，总量达到1212套；紧随其后的是宝山区，共计成交938套。从成交房源总价段方面看，总价60万元／套以下以及60万－90万元／套的住宅产品比重均高达近25%，即2月份总价在90万元／套及以下的二手住宅占全市各类二手房的总量将近五成，90万－150万元／套的住宅成交比重也达到近30%。

　　由此可见，上月二手房成交量的回升很大程度上是由低总价住宅的需求释放所致。记者了解到，2月成交靠前的楼盘基本都是老公房小区或动迁房，如闵行的浦江世博家园、宝山共康的呼玛新村、杨浦中原的市光新村、闵行颛桥的银都新村和青浦新城的城东新村等等，成交套数均要将近40套，并且这些小区的成交均价普遍在1.5万元／平方米左右甚至更低的低位。

　　中低端房源成交比重不减，这也是造成全市二手房成交均价在低位徘徊的重要原因。相关数据显示，2月份二手房的成交均价仍保持着稳中走低的态势，环比微跌2.2%后为14526元／平方米。

　　市场分析人士表示，这部分以总价150万元／套以下的低总价房源为需求对象的普通刚需族，“他们所购的房源总价基本已能符合旧版的标准，并不存在新标准实行能够获得税费优惠的情况。所以，在这一价位段的成交爆发还是因为春节过后的集中出手。”

　　个别楼盘近4月来头度提价

　　成交的回暖消化了一些特价房，也在一定程度上提升了局部板块房东的信心。据21世纪不动产上海区域对全市持续监测的40个标杆楼盘显示，大、中户型各有1个楼盘出现价格上涨，涨幅约8%；小户型有2个上涨，涨幅介于5%－11%。这是自去年11月份监测以来，头度出现提价。

　　不过业内人士提醒，上述提价并非真正意义上的“涨价”，相当程度是由于前期累积的低价盘源被消耗。事实上，经过多重叠加因素的影响，不少楼盘的价格与去年年初相比，降幅已超过10%。此次出现价格回升的几个楼盘，也只不过回到了去年8、9月份时的水平，与去年年初相比，仍有一定差距。

　　此外，在南黄浦、浦东联洋等部分板块内成交价格仍有较大幅度的议价空间。如在南黄浦板块的西凌西村，其97平方米的大户型挂牌均价为3万元／平方米，较上月降幅不足2%。但其实际成交均价仅2.6万－2.8万元／平方米，实际让价超过10%。据介绍，在上述板块内，面积80－100平方米、总价400万－500万元左右的2房较受购房者的青睐，凡是房东在适度让价后，往往都能较快促成成交。

　　汉宇地产市场研究部经理付伟指出，2月份的成交量上涨并不应该过分地解读为回暖，可以发现成交结构中仅仅只是这部分中低端房源的比重相当大，中高端公寓尤其是豪宅房源的成交仍处于相对比较低迷的状态，成交结构具有比较明显的倾向性。

　　“时下正值普通住宅标准刚刚施行的时期，此前一些坐等政策落实并已选定房源的购房者会集中签约，3、4月份二手房市场还是有可能会迎来一波成交小高峰。”付伟表示。

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