改革开放30多年的积淀，我国已实现由总体小康到全面建成小康的历史性跨越，居民收入水平不断提高，中产不断扩大，富人群体逐渐形成，2008年已超过英国，居世界第三位。人们更加注重追求物质享受和精神层面的消费，开始从生存型消费向发展型和享受型消费阶段过渡。2009年12月，国务院出台《关于加快发展旅游业的意见》，将旅游业定位为国民经济的战略性支柱产业。2012年，中国居民国内外旅游头次超过30亿人次。2013年被称为房地产市场化改革的元年，党的十八届三中全会明确提出了市场在资源配置中起决定性作用，标志着改革开放30多年来，我国房地产调控以行政手段调控为主的时代已经结束，进入了市场化改革的“新政”时期。在这种背景下，以稀缺资源为依托、以国际旅游岛为背景的海南旅游房地产业面临着新的发展机遇，碧海蓝天的海南一定会在全国房地产市场中绽放光彩。

　　国家房地产新政释放出积极信号，将迎来相对宽松的政策环境

　　今年是我国房地产“新政”实施的榜首年，十八届三中全会提出，通过建立调控长效机制来促进房地产业平稳健康发展； 总理在今年政府工作报告中也指出，“要促进房地产市场持续健康发展。”这透露出政府在房地产政策上正发生重要变化，将更加强调市场化原则和差异化手段，释放出积极的信号，房地产市场将迎来相对宽松的政策环境。市场化原则。政府将替市场“掌管”的权力逐步归还市场，形成“保障房归政府，商品房归市场”的双轨制调控模式。充分发挥市场在商品房的建设、流通、消费等各个环节的决定性作用，形成市场调控商品房的机制，还原以供求决定的商品房市场。差异化手段。强调“分类调控、分城调控”，短期看，一、二线城市将以“稳定”为主，三、四线城市以“防跌”为主。地方政府在房地产调控政策上将拥有更大的自主权，也会更加理性的对待房地产业。市场上已经出现“救市”的概念，比如像杭州、温州等这样的二、三线城市。

　　房地产是国民经济的战略性支柱产业，对促进经济平稳运行具有十分重要的作用

　　房地产业在任何一个发展中国家和地区都是支柱产业。我国正处在城镇化、工业化、农业现代化进程中，房地产对经济发展的支撑作用十分重要。根据产业经济学理论，某一产业占GDP比重超过5%，即成为拉动经济增长的支柱产业。2013年，我国商品房销售额超过8万亿，占GDP的16%，占新增贷款的26%，占政府收入的39%。2006-2013年，房地产投资额连续八年增长超过15%，直接或间接地带动了60多个相关产业的发展，对GDP的贡献率达到30%以上。房地产业早已成为国民经济的支柱产业。早在2003年，国务院出台《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，就已经将房地产业定位为国民经济的战略性支柱产业。当前，我国经济处于下行阶段，作为国民经济战略性支柱产业的房地产市场应该保持相对稳定为宜。反观美国金融危机和日本经济长达十几年的停滞，皆与房地产市场密切相关。

　　城镇化建设的不断加快，将使我国房地产业保持长期稳定发展

　　根据国际经验，城镇化率达到30%以后进入高增长阶段，达到70%以后才处于缓慢发展阶段。未来，随着户籍制度的放宽，城镇化发展体制不断完善，我国城镇化还将处于高速发展阶段，根据联合国开发计划署发布的《2013年中国人类发展报告》，到2030年，我国城镇化率将达到70%，新增城镇人口3.1亿人，城镇人口将达到10亿人。这意味着，未来16年，我国每年城镇人口新增2000万，按现有人均居住面积24平方米测算，每年对商品房的需求量将超达到4.8亿平方米；按中等发达国家人均居住面积36平方米测算（我国2020年发展目标进入中等发达国家行列），每年对商品房的需求量将超过7亿平方米；可以说，城镇化给房地产业带来的发展空间是相当巨大的。2012年，我国人口调查结果显示，20岁-49岁人口占比达到47%，这部分人有很强的购房需求。另外，这20年来，有两亿人口离开农村进入城镇，这些人进入城镇后返乡的比例极小，他们经过多年的打拼，也积累了一定的财富，成刚性的住房需求。因此，我国当前房地产的存量需求依然很大。

　　房地产税难阻中高端收入对改善型住房的需求

　　党的十八届三中全会明确提出，加快房地产税立法并适时推进改革。未来几年，在房产税立法、个人收入和财产信息系统不断完善的基础上，房产税将在全国推行，成为未来房地产市场调控的主要手段之一。房地产税可以有效抑制投资、投资性需求，对房地产市场的平稳发展具有积极意义。但是从总体上看，房地产税对房地产价格影响有限。因为房地产市场的价格主要取决于供求，尤其是旅游房地产。从美国、新加坡、香港等国家和地区房地产发展过程来看，房产税对房地产价格的调控作用有限。美国的房地产年税率为房产价值的1.5-3％，家庭每年缴纳的房产税平均约为1800美元，分上、下半年征收，房价上涨的势头没有得到有效调控，2000年到2007年，房地产均价增长了48%。新加坡实行阶梯递进的房产税，较高为10%，2014年提高至19%，每年征收一次，在高额累进税下，房地产市场依然红火,2010-2012年，房地产均价上涨了28.5%。香港的房产税是由差饷和物业税组成的，每年征收一次，差饷税率为5%，物业税为15%，2003-2012年，香港房价较高上涨了9倍，达到5.5万/平方米，成为全球房价较高的十个城市之一。由此，随着我国经济的发展，人们的收入水平不断提高，富裕群体越来越多，对追求品质生活的渴望不断增强，中长期来看，房地产税难阻海南旅游房地产业持续健康发展。

　　经济社会的发展，导致刚性需求的内涵发生变化

　　随着社会的发展，刚性需求的内涵也在不断发生变化。过去80、90年代，城市人均居住面积仅有7平方米，二世同堂、三世同堂的现象在那时非常普遍，甚至有新婚夫妇与父母同住一室的现象，这种背景下的住房需求，我们称为狭义的“刚性需求”。随着我国经济社会的快速发展以及人民生活水平的日益提高，我国城镇人均居住面积已达到24平方米，这时，人们的改善型住房需求日益旺盛，改善型住房需求与居住型、生存型住房需求同时存在，共同推进房地产市场蓬勃发展，我们把这两种需求称为广义的“刚性需求”。根据福布斯较新报告显示，2013年，我国富裕群体已达到1202万人，主体人群为60后和70后。同时，国际权威机构数据表明，我国65%的富裕群体拥有两处以上房产。能否在海南拥有一套住房，已成为富裕群体的财富象征，空气清新、环境优美的海南日益成为富裕人群置业的头选之地。

　　空置率较高是旅游房地产的显著特征，折射出海南与世界旅游胜地的同质性

　　根据城市化理论，当经济社会发展达到一定程度以后，房地产需求将呈现三极化发展趋势。中国的现状，榜首极是内地二、三线城市，以居住和生活为主，属于居住型需求；级是北、上、广、深等特大型城市，属于发展型需求，是怀揣梦想、有大的人生格局的人所向往和追求的；第三极是宜居、宜养的海南和云南等地区，富裕群体对高品质生活的向往和追求，属于享受型、改善型居住需求。空置率对不同类型的房地产具有不同的参考意义。海南、云南等旅游地区的空置率要高于二、三线城市和北、上、广、深一线城市。从夏威夷、迪拜、马尔代夫、普吉岛等国际知名旅游城市来看，旅游淡季空置率也非常高，保持在70%以上。2011年，海口和三亚的外销比例为53.6%和80.9%，其他市县岛外购房比例基本在90%以上。这些购房者平时工作和生活均在内地，只有休闲、度假时才会来到海南，空置率高是旅游房地产的显著特征。

　　雾霾以及生存环境的变化，凸显海南碧海蓝天的独特魅力

　　北方受雾霾影响的区域扩大，持续时间变长，部分城市出现雾霾的天数已经达到100天以上，给居民的身体健康造成了一定影响。国家采取了一系列防治污染的措施，但治理雾霾是一项长期性、复杂性、系统性工程，美国、英国治理雾霾用了30多年时间，对我国来讲，乐观估计也要10-15年。雾霾日益严重，凸显海南宜居、宜养的地位和碧海蓝天的吸引力。虽然受国家政策的影响，海南购房的投资性需求有所减少，但北京、天津、河北等受雾霾严重影响的省市在海南购房的需求在持续增加，与东北、江浙两地形成了在海南置业的“铁三角”，海南近40%的商品房被华北地区的消费者购购。随着到海南购房的地区和人群不断扩大，未来2-3年甚至会出现离退休人群向海南“大迁移”的现象。

　　居民收入的增长与稀缺资源的供求矛盾，使海南的每一寸土地都充满生机和活力

　　十八大报告指出，“到2020年，我国将建成全面小康社会，国民生产总值和人均收入将比2010年翻一番。”这时，居民人均收入将达到1万美元，城乡居民的储蓄额将达到100万亿元。人们的财富的增长和消费理念的转变，势必带来消费结构的升级，主要表现为对改善旅游度假和居住环境的要求不断提高。海南是我国仅此的热带岛屿，海洋面积较大的省份，生态环境 ，自然资源丰富。海南位于全世界公认的较适于休闲度假北纬18度，生态、环境、植被、气候、空气、蓝天、海水、沙滩的质量是全国较优。海南岛海岸线1823公里，自然海湾68个，海水清澈，沙白如絮，中国虽然海域辽阔，但只有在进入南海后，海水才变得清澈，我国海水清澈度47米的记录就产生于三沙市的永兴岛。拥有亚洲至今保存较为完整的热带雨林，森林覆盖率达到61.5％。年平均气温22-26℃，全年无冬。空气质量始终保持国家一级水平，负氧离子含量达每立方厘米1万个以上，为全国之较，空气污染指数（PM2.5）全国较低，五指山、尖峰岭、七仙岭等四季凉爽宜人，负氧离子含量可达每立方厘米10万个以上，高于全国平均水平几十倍

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