“有房子的要相信一定会升值，没房子的现在是一个购点。”受近年来多轮宏观调控政策的影响，今年上半年的中国房地产市场普遍冷清，但进入10月份后，随着政策环境的逐步宽松和央行的出手支持，房地产市场又迎来了难得的红火景象。那么，海南房地产市场又会出现什么样的走势呢？中国银行海南省分行行长王一林今天在此间举行的2014博鳌届中国健康服务业大会分论坛“海南高端医疗旅游发展高峰论坛”上表示，坚定看好海南旅游房地产发展前景。

宏观经济走势利好海南旅游地产

王一林说，他坚定看好海南医疗旅游房地产业李学山和健康服务业的发展前景，主要基于两个方面，一是本世纪初，我国已实现由总体小康到全面建成小康社会的历史性跨越，居民收入接近或达到中等发达国家水平。十八大以后，新一届政府进一步提出要在2020年全面建成小康社会，从全面建设到全面建成，一字之差，天壤之别。（解释总体小康和全面小康：总体小康是低水平、不全面、发展不平衡的小康，是温饱型的小康社会形态；全面小康是一个高水平、追求更加全面、均衡发展的社会形态。）同时，人民的收入水平将随着全面建成小康社会的进程，得到极大的提升；二是海南岛独特稀缺生态资源日益被认可，海南全国人民“后花园”、养生养老休闲度假头选地的地位日益凸显。

不必担心空置率过高

近年来，海南房地产空置率过高一直是舆论关注的焦点，并由此认为海南房地产市场存在泡沫。但王一林认为，空置率高是旅游房地产的特征，折射出海南与世界休闲度假胜地的同质性。

王一林认为，空置率是衡量房地产市场供求关系和投机程度的重要指标，但对不同类型的房地产具有不同的参考意义。从夏威夷、迪拜、马尔代夫、巴厘岛等国际休闲度假胜地来看，旅游淡季的空置率也非常高，保持在70%以上。因此，海南和云南部分地区的旅游房地产空置率要高于二、三线城市和北、上、广、深一线城市。

数据显示，2011年，海口和三亚的房地产外销占比分别为53.6%和80.9%，其他市县岛外购房占比基本在90%以上。这一群体呈“候鸟型”特征，这就决定了海南旅游房地产空置率高的现象，但这并不意味着海南房地产市场存在泡沫。

独特魅力使海南的每一寸土地增值无限

改革开放三十年来经济的快速发展导致环境污染问题日益严峻，不仅受雾霾影响的地区不断增加，而且部分地区的土壤和水资源也受到了明显破坏，严重影响了人民群众的日常生活和身体健康。

王一林指出，生存环境的变化加速了人们向生态环境优良地区的迁移或分时段迁移的趋势，这些日益凸显海南宜居、宜养的地位和碧海蓝天的吸引力。目前，环境污染严重的地区日益成为在海南购房的主力军。如果未来一段时间环境污染得不到有效治理，将会有更多的人到海南养生、养老。未来10年内，随着人们对生活环境要求的不断提高，我国将迎来一拨迁移和迁居海南的热潮。

此外，王一林认为，根据国家规划，到2020年，我国将全面建成小康社会，国民生产总值和人均收入将比2010年翻一番。这意味着恩格尔系数将极大的降低，吃点好的、穿点品牌的初级消费阶段已经过去，这时，人们将拥有更多的财富去改善自己的居住环境，主要表现为享受更好地就业环境、医疗资源、教育资源、文化资源和生态环境。我们把拥有这些资源的房地产称为资源型地产，而拥有资源型地产的城市将产生集聚效应。如北、上、广、深和海南等地。

海南岛拥有与夏威夷、巴厘岛、台湾岛等国际知名休闲度假胜地相媲美的稀缺自然资源，但面对的市场不同。海南岛市场在国内或称“大陆”，而其他国际休闲度假胜地的客源需靠国际、国内两个市场。海南背靠14亿人口的大陆市场，发展空间巨大。因此，海南旅游房地产业具有资源型地产的典型特征，随着人们财富的不断增长，海南稀缺资源供求矛盾日益突出，每一寸土地都充满着生机和活力。

近年来，逐渐壮大的“银发经济”也对海南房地产市场起到了较大影响。目前，海南每年吸引近百万岛外老人到海南度假，这一趋势已成为推动海南旅游房地产持续健康发展的重要因素。

近年来，万科、绿城、保利等国内大型房地产企业纷纷在海南布局养老产业，各类保险资金和养生养老基金也将目光投向海南。海南医疗、养老、养生市场发展空间巨大。

短期调整无碍长期看好

王一林说，受国家房地产税、保障房、不动产登记等政策制度，以及灰色收入逐渐退出房地产市场、资本市场低迷等因素的影响，海南旅游房地产业与全国房地产业一样，出现了短期调整，大概要一年左右的时间。产生短期调整的原因，一方面来自于上述因素，另一方面来自于人们的心理预期。因此，短期内，房地产企业应保持宏观审慎态度，把握好开发进度和节奏，避免资金压力。

虽然海南旅游房地产虽然受到国家政策和经济形势的影响，出现了调整的迹象，但今年前10个月，海南房地产投资额仍达1080亿元，同比增长18.5%，高于全国6.1个百分点；房地产销售额716亿元，同比11.7%，但依然处于历史较高水平，海南房地产业总体处于平稳发展的状态。

他认为，从中长期来看，海南旅游房地产业依托全国的市场和资源的稀缺性，经过短暂的调整后，将会继续保持长期稳定的市场需求，这是供求关系决定的，符合经济的基本规律。即使全国房地产业由于人口结构变化及城镇化进程放缓等因素影响，出现拐点后，海南旅游房地产业仍将保持长期稳定的发展态势，走出一条与全国房地产业截然不同的曲线。

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