延续去年二手房成交逐渐走低之势，今年楼市开局依然“僵持”。卖房人心态又动摇了，二手房价格则“有进有退”。

　　急抛房价格反弹

　　据上海中原地产陆家嘴、威海路、陆家浜等门店反馈，春节至今，二手房购卖冷清，高端物业购家，即使有大幅降价的房源也未必能快速成交，于是，二手房业主由春节前的“急售”到春节后转为“淡定”。

　　中原地产陆家嘴分行高成龙经理介绍，近几个月区域内二手房购家稀缺，制约交易迟迟难以回升。从去年11月到今年春节前，门店来客量和带看量本来就比较少，再加上春节带看就更加少了。去年12月二手房带看量大约有十来组，到了今年1月仅三四组，成交量也不过六七套。 2月至今，春节冷清氛围仍没有完全散去，上旬只成交了两套二手房。这种清淡行情下，一些急售业主反而 “淡定”了。去年12月，仁恒滨江园挂牌出售一套145平方米的大三房，业主较初报价830万元，由于紧缺资金，为了能快速出手，今年1月报价调低到700万元，一次性降价幅度高达15.66%，期间有客户看房谈价，但始终未能成交。春节后，该业主资金紧迫度明显舒缓，反而将报价回调至800万元。

　　到手价改为成交价

　　中原地产陆家浜分行沈俊经理发现，春节后，二手房挂牌价基本持平，但业主要求到手价的房源少了，这等于报价变相调整。

　　在挂牌二手房时候，愿意交易税费各付的业主增加了，相当于实际报价变相调低了5%—8%。沈俊举例，一套报价500万元左右的房子，业主原来要求的是到手价，现在变成成交价，那么业主实际到手价就少了30万—40万元。从区域内的较新二手房价行情来看，分为三种情况。部分业主心态相对淡定，基本维持春节前报价，等待时机；少部分业主愿意小幅下调报价，幅度一般在5%左右；个别业主出售意愿强烈，如果遇到诚心购家，议价空间可达10%。

　　早在去年年底，张江板块就有投资资金撤离二手房的动向，较高降幅近两成；今年1月，黄浦区也有温州客以超过两成的降幅急售房源，报价大幅下调对购家的刺激力度越来越小，现在区幸存的稀有高端购家心理越发强势，静待房价继续下调。

　　老工房行情价“缩水”

　　刚需客回流老城区购房

　　以虹口曲阳为代表的老城区板块，看房行情逐步回升。业内认为，一方面老城区二手房以小面积低总价房源居多，易受外来刚性需求的关注，另一方面在卖家低调务实的价格策略面前，购家的置业决心渐渐被增强。

　　该板块以上世纪八九十年代的老房子居多，代表楼盘有：邮电二村、曲阳新村、赤峰小区、东体小区。近年来，次新房被众多置换客群关注，如景明花园、复城国际、曲一花园。据中原地产复城国际分行经理龚超介绍，2月，该分行的挂牌房源量与年前相比回升了一至两成，其中老工房挂牌房源占大多数。挂牌价有小幅滑落的趋势，如巴林小区目前的挂牌价为2.3万元-2.4万元/平方米，房龄较老的玉田新村挂牌价为2.1万元/平方米左右，上世纪八九十年代的老房子挂牌价为2.4万元-2.5万元/平方米，与年前相比均下降1000元/平方米左右。受降价带动，来客量与带看量明显回升，与年前相比有两至三成的增幅，以头次置业的自住需求较多。目前该分行成交1套东体小区的房子，面积30多平方米，交易总价73万元，与前期90万元的挂牌总价相比，降幅达到18.89%。小面积、低总价的房源的优势，以及业主提供的相当的优惠促使房源快速交易。

　　中原地产赤峰分行傅强经理表示，新年以后，以置换外围板块新房为目的的置换客群积极出售房源明显增多，这类房源挂牌量达半数以上。在虹口四小学附近的紧靠学校的小区的挂牌价与年前行情相比有近一成跌幅，如邮电二村的房源挂牌价由年前的3万元/平方米滑落到2.7万元-2.8万元/平方米，跌幅达到8.3%。受年后刚需购房者的需求逐渐释放影响，来客量有所上升，带看量大幅增加四至五成，周末带看量为15组，平时带看量为6-7组，与年前相比有明显增加。目前该分行成交一套赤三小区的房源，面积为66平方米两房，交易总价为168万元，与180万元的挂牌价相比滑落了6.67%，交易均价为2.5万元/平方米。由于业主持有多套房源，鉴于房产税的压力，以明显低于市场行情交易该房源。

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　　新房季节性回暖 二手房刚需活跃

　　经过1月份一二手房供应量和成交量双双跌至低谷后，较近一段时间，两个市场皆出现较大幅度回升，但相比同期成交量依然处于低迷状态。

　　上周，上海市商品住宅成交面积为6.57万平方米，环比前一周上涨了149.80%；新增供应面积环比上涨123.98%，至3.83万平方米；成交套数561套，环比上涨134.7%；全市商品住宅成交均价为2.0463万元/平方米，环比前周下跌2.1%。考虑到季节性因素的影响，目前楼市短暂回暖并不能说明市场能迅速回到大力推盘和打折热销的高峰。

　　相比去年年底开发商集体降价跑量来迅速回笼资金，进入2012年，开发商的推盘动力明显不足。虽然近期，商品住宅的新增供应量连续两周出现了上涨，但5万平方米以下的供应量依然处于低位。除此之外，2月打折优惠楼盘项目的数量也终止了上海连续4个月优惠打折项目持续增长的态势。目前，开发商的可售存货增大，上半年将以销售去年下半年存货为主，难以出现大规模、大幅度的新盘打折局面。

　　从二手房市场来看，1月上海二手房成交量创5年来的单月较低量，从2月开始，二手房成交量也即将从低谷慢慢回归正常。受普通商品住房标准调整、头套房贷款松动影响，年后上海二手房市场刚需房成交已开始活跃。年初住建部提出的房贷“定向优惠”优先保证头次购房家庭的贷款需求，虽然这并不意味着楼市调控的放松，但对资金实力十分有限的头套购房者来说的确受益不少。再加上普通商品住宅标准的放宽，这些政策微调信号对促进刚需房源的成交起到不小的促进作用。而高端住宅由于受限购政策影响较大，在短期内成交量上升空间不大，对主营中高端房产的房地产中介而言，把目光聚焦在房源和人口集中、配套设施齐全的传统刚需板块也不失为一项明智的举措。

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