党的十八届三中全会提出，要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，房地产行业也步入了市场化改革的“新政”时期。在此背景下，以稀缺资源为依托、以国际旅游岛为支撑的海南旅游房地产业面临着新的发展机遇，将会在房地产市场中绽放出独特的光彩。

　　房地产“新政”释放积极信号

　　十八届三中全会和今年全国“两会”都提出，要促进房地产市场持续健康发展。这透露出政府在房地产政策上将更加强调市场化原则和差异化手段，房地产业有望迎来相对宽松的政策环境和市场环境。

　　市场化原则，形成“商品房归市场，保障房归政府”的双轨制调控模式。政府将充分发挥市场在商品房的建设、流通、消费等各个环节的决定性作用。同时，政府将关注保障住房建设，努力做到“居者有其屋”。

　　差异化手段，强调“分类调控、分城调控”。短期看，一、二线城市以“稳定”为主，三、四线城市以“防跌”为主。地方政府在房地产调控政策上将拥有一定的自主权，也会更加理性地对待房地产业的发展。

　　房地产是国民经济支柱产业

　　房地产业是发展中国家和地区的重要支柱产业。我国正处在城镇化、工业化、农业现代化进程中，房地产业对经济发展的贡献十分巨大。2013年，我国商品房销售额超过8万亿元，占GDP的16%，占新增贷款的26%，占政府收入的39%。2006年-2013年，房地产投资额连续八年增速超过15%，直接或间接地带动了60多个相关产业的发展，对GDP的贡献率达到30%以上，房地产业已成为我国国民经济的战略性支柱产业。

　　当前，在中国经济“稳增长”的大背景下，房地产业对经济发展和社会稳定具有非常重要的意义。今年，国家推出470万套棚户区改造计划，投资将近1万亿元。这在一定程度上凸显房地产业对经济平稳增长的重要意义。

　　城镇化建设方兴未艾

　　目前，我国城镇化率为53.73%。根据国际经验，城镇化率达到70%以后，房地产发展速度才逐渐减缓。未来，我国城镇化还有较大发展空间。根据联合国开发计划署发布的《2013年中国人类发展报告》，到2030年，我国城镇化率将达到70%，新增城镇人口3.1亿人，城镇人口将达到10亿人。这意味着，未来16年，我国每年城镇人口新增约2000万，按现有人均居住面积24平方米测算，每年对商品房的需求量将达到4.8亿平方米，城镇化给房地产业带来的发展空间相当巨大。

　　房地产税将发挥“稳定器”作用

　　从国际经验看，房地产税对房价影响有限。分析美国、新加坡、香港等国家和地区的房地产税与房价，二者之间的关联性并不明显。美国的房地产年税率为房产价值的1.5%-3%，2000年-2007年，房地产均价增长了48%；新加坡实行阶梯递进的房地产税，较高为19%，2010年-2012年，房地产均价上涨了28.5%；香港的房地产税是由差饷和物业税构成，差饷税率为5%，物业税为15%，2003年-2012年，香港房价较高上涨了9倍。

　　纵观全球房地产市场，房地产价格的高低是由一个国家和地区经济社会发展的进程决定的。随着我国经济社会健康发展，绝大多数中高端人群有能力承受房地产税增加的持有成本，义无反顾地追求美好生活。房地产税对抑制投机、投资性需求，促进房地产市场平稳健康发展具有积极意义。

　　“刚性需求”内涵发生变化

　　上世纪八、九十年代，我国城镇人均住房面积仅为7平方米，二世同堂、三世同堂的现象非常普遍，甚至新婚夫妇与父母同住一室，城镇居民对住房的需求非常迫切。这种背景下的住房需求，我们称为传统的“刚性需求”。
　
　　随着我国经济社会的快速发展以及人民生活水平的日益提高，“刚性需求”的内涵发生巨大变化。目前，我国城镇人均居住面积已达到24平方米，这时，城镇居民的生存型住房需求已基本得到满足。抽样调查显示，80%以上的城镇居民对改善居住环境有强烈愿望。改善型住房需求已经成为新的“刚性需求”。这种“刚性需求”随着城镇居民收入水平的提高，将保持持续增长，推动房地产市场健康发展。

　　空置率高是旅游房地产的特征

　　根据城市化理论，当经济社会发展达到一定程度以后，房地产需求将呈现三极化发展趋势。结合中国的现状，榜首极是内地二、三线城市，属于居住型需求；极是北、上、广、深等一线城市，属于居住、发展型需求；第三极是宜居、宜养的海南和云南部分地区，属于享受、改善型需求。

　　空置率是衡量房地产市场供求关系和投机程度的重要指标，但对不同类型的房地产具有不同的参考意义。从夏威夷、迪拜、马尔代夫等国际知名休闲度假胜地来看，旅游淡季的空置率也非常高，保持在70%以上。因此，海南和云南部分地区的旅游房地产空置率要高于二、三线城市和北、上、广、深一线城市。2011年，海口和三亚的房地产外销占比分别为53.6%和80.9%，其他市县岛外购房占比基本在90%以上。这一群体呈“候鸟型”特征，决定了海南旅游房地产空置率高的现象，折射出海南与世界休闲度假胜地的同质性。

　　雾霾以及生存环境发生变化

　　三十多年来经济的快速发展导致环境污染问题日益严峻，不仅受雾霾影响的地区不断增加，而且部分地区的土壤和水资源也受到了明显破坏，严重影响了人民群众的日常生活和身体健康。世界卫生组织（WHO）报告显示，2006年，世界上污染较严重的20个城市中包括16个中国城市。虽然国家采取了一系列措施，但环境治理是一项长期性、复杂性、系统性工程。以雾霾为例，美国、英国治理雾霾用了30多年时间。

　　生存环境的变化加速了人们向生态环境优良地区的迁移或分时段迁移的趋势，这些日益凸显海南宜居、宜养的地位和碧海蓝天的吸引力。目前，环境污染严重的地区日益成为在海南购房的主力军。如果未来一段时间环境污染得不到有效治理，将会有更多的人到海南养生、养老。

　　资源的供求矛盾突出

　　到2020年，我国将全面建成小康社会，国民生产总值和人均收入将比2010年翻一番。这意味着恩格尔系数将极大地降低，人们将拥有更多的财富去改善自己的生活环境。主要表现为享受更好的就业环境、医疗资源、教育资源、文化资源和生态环境。我们把拥有这些资源的房地产称为资源型地产，而拥有资源型地产的城市将产生集聚效应。如北、上、广、深和海南等地。

　　海南是我国仅此的热带岛屿省份，位于全世界公认的较适于休闲度假北纬18度附近，生态、环境、植被、气候、空气、蓝天、海水、沙滩的质量在全国数一数二。美国国家地理杂志曾刊文指出，海南岛是除巴厘岛、火奴鲁鲁之外，世界上第三较美的岛屿。海洋资源丰富。海岸线1823公里，自然海湾68个，海水清澈，沙白如絮，我国海水清澈度47米的记录就产生于海南，南海石油储量230亿-300亿吨，天然气储量约20万亿立方米，被称为个“波斯湾”；全国仅此的热带岛屿型山区。海拔1000米以上的山峰81座，拥有亚洲至今保存较为完整的热带雨林，四季凉爽宜人，负氧离子含量较高可达每立方厘米10万个，是天然大氧吧；空气质量全国较优。森林覆盖率达62%，空气质量连续多年保持国家一级水平，空气污染指数（PM2.5）全国较低，联合国教科文组织2002年在全球158个城市的空气质量评比中，三亚和海口分别排名、第五；温泉资源得天独厚。已探明温泉34处，多数属于医疗热矿水，被誉为“温泉之乡”。

　　随着人们财富的不断增长，海南稀缺资源供求矛盾日益突出，每一寸土地都充满着生机和活力。

　　银发经济带来无限商机

　　我国老龄化进程进入加速时期，呈现出占总人口比重高、完全额大的特点。2013年，我国60岁以上的老年人口突破2亿，超过总人口的14%，约占亚洲老年人口的二分之一、全球老年人口的五分之一，是世界仅此老年人过亿的国家，也是老龄化程度较高的发展中国家。到2030年，我国老年人口将突破4.8亿，占总人口的35%，约占亚洲老年人口的五分之二、全球老年人口的四分之一，将超过发达国家老年人口的总和。

　　目前，“银发经济”正逐渐成长为一个庞大产业。2010年，我国老年人市场的年需求已超过1万亿元，到2040年，银发产业的规模将达到16万亿，蕴含着无限商机。目前，海南每年吸引近百万岛外老人到海南度假，这一趋势已成为推动海南旅游房地产持续健康发展的重要因素。

　　近年来，万科、绿城、保利等国内大型房地产企业纷纷在海南布局养老产业，各类保险资金和养生养老基金也将目光投向海南。海南养老市场发展空间巨大。

　　短期调整但前景十分广阔

　　受国家房地产税、保障房、不动产登记等政策制度，以及灰色收入逐渐退出房地产市场、资本市场低迷等因素的影响，海南旅游房地产业与全国房地产业一样，将出现短期调整，大概要一年左右的时间。

　　中长期来看，海南旅游房地产业依托全国的市场和资源的稀缺性，经过短暂的调整后，将会继续保持长期稳定的市场需求，这是供求关系决定的，符合经济的基本规律。即使全国房地产业由于人口结构变化及城镇化进程放缓等因素影响，出现拐点后，海南旅游房地产业仍将保持长期稳定的发展态势，走出一条与全国房地产业截然不同的曲线。

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